Instandhaltungsrücklage
Höhe, Berechnung & Bedeutung für WEG und Immobilienkauf
Die Instandhaltungsrücklage ist das finanzielle Polster einer Eigentümergemeinschaft. Zu niedrig angesetzt drohen teure Sonderumlagen, zu hoch bindet sie unnötig Kapital. Die Höhe beeinflusst direkt das Hausgeld.
Instandhaltungsrücklage (seit WEG-Reform 2020 auch: Erhaltungsrücklage) ist das von der Eigentümergemeinschaft angesparte Kapital für künftige Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum.
Die Peterssche Formel ist der bekannteste Richtwert: 1,5 % der Herstellungskosten pro m² jährlich, verteilt auf 80 Jahre Nutzungsdauer. In der Praxis empfehlen sich 7–12 €/m²/Jahr für ältere Bauten und 4–7 €/m² für Neubauten.
Die Höhe wird von der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss festgelegt. Die Hausverwaltung erstellt dazu einen Wirtschaftsplan.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt prüfen: Wie hoch ist die Rücklage? Stehen größere Sanierungen an? Wurden Beschlüsse zu Sonderumlagen gefasst?
Ein Blick in die Beschlusssammlung und die letzten 3 Hausgeldabrechnungen gibt Aufschluss über den Zustand der WEG und geplante Maßnahmen.
Die Rücklage ist nicht sofort steuerlich absetzbar. Erst wenn die Rücklage für konkrete Maßnahmen ausgegeben wird, können Vermieter die Kosten als Werbungskosten geltend machen.
Beim Verkauf geht die anteilige Rücklage an den Käufer über – sie ist nicht im Kaufpreis separat steuerlich absetzbar, sondern Teil der Anschaffungskosten.
Plattenbau
Oft niedrige Rücklagen trotz hohem Sanierungsbedarf – Sonderumlagen-Risiko.
Altbau saniert
Höhere Rücklagen, da Sanierungskosten bekannt – gute Planbarkeit.
Neubau
Niedrige Rücklagen ausreichend, aber frühzeitiger Aufbau empfohlen.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Richtwert: 7–12 €/m² pro Jahr für ältere Gebäude, 4–7 € für Neubauten. Die Peterssche Formel liefert eine genauere Berechnung.
Was passiert bei zu niedriger Rücklage?
Bei größeren Reparaturen muss die WEG eine Sonderumlage beschließen. Diese kann mehrere Tausend Euro pro Eigentümer betragen.
Ist die Rücklage steuerlich absetzbar?
Nicht direkt. Erst die tatsächlichen Ausgaben für Instandhaltung sind für Vermieter als Werbungskosten absetzbar.
Geht die Rücklage beim Verkauf an den Käufer?
Ja, der anteilige Rücklagenanteil geht automatisch auf den Käufer über. Er ist Teil des Kaufpreises.
Wie prüfe ich die Rücklage vor dem Kauf?
Lassen Sie sich die letzten 3 Hausgeldabrechnungen, den Wirtschaftsplan und die Beschlusssammlung zeigen. So erkennen Sie geplante Maßnahmen und Sonderumlagen.
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Wir analysieren die WEG-Unterlagen und bewerten den wahren Zustand.