Einfamilienhaus in Ribnitz-Damgarten – Referenz 5803
Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Klinkerhaus von 1936 mit ausgebautem Anbau als Einliegerwohnung, am Rand von Freudenberg, einem ländlichen Ortsteil von Ribnitz-Damgarten. Verkauft wurde nur das Hausgrundstück – die angrenzenden Landflächen blieben bei der Eigentümerseite. Der Fokus dieser Referenz: wie aus großer Nachfrage der Käufer mit der tragfähigsten Finanzierung wird und wie ein Vertrag aussieht, nach dem beim Auszug keine Frage offen bleibt.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Adressdetails. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartEinfamilienhaus mit Einliegerwohnung
- OrtRibnitz-Damgarten – OT Freudenberg
- RegionLK Vorpommern-Rügen, MV
- Wohnflächeca. 259 m² nach WoFlV, zwei Wohneinheiten
- Nutzflächeca. 118 m² (Dachboden, Hauswirtschaft, Keller)
- Grundstückca. 2.385 m² – nur das Hausgrundstück
- Zimmer11 · davon 5 Schlafzimmer · 3 Bäder
- Baujahr1936 · Anbau 1986 genehmigt ausgebaut
- BauweiseHaupthaus Klinker, Anbau massiv verputzt
- Nebengebäudeca. 115 m² Grundfläche: 3 Garagen, Werkstatt, Lager
- HeizungÖl-Zentralheizung, Baujahr 1997
- EnergieausweisBedarfsausweis · Klasse D
- PrüfthemenFlächenaufmaß · Teilverkauf · Wegerecht · Inventar
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5803
Referenzen sind Beispiele, nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.
Angenommen waren rund 200 m² Wohnfläche. Nachgemessen waren es rund 259 m² – verteilt auf ein Haupthaus und einen ausgebauten Anbau mit eigenem Eingang. Dazu kam ein Grundbuchblatt, auf dem mehr stand, als verkauft werden sollte: neben dem Hausgrundstück zwei große Landflurstücke, die bei der Eigentümerseite bleiben sollten.
Wir haben deshalb zuerst Fläche, Zuschnitt und Genehmigungslage geklärt, dann vermarktet – und am Ende nicht das höchste Angebot empfohlen, sondern das, hinter dem eine belegte Finanzierung stand.
Kurz: Erst die Fakten, dann die Bühne, dann die Käuferwahl.
Ein Landhaus mit zwei Wohnwelten – und mehr Grundbuch als Kaufgegenstand
Was wir bei diesem Objekt geprüft haben
Jede Immobilie bewerten wir mit Bausachverständigen-Kompetenz – nicht nur nach Lage und Ausstattung. Bei einem Haus von 1936 mit späterem Anbau entscheidet die Substanz darüber, ob ein Käufer mit Renovierung oder mit Sanierung rechnen muss.
Substanz-Bewertung
Beim Ortstermin haben wir das Klinkermauerwerk, das Mitte der 1990er-Jahre mit roten Dachsteinen neu eingedeckte Dach, die Kunststofffenster aus derselben Zeit und den voll unterkellerten Bereich mit drei Kellerräumen begutachtet. Das Ergebnis floss in eine schriftliche Stellungnahme an die Familie und in ein Exposé, das den Zustand nicht schönt: sanierungsbedürftig, einfache Ausstattung, solide Grundsubstanz. Grundlage war die Bausubstanz-Bewertung vor Ort, nicht die Fotos.
Technik & Energie
Geheizt wird mit einer Öl-Zentralheizung von 1997, der Tank steht im Keller, Wasser und Kanal sind öffentlich angeschlossen. Einen Energieausweis gab es zu Beginn nicht – er wurde als Bedarfsausweis neu erstellt und weist Effizienzklasse D aus. Heizung und Fenster stammen aus den 1990er-Jahren; sie sind die Bauteile, deren Restnutzungsdauer ein Käufer zuerst in seine Planung einbeziehen sollte.
Vier Fragen, die vor dem Notartermin beantwortet sein mussten
Fläche größer als gedacht
Die ursprünglich angenommene Wohnfläche lag bei rund 200 m². Raumweise nachgerechnet nach den Regeln der Wohnflächenberechnung waren es rund 259 m², dazu rund 118 m² Nutzfläche für Dachboden, Hauswirtschaft und Keller – sauber getrennt ausgewiesen. Für die Einordnung am Markt macht ein Viertel mehr Wohnfläche einen erheblichen Unterschied. Und es verändert die Zielgruppe: Aus einem Familienhaus wird ein Haus für zwei Generationen.
Nur das Hausgrundstück
Haus und Landflächen standen auf demselben Grundbuchblatt. Verkauft wurde nur das bebaute Flurstück, die beiden Landflurstücke wurden im Vertrag ausdrücklich ausgenommen. Das wirft eine Frage auf, die oft erst beim Notar auffällt: Müssen die verbleibenden Flächen künftig über das verkaufte Grundstück erreicht werden? Wir haben die Lage der Flurstücke im amtlichen Liegenschaftskataster geprüft – keines der beiden grenzt an das Hausgrundstück. Ein Wegerecht war damit nicht erforderlich, und der Grundbuchauszug ließ sich ohne neue Belastung umschreiben.
Große Nachfrage, bewohntes Haus
Schon in den ersten Tagen nach dem Inserat liefen viele Anfragen ein, die meisten mit dem Wunsch nach einer Besichtigung am Wochenende. Gleichzeitig wohnte die Eigentümerin noch im Haus. Einzeltermine über Wochen hinweg wären für sie eine Zumutung gewesen. Die Aufgabe bestand also darin, das Interesse zu bündeln, ohne die Interessenten abzufertigen.
