Ertragswertverfahren – Immobilienbewertung nach Mieteinnahmen
Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren für Renditeobjekte. Es ermittelt den Verkehrswert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen – und ist damit die zentrale Methode für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und vermietete Eigentumswohnungen.
Grundlage ist die Liegenschaftszins-Kapitalisierung: Jahresreinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert. Ein Marktanpassungsfaktor gleicht Modellabweichungen aus.
Das Ertragswertverfahren ist eine der drei normierten Bewertungsmethoden nach ImmoWertV. Es ermittelt den Verkehrswert aus dem Reinertrag der Immobilie – kapitalisiert über Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
Schritt 1 – Rohertrag: Marktübliche Jahresnettokaltmiete (nachhaltig erzielbar, nicht tatsächlich gezahlt).
Schritt 2 – Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten (15–35 % je nach Objektart).
Schritt 3 – Gebäudereinertragsanteil: Reinertrag minus Bodenwertverzinsung.
Schritt 4 – Ertragswert Gebäude: Gebäudereinertragsanteil × Vervielfältiger.
Schritt 5 – Gesamtertragswert: Gebäudeertragswert + Bodenwert ± Marktanpassung.
Der Vervielfältiger ist der Schlüssel zur Ertragswertberechnung. Er hängt von zwei Größen ab: dem Liegenschaftszinssatz (marktübliche Verzinsung des Immobilienkapitals) und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Je niedriger der Liegenschaftszins und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger – und damit der Ertragswert.
Die Miete ist der wichtigste Faktor: 10 % mehr Miete erhöht den Ertragswert um ca. 10 %. Deshalb ist die realistische Einschätzung der Marktmiete entscheidend.
Liegenschaftszins Rostock
MFH-Wohnen: ca. 3,5–5,5 %. Neubauten/Toplagen näher an 3,5 %, ältere Bestände eher bei 5 % und darüber.
Marktübliche Mieten
Bestandsmiete 7–10 €/m², Neuvermietung 9–14 €/m². Ertragswert basiert auf der nachhaltig erzielbaren Marktmiete.
Pflichtanwendung: Bei vermieteten MFH, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten nach ImmoWertV.
Bankbewertung: Banken nutzen es zur Beleihungswertermittlung – oft mit konservativen Ansätzen.
Kapitalanleger: Investoren bewerten primär nach Ertrag. Kaufpreisfaktor und Bruttorendite basieren auf denselben Eingangsgrößen.
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