Immobilienlexikon · Buchstabe E
Ertragswertverfahren – einfach erklärt für Eigentümer
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Es ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und alle Objekte, deren Wert sich primär aus dem Ertrag ableitet.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Rostock verkaufen möchte, sollte den Ertragswert kennen. Er beantwortet die zentrale Frage potenzieller Käufer: Welche Rendite liefert das Objekt – und was rechtfertigt der Mietertrag als Kaufpreis? Anders als beim Sachwertverfahren zählt hier nicht die Bausubstanz, sondern der wirtschaftliche Nutzen.
Definition: Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren. Es bestimmt den Verkehrswert über den kapitalisierten Reinertrag der Immobilie. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der kapitalisierte Reinertrag wird über einen Liegenschaftszinssatz auf die Restnutzungsdauer abgezinst und zum Bodenwert addiert.
Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?
Immer dann, wenn der Ertrag das kaufentscheidende Kriterium ist – also bei Objekten, die überwiegend zur Kapitalanlage dienen:
Berechnung: Vom Rohertrag zum Ertragswert
Die Berechnung folgt einer dreistufigen Logik: Rohertrag bestimmen, Reinertrag ableiten, kapitalisieren.
Der Liegenschaftszinssatz – die Schlüsselgröße
Der Liegenschaftszinssatz drückt die Renditeerwartung des Marktes aus. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Mieterträgen abgeleitet – nicht geschätzt.
Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz bedeutet einen höheren Ertragswert – weil der Markt eine geringere Rendite akzeptiert (= höheren Preis zahlt). Die Zinssätze des Gutachterausschusses sind im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Rechenbeispiel: MFH in der Südstadt
Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten, Baujahr 1960, saniert 2005, ca. 420 m² Wohnfläche, Grundstück ca. 350 m²:
Die Werte sind fiktiv und dienen der Veranschaulichung – keine Ableitung konkreter Immobilienwerte.
Typische Fehlerquellen beim Ertragswert
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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was genau ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag einer Immobilie kapitalisiert wird. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und zugehörigen Erträgen abgeleitet – nicht geschätzt oder festgelegt. Er drückt aus, welche Rendite der Markt für eine bestimmte Immobilienart in einer bestimmten Lage erwartet. In Rostock bewegt er sich für Wohn-MFH typischerweise zwischen ca. 3,5 und 5,5 Prozent.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Bei allen Immobilien, deren Wert sich primär aus dem Mietertrag ableitet: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte. Auch bei teilweise vermieteten Zweifamilienhäusern kann der Ertragswert als ergänzendes Verfahren herangezogen werden.
Wie beeinflusst Leerstand den Ertragswert?
Leerstand reduziert den Rohertrag und damit den Ertragswert. Allerdings wird im Verfahren die nachhaltig erzielbare Miete angesetzt – nicht der aktuelle Ist-Zustand. Vorübergehender Leerstand fließt über das Mietausfallwagnis (typisch 2 bis 4 Prozent) pauschal ein. Struktureller Leerstand in schwierigen Lagen drückt zusätzlich über einen höheren Liegenschaftszinssatz auf den Wert.
Welchen Liegenschaftszinssatz verwendet man für Wohnimmobilien in Rostock?
Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss regelmäßig veröffentlicht. Für Rostock liegen die Zinssätze für Mehrfamilienhäuser je nach Lage und Zustand zwischen 3 und 5 Prozent. Niedrigere Liegenschaftszinssätze deuten auf höhere Nachfrage und Wertstabilität hin – in begehrten Stadtteilen wie der Kröpeliner-Tor-Vorstadt ist der Zins entsprechend niedriger.
Wie berechne ich den Reinertrag beim Ertragswertverfahren?
Der Reinertrag ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen (Jahresrohertrag) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Abschreibung. Typischerweise liegen die Bewirtschaftungskosten bei 20 bis 30 Prozent des Rohertrags. Der verbleibende Reinertrag wird mit einem Vervielfacher multipliziert, der vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer abhängt.
Kann man das Ertragswertverfahren auch für selbst genutzte Immobilien anwenden?
Das Ertragswertverfahren ist primär für renditeorientierte Objekte konzipiert. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird es kaum angewendet – dort sind das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren aussagekräftiger. Dennoch kann eine Ertragswertberechnung bei Erbschaft oder Scheidung als ergänzende Einordnung sinnvoll sein.
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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechenbeispiele sind fiktiv und nicht auf konkrete Objekte übertragbar. Stand: März 2026. – Büchel Immobilien Rostock.