Zwei Angebote, zwei Risiken
Nach dem ersten Kaufinteressenten kam ein zweites, höheres Angebot. Es hing allerdings am Verkauf des eigenen Hauses der Interessenten und an einer Zwischenfinanzierung. Das erste Angebot war niedriger, aber unabhängig von einem Vorverkauf. Auf dem Papier ist das höhere Gebot das bessere – in der Praxis zählt, welches am Notartermin noch steht.
Belegen, bündeln, absichern
Aufmaß, Grundrisse, 3D-Rundgang
Wir haben das Haus vermessen lassen und für alle drei Ebenen einen Grundriss erstellt, dazu ein 3D-Modell und einen virtuellen Rundgang. Für die Lage gab es eine eigene Luftbild-Karte, weil „Freudenberg“ außerhalb der Region kaum jemandem etwas sagt. Das Exposé haben wir mit der Familie abgestimmt und erst nach ihrer Freigabe veröffentlicht. Bei einem Haus mit zwei Wohneinheiten verstehen Interessenten so schon vor der Anreise, wie die Bereiche zusammenhängen.
Diskret im Portal, vollständig im Exposé
Auf den Immobilienportalen zeigten wir bewusst nur Innenansichten und den 3D-Rundgang, keine Außenansicht. In einem kleinen Ort ist ein Haus sonst sofort erkennbar – mit allen Folgen von Nachbarschaftsgesprächen bis zu ungebetenen Besuchern am Gartenzaun. Das vollständige Exposé mit Außenansichten erhielten Interessenten erst, nachdem sie sich über unsere digitale Strecke registriert hatten. So bleibt beim Hausverkauf die Privatsphäre der Eigentümerseite gewahrt.
Sammelbesichtigung mit Finanzierungspartner
Statt vieler Einzeltermine haben wir eine Sammelbesichtigung im 15-Minuten-Takt angesetzt, mit Abstimmung der Eigentümerseite. Unser Finanzierungspartner war vor Ort, um mit ernsthaften Interessenten direkt über die Machbarkeit zu sprechen. Viele haben danach nach Sichtung der Details abgesagt – das ist normal und gewollt, weil es der Eigentümerin weitere Termine erspart. Wer blieb, wusste genau, worauf er sich einlässt.
Finanzierung vor Vertragsentwurf
Den Kaufvertragsentwurf haben wir erst beauftragt, als eine belastbare Zusage vorlag – ein Entwurf kostet Geld, und bei einem Rückzieher bleibt jemand darauf sitzen. Über unseren Partner für Immobilienfinanzierung lag schließlich eine Zusage vor, die den Kauf vollständig trägt. Das zweite, höhere Angebot konnte bis dahin keine Finanzierungsbestätigung vorlegen. Die Empfehlung an die Familie war deshalb klar.
Inventar ausdrücklich geregelt
Die Eigentümerin wollte nur mitnehmen, was ihr am Herzen liegt; der Rest sollte im Haus bleiben. Der erste Kaufvertrag-Entwurf verlangte dagegen die vollständige Räumung. Wir haben eine Formulierung auf Basis zweier bewährter Vertragsmuster vorgeschlagen und den geänderten Entwurf in zwei Runden geprüft. Am Ende stand: teilmöblierte Übergabe, Entnahme nach eigenem Ermessen, Eigentumsübergang des übrigen Inventars an die Käufer unter Gewährleistungsausschluss. Ohne diesen Satz wäre jeder zurückgelassene Schrank Eigentum der Verkäuferin geblieben.
Lieber verschieben als riskieren
Eine Woche vor dem Termin meldete die finanzierende Bank, dass Darlehensvertrag und Grundschuld-Bestellung wegen einer Erkrankung nicht rechtzeitig fertig würden. Gemeinsam mit dem Notariat haben wir zur Verschiebung geraten: Ein Käufer sollte keinen vollstreckbaren Kaufvertrag unterschreiben, bevor sein Darlehen unterschrieben ist. Für die Verkäuferin änderte sich dadurch nichts – Kaufpreisfälligkeit, Auszug und Übergabe standen als feste Kalenderdaten im Vertrag, nicht relativ zum Beurkundungstag.
Verkauft an eine Familie aus der Region – mit einem Vertrag ohne offene Enden
Ergebnis
Das Haus ging an eine Familie aus der Region, die beide Wohneinheiten nutzen kann. Vom ersten Inserat bis zur Beurkundung vergingen 105 Tage; ohne die beiden Verschiebungen des Notartermins wären es 87 gewesen. Die Landflächen blieben bei der Eigentümerseite, ein Wegerecht war nicht nötig. Der Vertrag regelt Auszug, Inventar und Besitzübergang zu festen Daten, und die Vollstreckungsunterwerfung umfasst ausdrücklich auch die Räumung. Eine Formulierung, die das Notariat im Entwurf gestrichen hatte, haben wir offen angesprochen – sie schützte die Käuferseite und kam wieder hinein.
Learnings
Erstens: Das höchste Gebot ist erst dann das beste, wenn seine Finanzierung belegt ist – Bedingungen wie ein Vorverkauf des eigenen Hauses sind Risiken, die am Ende die Verkäuferseite trägt. Zweitens: Was im Haus bleiben soll, gehört ausdrücklich in den Vertrag. Möbel und Hausrat gehen nicht automatisch mit dem Haus über, und ein Satz zu viel ist besser als ein Streit beim Auszug. Drittens: Eine Terminverschiebung kostet Nerven, aber kein Geld, wenn die wichtigen Daten im Vertrag als Kalenderdaten stehen. Wer als Makler beide Seiten begleitet, spricht auch Punkte an, die nur einer Seite nützen. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.
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