Reihenmittelhaus in Rostock-Evershagen – Referenz 5805
Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Reihenmittelhaus von 2001 in der Eigenheimsiedlung Evershagen-Süd, verkauft an eine Familie zur Eigennutzung. Der Fokus dieser Referenz liegt auf einer Zahl, die seit dem Bau falsch im Umlauf war – der Wohnfläche. Wir haben sie vor dem ersten Inserat neu gerechnet, und genau das hat den Verkauf nicht gebremst, sondern ihm die Angriffsfläche genommen.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Adressdetails. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartReihenmittelhaus, zwei Wohnebenen plus ausgebautes Studio
- OrtRostock – Evershagen-Süd (18069)
- StraßeGertrud-Bäumer-Weg (ohne Hausnummer)
- RegionHansestadt Rostock, Mecklenburg-Vorpommern
- Wohnflächeca. 97 m² nach WoFlV
- Nutzflächeca. 15 m² Studio unter dem Dach
- Grundstückca. 173 m², Gemarkung Schutow
- RäumeWohn- und Essbereich, Küche, zwei Individualräume, zwei Bäder
- Baujahr2001
- Kellernicht unterkellert
- HeizungElektro-Fußbodenheizung im EG, Nachtspeicher im OG
- EnergieausweisVerbrauchsausweis
- Stellplatzein Außenstellplatz vor dem Haus
- GrundbuchAbt. II Wege- und Traufrecht, Abt. III lastenfrei
- PrüfthemenWohnfläche, Nutzfläche, Stromheizung, Zubehör
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5805
Flächen gerundet und ohne Gewähr. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar.
Wir haben dieses Haus bei einem Ortstermin aufgenommen und dabei zuerst die Unterlagen sortiert, nicht die Fotos gemacht. Beim Nachrechnen der Original-Architektenpläne zeigte sich, dass die seit Jahren verwendete Flächenangabe nach einer anderen Norm entstanden war als der, die im Immobilienverkauf gilt. Wir haben die Fläche daraufhin raumweise neu ermittelt, das Ergebnis den Eigentümern schriftlich erläutert und die Vermarktung auf der korrigierten Zahl aufgesetzt.
Kurz: Die Aufgabe lag nicht im Haus, sondern in der Zahl davor.
Ein gepflegtes Haus – und eine Flächenangabe aus der falschen Norm
Das Reihenmittelhaus stammt aus dem Jahr 2001 und steht in der Eigenheimsiedlung Evershagen-Süd, einer verkehrsberuhigten Wohnstraße im Nordwesten Rostocks, in der überwiegend Familien und selbstnutzende Eigentümer zu Hause sind. Das Haus verteilt sich über zwei Wohnebenen mit einem zusätzlich ausgebauten Studio unter dem Dach, hat einen nach Süden liegenden Garten mit Terrasse und Gartenhaus und war durchgehend bewohnt. Sanierungsstau gab es keinen; Küche und Bäder entsprachen solide dem Stil der Bauzeit.
Was fehlte, war eine belastbare Wohnfläche. Im Umlauf waren rund 105 Quadratmeter – eine Zahl, die aus einer Flächenberechnung der Architekten nach DIN 277 stammte und unter anderem die Terrasse vollständig mitzählte. Für den Verkauf einer Wohnimmobilie ist aber die Wohnflächenverordnung maßgeblich, die Terrassen nur anteilig und Flächen unter Dachschrägen gestaffelt berücksichtigt. Eine zu hohe Flächenangabe ist kein Kavaliersdelikt: Der Gutachter der finanzierenden Bank rechnet anhand der Baupläne nach, und weicht die im Kaufvertrag genannte Fläche von der tatsächlichen ab, ist das ein Sachmangel mit entsprechenden Rechten des Käufers. Wir haben deshalb vor jeder weiteren Maßnahme eine eigene Wohnflächenberechnung erstellt, bevor die Wertermittlung fortgeschrieben wurde.
Was wir bei diesem Objekt geprüft haben
Jede Immobilie bewerten wir mit Bausachverständigen-Kompetenz – nicht nur nach Lage und Ausstattung. Bei einem Reihenmittelhaus aus den frühen 2000er-Jahren sind das andere Fragen als bei einem Altbau.
Substanz und Restnutzung
Baujahr 2001, massiv errichtet, nicht unterkellert, gepflegter Gesamtzustand ohne erkennbaren Sanierungsstau. Dach, Fassade und Fenster waren altersgerecht, die Elektroinstallation entsprach dem Bauzeitstandard. Bei einem Haus dieses Jahrgangs liegt der Modernisierungsbedarf typischerweise nicht in der Substanz, sondern in Küche und Bädern – das haben wir gegenüber Interessenten offen so benannt, statt es zu beschönigen. Entsprechend fiel die Bausubstanz-Bewertung aus, und die Restnutzungsdauer musste nicht nach unten korrigiert werden.
Technik und Energie
Beheizt wird das Erdgeschoss über eine elektrische Fußbodenheizung, das Obergeschoss über Nachtspeichergeräte – also vollständig mit Strom über einen eigenen Wärmestromzähler. Das ist erklärungsbedürftig und beeinflusst die Betriebskosten spürbar. Wir haben die Verbrauchsabrechnungen zusammengetragen und daraus einen Energieausweis auf Verbrauchsbasis erstellen lassen. Ein Vorteil dieser Anlagentechnik: Die Fristen und Austauschregeln, die das Heizungsrecht für fossile Kessel vorsieht, greifen hier nicht.
