Reihenmittelhaus in Ribnitz-Damgarten – Referenz 5615
Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Reihenmittelhaus von 1900 im Damgartener Ortskern, verkauft zusammen mit einem zweiten, deutlich größeren Gartenflurstück. Der Fokus dieser Referenz: wie ein Objekt mit Modernisierungsbedarf, zwei Flurstücken und Überbauungen an zwei Grenzen so aufbereitet wird, dass am Ende nichts Unbekanntes mehr im Vertrag steht.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Adressdetails. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartReihenmittelhaus, 2-geschossig
- OrtRibnitz-Damgarten – OT Damgarten
- StraßeBarther Straße (ohne Hausnummer)
- RegionLK Vorpommern-Rügen, MV
- Wohnflächeca. 125 m² nach WoFlV
- Nutzflächeca. 67 m² Nebengelass und Garagen
- Grundstückca. 1.515 m² auf zwei Flurstücken
- Zimmer6 · Küche · Bad · WC
- Baujahr1900 · Teilmodernisierung 2014
- HeizungEinzelöfen, keine Zentralheizung
- EnergieausweisBedarfsausweis · Klasse F
- PrüfthemenÜberbau · Wegerecht · Altlasten
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5615
Referenzen sind Beispiele, nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.
Ein Reihenmittelhaus verkauft sich normalerweise über Grundriss und Zustand. Hier lag der Schwerpunkt woanders: Zum Haus gehörte ein zweites, größeres Flurstück, an zwei Grenzen ragten Nachbargebäude auf den Grund, und ein früher vorhandenes Wegerecht war im Grundbuch gelöscht.
Wir haben deshalb zuerst den Sachverhalt geordnet und erst danach vermarktet. Fläche nachgemessen, Grundbuch und Kataster ausgewertet, Schriftverkehr zu den Überbauungen gelesen, Modernisierungsbelege gesichtet.
Kurz: Nicht der Grundriss war die Aufgabe, sondern das Grundstück drumherum.
Ein Haus, zwei Flurstücke und eine unübersichtliche Grenzsituation
Was wir bei diesem Objekt geprüft haben
Jede Immobilie bewerten wir mit Bausachverständigen-Kompetenz – nicht nur nach Lage und Ausstattung. Bei einem Haus von 1900 mit Teilmodernisierung entscheidet die Substanzfrage darüber, ob ein Kaufpreis trägt oder nur so lange hält, bis der erste Handwerker im Haus war.
Substanz-Bewertung
Dach, Fassade und Erdgeschosswände wurden vor Ort begutachtet. Am Giebel zur Nachbarseite bestand eine Schadstelle, im Erdgeschoss aufsteigende Feuchtigkeit mit teilweisem Putzaustausch, an Fassade und Obergeschoss Putzrisse. Die Nebengebäude tragen Wellplatten mit Asbestverdacht. Alle 19 Handwerkerrechnungen der Modernisierung von 2014 wurden gesichtet und in einer Übersicht zusammengefasst, damit nachvollziehbar bleibt, was tatsächlich erneuert wurde. Grundlage dafür ist die Bausubstanz-Bewertung, nicht der Eindruck beim Rundgang.
Technik & Energie
Beheizt wird mit Einzelöfen, eine Zentralheizung gibt es nicht – für Käufer ein Investitionsposten und eine Frage der Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Für das Haus liegt ein Energieausweis als Bedarfsausweis mit Effizienzklasse F vor, ausgestellt im November 2025. Die Fenster stammen aus der Modernisierung 2014. Zusammen ergibt das eine belastbare Aussage zur Restnutzungsdauer der einzelnen Bauteile – und damit zu dem, was ein Käufer in den ersten Jahren einplanen muss.
Vier Themen, die vor der Vermarktung geklärt sein mussten
Zwei Flurstücke, ein Kaufgegenstand
Haus, Hof und Garagen liegen auf dem einen Flurstück, der große Obstgarten auf dem anderen. Für Interessenten sah das aus wie ein Grundstück, im Kataster waren es zwei – mit getrennten Nachweisen, getrennten Auskünften und getrennten Flächen. Wir haben beide von Anfang an als eine Einheit dargestellt, aber jede Auskunft für beide eingeholt. Das klingt selbstverständlich und wird in der Praxis regelmäßig übersehen.
Überbauungen an zwei Grenzen
An zwei Stellen ragen Gebäude von Nachbargrundstücken auf den Grund des Objekts, an einer davon steht ein Anbau sogar vollständig darauf. Ein Überbau geht nicht dadurch weg, dass man ihn nicht erwähnt – er wird Teil dessen, was der Käufer erwirbt. Wir haben die vorhandene Korrespondenz im Original gelesen, die betroffene Fläche aus dem Liegenschaftskataster bestimmt und beides offengelegt.
Erschließung und Wegerecht
Ein früher eingetragenes Wegerecht über angrenzende städtische Flächen war im Grundbuch gelöscht. Für den Zugang zum hinteren Grundstücksteil ist das eine reale Frage, keine formale. Ergänzend wurde geprüft, ob Erschließungskosten offen sind und ob eine Baulast eingetragen ist.
Den Zustand ehrlich benennen
Ofenheizung, Feuchtigkeit im Erdgeschoss, Asbestverdacht auf den Nebengebäudedächern, ein stillgelegter Ofen im Obergeschoss: Wer solche Punkte erst beim zweiten Termin erwähnt, verliert den Käufer – und riskiert später Streit über den Gewährleistungsausschluss. Sie standen deshalb von Beginn an im Exposé und später ausdrücklich im Vertrag.
