Vergleichswertverfahren – Marktwert durch Vergleich ermitteln
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Es ist die marktnaheste der drei normierten Bewertungsmethoden und wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Grundstücken eingesetzt.
Die Methode folgt einem einfachen Prinzip: Was haben ähnliche Immobilien in der Nachbarschaft gekostet? Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse liefern die Datengrundlage.
Das Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV) ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Die Vergleichspreise werden durch Zu- und Abschläge an die individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst. Datenquelle sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Direkte Vergleichspreise
Idealfall: Aktuelle Kaufpreise identischer oder nahezu identischer Objekte liegen vor (z. B. gleicher Grundrisstyp in derselben Wohnanlage). Der Gutachterausschuss stellt die Daten aus seiner Kaufpreissammlung bereit. Anpassungen sind minimal.
Abgeleitete Vergleichsfaktoren
Häufiger in der Praxis: Es liegen keine identischen, aber ähnliche Objekte vor. Der Gutachterausschuss veröffentlicht Vergleichsfaktoren (z. B. €/m² für Eigentumswohnungen nach Baujahr, Lage und Ausstattung). Die Faktoren werden mit den individuellen Merkmalen des Bewertungsobjekts multipliziert.
Werterhöhende Faktoren
Bessere Wohnlage, neueres Baujahr, gehobene Ausstattung, Balkon, Aufzug, Stellplatz, energetische Sanierung, moderner Energieausweis. Jeder Faktor wird in Prozent oder absolut bewertet und auf den Basisvergleichswert aufgeschlagen.
Wertmindernde Faktoren
Schlechtere Lage, Sanierungsstau, ungünstiger Grundriss, Erdgeschosslage, fehlender Aufzug, Baulasten oder Altlasten. Auch ein laufender Mietvertrag unter Marktniveau kann bei vermieteten Wohnungen wertmindernd wirken.
Ideale Anwendung
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke – also Objekttypen, bei denen viele vergleichbare Transaktionen stattfinden. In Rostock liegt für ETW eine sehr gute Datenbasis vor. Auch die Bodenrichtwerte basieren auf dem Vergleichsprinzip.
Grenzen der Methode
Bei Sonderobjekten (Denkmäler, Gewerbe, gemischt genutzte Gebäude) oder in Lagen mit wenigen Transaktionen liefert das Verfahren keine verlässlichen Ergebnisse. Hier kommen Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Einsatz.
Gute Datenlage
Der Gutachterausschuss Rostock veröffentlicht regelmäßig Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen nach Stadtteil, Baujahr und Ausstattung. Für die gängigen Segmente (2–4-Zimmer-Wohnungen in Plattenbau und saniertem Altbau) liegt eine sehr gute Datenbasis vor.
Unsere Praxis
Bei Büchel Immobilien nutzen wir das Vergleichswertverfahren als Standardmethode für Eigentumswohnungen und ergänzen es bei vermieteten Objekten um eine Ertragswertberechnung. So entsteht ein belastbarer Verkehrswert.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Wann wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt?
Woher kommen die Vergleichspreise?
Wie genau ist das Vergleichswertverfahren?
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