Vier Punkte, die vor dem Inserat geklärt sein mussten
Zahl gegen Erwartung
Die Eigentümer kannten ihr Haus seit dem Bau mit einer bestimmten Quadratmeterzahl. Eine Korrektur nach unten ist eine unangenehme Nachricht und muss erklärt werden, nicht verkündet. Wir haben den Unterschied zwischen den beiden Rechenwegen schriftlich aufbereitet, mit Rechenweg je Raum, und die Konsequenzen einer geschönten Angabe benannt.
Studio richtig einordnen
Der ausgebaute Spitzboden ist ein schöner, gut nutzbarer Raum – aber keine Wohnfläche im Sinne der Verordnung. Ihn einfach mitzuzählen hätte die Fläche erneut aufgebläht, ihn wegzulassen hätte einen echten Vorzug verschenkt. Wir haben ihn deshalb getrennt als Nutzfläche ausgewiesen und im Text als das beschrieben, was er ist.
Heizen mit Strom
Eine reine Elektroheizung ist im Bestand selten und löst bei Interessenten wie bei Banken Rückfragen aus. Ohne belastbare Verbrauchszahlen wird daraus schnell ein Preisargument, das mit der tatsächlichen Nutzung wenig zu tun hat.
Zwei Interessenten gleichauf
Nach kurzer Vermarktungszeit standen zwei ernsthafte Kaufinteressenten nebeneinander. In dieser Lage braucht es ein Kriterium, das beide Seiten nachvollziehen können – sonst entscheidet der Zufall, und die unterlegene Seite bleibt mit dem Gefühl zurück, nicht fair behandelt worden zu sein.
Erst die Unterlagen, dann die Bilder
Fläche neu gerechnet
Wir haben die Original-Architektenpläne ausgewertet und die Wohnfläche raumweise nach der Wohnflächenverordnung neu ermittelt, inklusive der anteiligen Anrechnung der Terrasse und der Dachschrägen. Das Ergebnis ging als eigenes PDF mit vollständigem Rechenweg an die Eigentümer, zusammen mit einer aktualisierten Markteinschätzung auf der korrigierten Basis. Erst danach wurde über den Angebotspreis gesprochen.
Unterlagen vor dem Inserat
Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis lagen vor der Veröffentlichung vor. Das Grundbuch wies in Abteilung II ein Wegerecht sowie ein Traufrecht aus, die vom Käufer übernommen werden, und in Abteilung III keine Belastungen. Wer das erst im Kaufvertragsentwurf liest, verliert Zeit – und manchmal den Käufer.
Raum statt Bildergalerie
Statt einer reinen Fotostrecke haben wir das Haus dreidimensional erfasst: ein 360-Grad-Rundgang, maßhaltige Grundrisse aus der Vermessung und ein Puppenhaus-Modell, das die Geschosse räumlich zeigt. Gerade bei einem Mittelhaus, das von außen wenig Charakter zeigt, verschiebt das die Aufmerksamkeit auf den Zuschnitt – und reduziert Besichtigungen ohne echte Kaufabsicht.
Entscheidung nach Beleg
Bei zwei gleichrangigen Interessenten galt ein einfaches, vorab kommuniziertes Kriterium: Es zählt die erste schriftliche Finanzierungsbestätigung, die Kaufpreis und Nebenkosten abdeckt und nicht vom Verkauf einer anderen Immobilie abhängt. Wie wir Häuser generell vorbereiten, steht auf unserer Seite zum Hausverkauf.
Was am Ende zählte
Ergebnis
Das Haus wurde an eine Familie zur Eigennutzung verkauft – genau die Zielgruppe, die sich die Eigentümer gewünscht hatten. Zwischen Veröffentlichung und angenommenem Angebot lagen gut drei Wochen, zwischen Maklerauftrag und notarieller Beurkundung rund zweieinhalb Monate. Die Wohnfläche war zu keinem Zeitpunkt Gegenstand einer Diskussion, weder in der Besichtigung noch bei der finanzierenden Bank. Das mitverkaufte Zubehör wurde im Vertrag ausdrücklich benannt, und der Übergabetermin wurde auf den Zeitplan der Verkäufer abgestimmt, nicht auf den frühestmöglichen Termin.
Learnings
Eine korrigierte Flächenangabe kostet ein unangenehmes Gespräch und erspart ein teures. Wer die Zahl vor dem Inserat richtigstellt, nimmt Bankgutachter und Kaufvertrag die Angriffsfläche; wer sie stehen lässt, verhandelt später unter Druck. Zweite Erkenntnis: Bei mehreren Interessenten ist ein vorab benanntes, belegbares Kriterium wertvoller als jedes Bauchgefühl – Interesse ist keine Zusage, ein Bankschreiben schon eher. Und drittens lohnt es sich, den Ablauf bis zur Kaufpreisfälligkeit früh zu erklären: Wer weiß, dass zwischen Beurkundung und Geldeingang noch Wochen liegen, plant seinen Umzug entspannter. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar.
Stimmt die Fläche, stimmt der Rest
Wir prüfen Unterlagen, Fläche und Substanz, bevor ein Objekt online geht – damit später niemand nachverhandeln muss.
Warum kann die Wohnfläche eines Hauses vom Bauplan abweichen?
Zählt ein ausgebautes Studio unter dem Dach zur Wohnfläche?
Was bedeutet eine reine Stromheizung für Kaufinteressenten?
Wie entscheidet man fair, wenn zwei Interessenten gleichzeitig kaufen wollen?
Wie läuft die Zeit zwischen Beurkundung und Übergabe ab?
Vermittlungs-Bilanz
Wie lange unsere Objekte tatsächlich am Markt sind – mit Quote und Ausreißern.
Reihenhaus
Was Mittel- und Endhaus baulich, rechtlich und im Preis unterscheidet.
Immobiliennetzwerk
Vermessung, Gutachten, Notariate – wen wir hinzuziehen und zu welchem Zeitpunkt.