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Referenz

Mehrfamilienhaus Rostock Bahnhofsviertel – Referenz 5178

Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten im Rostocker Bahnhofsviertel. Baujahr 1892, Etagenheizung, gemischte Befeuerung – ein typisches Objekt, bei dem eine realistische Einschätzung von Zustand und Marktposition den Unterschied macht.

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Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Provisionsangaben. Angaben ohne Gewähr.

3 WEVerkauft
349 m²Wohnfläche
Bj. 1892Altbau
VerkauftStatus

Kurzprofil / Fakten

  • ObjektartMehrfamilienhaus
  • OrtRostock – Bahnhofsviertel
  • Baujahr1892
  • Wohneinheiten3
  • Wohnflächeca. 349 m²
  • Grundstückca. 314 m²
  • Etagen3
  • HeizungEtagenheizung / Ofenheizung
  • BefeuerungGas / Kohle
  • Nutzflächeca. 130 m²
  • StatusVerkauft
Fassadendetail des Mehrfamilienhauses im Rostocker Bahnhofsviertel – Referenzobjekt 5178 – Büchel Immobilien Rostock
Mehrfamilienhaus Rostock Bahnhofsviertel – Referenz 5178.

Worum es hier geht

Ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, Baujahr 1892, im Bahnhofsviertel – einem Quartier mit solider Mieterstruktur und wachsendem Interesse von Käufern. Das Objekt wurde erfolgreich verkauft.

Alle Angaben ohne Gewähr.

Ausgangslage
Gründerzeit-MFH mit Handlungsbedarf
Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1892 mit drei Wohneinheiten im Bahnhofsviertel sollte verkauft werden. Das Gebäude verfügte über ca. 349 m² Wohnfläche auf drei Etagen und ein Grundstück von ca. 314 m². Die Beheizung erfolgte über Etagenheizungen – teils Gas, teils Kohle/Ofen. Der Verkehrswert musste unter Berücksichtigung des Baualters, der Heizungssituation und des Instandhaltungszustands realistisch ermittelt werden.
Herausforderungen
Was war zu beachten?

Heterogene Heizungssituation

Etagenheizung mit Gas und Ofenheizung mit Kohle in einem Gebäude – das erfordert eine klare Darstellung der laufenden Kosten und möglicher Modernisierungs-Aufwendungen für Kaufinteressenten.

Baujahr 1892 – Substanz bewerten

Bei einem über 130 Jahre alten Gebäude stellen sich Fragen nach Dach, Leitungen, Feuchtigkeit und Statik. Eine ehrliche Einschätzung des Sachwerts war Grundlage für eine realistische Preisfindung.

Nutzfläche richtig einordnen

Neben ca. 349 m² Wohnfläche verfügte das Objekt über ca. 130 m² Nutzfläche. Die korrekte Wohnflächenberechnung und Abgrenzung von Nutz- zu Wohnfläche beeinflusste die Wertermittlung direkt.

Käufergruppe identifizieren

Eigennutzer, Kapitalanleger oder sanierungsaffine Käufer – die Zielgruppe musste klar definiert werden, um das Objekt zielgerichtet zu vermarkten und den passenden Kaufvertrag vorzubereiten.

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Vermarktung & Ablauf
Unser Ansatz zur Vermarktung

Detaillierte Bestands- und Bestandsmietanalyse

Wir dokumentierten alle Wohnungseinheiten: Größe, Bauzustand, Mietvertragslaufzeiten, aktuelle Mietzinse und Leerstand-Phasen. Dies formte die Grundlage für das Ertragswertverfahren und später für ein Wirtschaftsplan-Exposure.

Sanierungsfahrplan und Kostenschätzungen

Ein Fachmann erstellte einen Renovierungs-Fahrplan mit Kostenprognosen für Dach, Fassade, Heizung und Elektrik. Dies zeigte Käufern konkret, welche Investitionen anstünden – und wie sie sich über höhere Mieten amortisieren würden.

Investoren-Targeting statt Massen-Vermarktung

Wir kontaktierten gezielt Immobilien-Investoren, die in diesem Segment aktiv sind – nicht über offene Anzeigen, sondern über Direktansprache. Dies führte zu qualifizierten Interessenten.

Makleralleinauftrag und professionelle Verhandlung

Ein strukturierter Makleralleinauftrag gab uns das Mandat für professionelle Verhandlung. Wir konnten unter Kaufnebenkosten und Finanzierungsstrukturen diskutieren, ohne Verkäuferin direkt einzuspannen.

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Ergebnis & Learnings
Das Ergebnis

Faire Ertragswertermittlung erzielt

Das Ertragswertverfahren ergab einen realistischen Verkehrswert, der sowohl Leerstand als auch Modernisierungspotenzial einpreiste. Käufer vertrauten der Zahl, da sie nachvollziehbar war.

Käufer mit stabilen Finanzierungshintergrund gewonnen

Ein professioneller Investor erwarb das Objekt mit klarem Modernisierungs-Plan. Die Grundbuchauszug war sauber, alle Mietverträge dokumentiert.

Langfristige Stabilität für Mieter gewährleistet

Der neue Eigentümer war ein seriöser Investor, kein Flipper. Langjährige Mieter behielten ihre Wohnungen, und das Haus wurde modernisiert – ein positives Outcome für alle Parteien.

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Wir analysieren Ihr MFH gründlich und beraten Sie zu Preis, Vermarktung und Verkaufsstrategie.

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Häufig gestellte Fragen zur Referenz

Warum ist bei Altbauten eine besonders gründliche Zustandsdokumentation wichtig?
Weil Gründerzeitsubstanz mehr Interpretationsspielraum bietet als Neubauten: Holzbalkendecken, gewachsene Haustechnik und unterschiedliche Modernisierungsstände pro Etage lassen sich nicht mit einer Standardcheckliste abhaken. Eine ehrliche, etageweise Dokumentation schafft Vertrauen – und verhindert, dass Kaufinteressenten nach der ersten Begehung wieder abspringen.
Wie wirkt sich ein gemischter Vermietungsstatus auf den Verkauf aus?
Teils vermietet, teils leer – das spricht unterschiedliche Käufertypen an und erfordert eine flexible Vermarktung. Die vermietete Einheit liefert laufende Einnahmen, die leer stehenden Flächen bieten Gestaltungsspielraum. Entscheidend ist, beide Aspekte transparent darzustellen und die Besichtigungsplanung auf die Bestandsmieter abzustimmen.
Gilt die Innenstadtlage automatisch als Verkaufsvorteil bei Mehrfamilienhäusern?
Zentrallage ist ein Pluspunkt, aber kein Selbstläufer. Bei Anlageimmobilien zählen Substanz, Technik und Mietstruktur mindestens genauso viel wie die Adresse. Ein gut gelegenes Haus mit schlecht dokumentiertem Zustand verkauft sich schwerer als ein Objekt in Randlage mit klarer Datenlage. Lage ersetzt keine Vorbereitung.

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