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Immobilienlexikon

Verkehrswert – der objektive Marktwert einer Immobilie

Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Er bildet die zentrale Bezugsgröße für Kauf, Verkauf, Finanzierung und Besteuerung von Immobilien.

Ob Scheidung, Erbschaft oder Verkauf: Der Verkehrswert liefert die objektive Grundlage für alle wichtigen Entscheidungen rund um eine Immobilie. Wir erklären, wie er ermittelt wird.

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VergleichswertverfahrenErtragswertverfahrenSachwertverfahrenVerkehrswertgutachten
§ 194 BauGBDefinition
3 VerfahrenErmittlung
StichtagBezugsdatum
MarktwertSynonym
Definition

Der Verkehrswert (Marktwert) ist gemäß § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er wird durch die drei normierten Bewertungsverfahren ermittelt.

Ermittlung
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Drei normierte Verfahren stehen zur Verfügung – die Wahl hängt vom Objekttyp ab.

Vergleichswert

Vergleich mit erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Ideal für ETW und Grundstücke. Liefert den marktnahesten Wert, setzt aber ausreichend Vergleichsdaten voraus.

Ertragswert

Bewertung auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen. Standard für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Berücksichtigt Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.

Sachwert

Berechnung über Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Kommt bei Einfamilienhäusern und Sonderobjekten zum Einsatz, bei denen wenig Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen.

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Einflussfaktoren
Was beeinflusst den Verkehrswert?
Lage, Zustand und Marktumfeld bestimmen den erzielbaren Preis.

Objektmerkmale

Lage (Makro- und Mikrolage), Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattung, Energieeffizienzklasse, Modernisierungsgrad. Bei vermieteten Objekten zusätzlich: Mieteinnahmen, Mietvertragslaufzeit, Mieterbonität.

Marktfaktoren

Zinsniveau, regionale Nachfrage, demografische Entwicklung, Bodenrichtwerte, Marktanpassungsfaktoren. In Rostock: Universitätsstadt mit stabiler Nachfrage, aber deutliche Unterschiede nach Stadtteil.

Verkehrswert ≠ Kaufpreis: Der Verkehrswert ist eine objektivierte Schätzung. Der tatsächliche Kaufpreis kann je nach Verhandlungsgeschick, Verkaufsdruck und Marktlage darüber oder darunter liegen. Bei professioneller Vermarktung werden in Rostock häufig Preise nahe am oder leicht über dem Verkehrswert erzielt.
Anlässe
Wann braucht man den Verkehrswert?
Zahlreiche Situationen erfordern eine objektive Wertermittlung.

Kauf & Verkauf

Preisfindung beim Immobilienkauf, Festlegung des Angebotspreises, Verhandlungsbasis. Auch bei Bieterverfahren dient der Verkehrswert als Orientierung für das Mindestgebot.

Erbschaft, Scheidung, Steuer

Bei Erbauseinandersetzungen, Zugewinnausgleich und steuerlicher Bewertung (Erbschaft-/Schenkungsteuer) ist ein Verkehrswertgutachten oft Pflicht. Auch die Bankbewertung für die Finanzierung basiert auf dem Verkehrswert.

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Regionaler Bezug
Verkehrswert in Rostock & MV
Marktdaten und Praxis in der Region.

Marktentwicklung

Die Verkehrswerte in Rostock haben sich nach dem Rückgang 2022/23 stabilisiert. In guten Lagen (KTV, Warnemünde) liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei 2.800–4.500 €, in Stadtrandlagen bei 1.800–2.500 €. Grundlage: Gutachterausschuss Rostock 2025.

Unsere Leistung

Büchel Immobilien erstellt kostenlose Verkehrswerteinschätzungen auf Basis aktueller Marktdaten, des Vergleichswertverfahrens und unserer regionalen Expertise. Für gerichtsfeste Gutachten vermitteln wir zertifizierte Sachverständige.

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VergleichswertverfahrenErtragswertverfahrenSachwertverfahrenVerkehrswertgutachtenBodenrichtwertBeleihungswert
VerkehrswertgutachtenDas formale Gutachten zur Feststellung des Verkehrswerts.BewertungsmethodenÜberblick über die drei normierten Verfahren der Immobilienbewertung.Zurück zum LexikonAlle 328 Fachbegriffe von A bis Z im Überblick.
Häufige Fragen
FAQ – Verkehrswert
Die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der objektive Marktwert gemäß § 194 BauGB – der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Durch drei normierte Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – je nach Objekttyp und Datenlage.
Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
Nein, der Verkehrswert ist eine objektivierte Schätzung. Der tatsächliche Kaufpreis hängt von Angebot, Nachfrage und Verhandlung ab.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Bei Erbschaft, Scheidung, steuerlicher Bewertung oder wenn eine gerichtsfeste Wertfeststellung benötigt wird.

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WertermittlungKontakt
HinweisDieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt kein Wertgutachten. Für eine verbindliche Bewertung wenden Sie sich an einen zertifizierten Sachverständigen. Stand: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: § 194 BauGB, ImmoWertV 2021, Gutachterausschuss Rostock (Grundstücksmarktbericht 2025).
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