Fakten sichern, Finanzierung ermöglichen, Schlussphase ordnen
Fläche gemessen statt geschätzt
Wir haben die Wohnfläche photogrammetrisch aufnehmen lassen und nach Wohnflächenverordnung abgerechnet, dazu die Nutzflächen von Nebengelass und Garagen nach DIN 277 getrennt ausgewiesen. Ergänzt um einen digitalen Rundgang mit Grundrissen konnten Interessenten das Haus einordnen, bevor sie anreisen – bei einem Objekt, das viele Fragen aufwirft, spart das beiden Seiten Wege.
Unterlagen vor der Vermarktung
Grundbuch, Kataster, Energieausweis, Modernisierungsbelege, Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster für beide Flurstücke: alles lag vor, bevor die erste Anzeige online ging – so, wie wir es beim Immobilienverkauf grundsätzlich handhaben. Als es später schnell gehen musste, war das der Grund, warum es schnell gehen konnte.
Modernisierung belegbar gemacht
Aus 2014 lagen 19 Handwerkerrechnungen vor – als Stapel Papier. Wir haben jede Endsumme geprüft und daraus eine Übersicht gebaut, die auf einen Blick zeigt, welches Gewerk wann und in welchem Umfang erneuert wurde. Genau dieses Dokument ging später an die finanzierende Seite und an das Notariat. Wer Sanierungskosten und bereits Investiertes belegen kann, diskutiert nicht mehr über Behauptungen.
Die Finanzierung mit ins Boot geholt
Das war die eigentliche Kunst an diesem Verkauf. Ein unsaniertes Haus von 1900 mit Einzelöfen und Effizienzklasse F ist für viele Institute schwer darstellbar: Der Beleihungswert fällt niedrig aus, und der Modernisierungsbedarf wird eher als Risiko gelesen denn als Chance. Wir haben deshalb früh einen auf Immobilienfinanzierung spezialisierten Partner aus unserem Netzwerk eingebunden und ihm dieselben vollständigen Unterlagen gegeben wie der Käuferseite. Am Ende stand eine Zusage, die Kauf und Modernisierung gemeinsam trägt – mit gestaffelter Auszahlung gegen Rechnungsnachweis und Objektbesichtigung durch die Bank. Ohne diese Finanzierungsbestätigung wäre der Verkauf nicht zustande gekommen.
Käufersuche mit langem Atem
Das Haus war gut neun Monate am Markt – deutlich länger als bei uns üblich. Die Käufergruppe für ein unsaniertes Haus mit Ofenheizung ist klein und finanziert oft Kauf und Modernisierung gemeinsam. Statt den Zuschnitt der Vermarktung immer weiter zu verändern, haben wir das Objekt konsequent so dargestellt, wie es ist, und auf die passenden Käufer gewartet. Wie sich das zu unserer sonstigen Vermarktungsdauer verhält, zeigen wir offen beim Hausverkauf und in unserer Bilanz.
Die Schlussphase strukturiert
Kurz vor dem Termin kam eine Liste mit siebzehn Änderungswünschen zu einem bereits abgestimmten Kaufvertrag. Wir haben jeden Punkt gegen den Vertragstext geprüft, nach Änderungsart sortiert und beiden Seiten dieselbe Erklärung im identischen Wortlaut geschickt – mit dem Notariat in Kopie. Bewertet wurde nichts; das ist nicht unsere Aufgabe.
Verkauft an eine junge Familie – im ursprünglich geplanten Termin
Ergebnis
Haus, Nebengebäude, Garagen und der große Gartenbereich gingen als Gesamtpaket an ein junges Paar. Der Dreh- und Angelpunkt war die Finanzierung: Erst als ein Institut gefunden war, das Kauf und Modernisierung in einem Vertrag trägt, wurde aus dem Interesse ein Kauf. Von den siebzehn kurzfristigen Änderungswünschen waren dreizehn nach der Einordnung unstrittig, weil sie inhaltlich bereits im Vertrag standen; die vier verbleibenden wurden im Notariat besprochen und gelöst. Der Beurkundungstermin wurde gehalten. Zwei Regelungen wurden dabei besser als im ersten Entwurf: aus einer Angabe zu den bezahlten Erschließungslasten wurde eine Garantie, und ein zusätzlicher Paragraf zu Vorkaufsrechten sichert die Käuferseite ab. Auch der Besitzübergang ist klar an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.
Learnings
Bei einem sanierungsbedürftigen Haus entscheidet nicht der Interessent, sondern seine Bank. Wer erst nach dem Gebot anfängt, über die Finanzierbarkeit nachzudenken, verliert Wochen und manchmal den Käufer. Zweitens: Eine lange Liste von Änderungswünschen wirkt wie ein Angriff und ist meistens keiner. Sortiert man sie danach, was wirklich etwas verändert und was nur andere Worte für dasselbe sind, bleibt fast immer ein kleiner Rest übrig, über den man sprechen kann. Und: Beide Seiten denselben Text im identischen Wortlaut lesen zu lassen, kostet nichts und nimmt dem Verfahren das Misstrauen. Und drittens: Ein schwieriges Objekt braucht Zeit, keine ständig neue Vermarktung. Wer den Zuschnitt alle paar Wochen ändert, verliert die Käufer, die noch überlegen. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.
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