Mehrfamilienhaus verkaufen in Rostock
Mieten, Rendite & Unterlagen. Beim MFH zählt nicht der schöne Eindruck – sondern ob Zahlen, Mietverträge und Zustand zusammenpassen.
Grunderwerbsteuer MV
ist das Bewertungsverfahren
Verkaufsdauer Rostock
§656c gilt nicht bei MFH
60-Sekunden-Kurzcheck
Das Müssen Sie prüfen
Drei Kränze für ein sauberes Verkaufspaket: Verträge, Abrechnungen, Zustand.
Mieten & Verträge
Vollständige, aktualisierte Mietverträge mit allen Änderungsanhängen.
- Personaldaten mit Käufer teilen?
- Nebenkosten transparent?
- Mietverträge aktuell?
Rechtlich: DSGVO beachten bei Weitergabe
Abrechnungen
Letzte 3 Jahre Nebenkostenabrechnung plus Heizkostenabrechnung dokumentieren.
- Alle Ausgaben belegt?
- Reparaturen nachweisbar?
- Energiekosten realistisch?
Lexikon: Heizkostenabrechnung →
Käufer will Bewirtschaftung verstehen
Zustand & Investitionsstau
Sanierungsbedarfe und Investitionsrücklage transparent machen.
- Dachsanierung anstehend?
- Heizung EOL?
- Instandhaltungshistorie?
Lexikon: Instandhaltungsrücklage →
Versteckte Mängel kosten Kaufpreis
Unterlagen & Zahlen
Die 10 Klassiker im Verkaufspaket
Diese Dokumente sind für professionelle Käufer Pflicht.
Grundbuchauszug & Flurkarte
Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt) und Flurkarte aus der Liegenschaftskarte.
- Eigentumsform (Steil oder Teile)
- Lasten und Grundschulden
- Größe und Grenzen
Energieausweis & Bänder
Aktueller Energieausweis (Verbrauch oder Bedarf) mit Sanierungsempfehlungen.
- Energieeffizienzklasse
- Heizungs- und Warmwassersystem
- Renovierungskosten schätzen
Baujährlichendecke & Wartungshistorie
Dokumentation früherer Modernisierungen und Instandhaltungsarbeiten.
- Neuverrohrungen, Elektrik-Updates
- Fassaden- und Dachsanierungen
- Wartungsplanansprüche
Wohnflächen & Grundrisse
Aktuelle Wohnflächenmessung je Einheit und beglaubigte Grundrisse.
- Wohnflächen verifiable
- Aufteilung der Einheiten klar
- Vergleichbarkeit mit Grundbuch
Mietrölle & Mietbescheinigung
Komplette Auflistung aller Mieter mit aktuellen Mieten und Verträgen.
- Ist-Miete vs. Marktmiete
- Nebenkostenpauschalen
- Leerstandquoten
Betriebskostenabrechnung
Letzte 3 Jahre Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnung mit Belegen.
- Heizkosten, Wasser, Müll
- Hausmeister und Versicherungen
- Instandhaltungskosten und Rücklage
Wasser-, Heiz- & Zählerstands
Historische Verbrauchsdaten aus den letzten 3–5 Jahren für alle Medien.
- Wasserverbrauch pro Einheit
- Heizenergiekosten nachvollziehbar
- Verbrauchstrends erkennbar
Versicherungsbestimmungen & Hypotheken
Gebäudeversicherung, Haftpflicht und offene Darlehensverpflichtungen offenlegen.
- Versicherungssumme vs. Wert
- Hypotheken und Grundschulden
- Löschungsmodalitäten
Baugenehmigungen & Sondernutzungen
Alle Genehmigungen für Umbauten, Anbauten oder gewerbliche Nutzung.
- Umbauten legal genehmigt?
- Gewerbe angemeldet?
- Denkmal- oder Parkschutz?
Hochwasser- & Umweltrisiken
Lage in Hochwasserzonen, Umweltlasten oder Bodenverunreinigungen abklären.
- Hochwassergebiet?
- Bergbau- oder Altlastenbereiche?
- Radon, Asbestbelastung?
Rendite & Faktor
Die Bewertungsgrundlagen
MFH werden nach Ertragswertverfahren bewertet – nicht nach Verkehrswert des Grundstücks allein.
Ist-Miete & Mietrendite
Die tatsächlichen Mieteinnahmen sind das Herz des MFH-Wertes.
- Ist-Miete (aktuell eingezogen)
- Sollmiete bei Marktanpassung
- Mietrendite: Reinertrag / Kaufpreis
Untermiete oder befristete Verträge senken Wert
Capex & Reparaturbedarf
Capital Expenditure – große Sanierungen erhöhen den Kostenblock.
- Dach, Fenster, Fassade
- Heizung und Leitungen
- Jetzt oder in 5 Jahren?
Lexikon: Instandhaltungsrücklage →
Große CapEx drückt Reinertrag und Preis
Risikozuschlag & Lage
Mikrolage und Struktur beeinflussen die Käuferbereitschaft – und damit die Rendite.
- Zentrum vs. Peripherie
- Nachbarschaft und Schulen
- Verkehranbindung
Immobiliensachverständige Rostock
Gute Lage = höhere Kaufbereitschaft
Kosten & Gebühren
Beim Verkauf anfallende Lasten
Diese Posten sollten Sie im Kaufpreis einplanen.
Maklerprovision
In Mecklenburg-Vorpommern zahlt oft der Verkäufer die gesamte Provision oder teilt sie 50/50.
- 3–5% des Kaufpreises üblich
- Mit oder ohne Makler?
- Verhandlungspuffer einkalkulieren
Verhandeln Sie vor Beauftragung
Grunderwerbsteuer
MV hat 6% GrESt (eine der höchsten in Deutschland). Der Käufer zahlt, aber es senkt seine Kaufkraft.
- 6% auf den Kaufpreis
- Käufer muss das tragen
- Maximiert die Verkaufsbereitschaft?
Höhere GrESt senkt Käuferanzahl
Notarkosten
Kaufvertrag, Grundbuchanmeldung und Abwicklung kosten 0,8–1,2% des Kaufpreises.
- Kaufvertrag & Grundbuch
- Abwicklung & Auszahlung
- Käufer zahlt in Regelfall
Gebühren sind gesetzlich vorgegeben
Spekulationssteuer
Verkauf innerhalb von 10 Jahren? Verständig der Finanzamt – unter Umständen Einkommensteuer fällig.
- 10-Jahres-Frist seit Kauf
- Verständigung beim Finanzamt
- Gewinnrealisierung versteuern
Ratgeber: Spekulationssteuer →
Oft überraschend hohe Nachzahlung
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn die Immobilie noch mit Darlehen belastet ist, kann es teuer werden, diese frizeitig abzulösen.
- Zinsgap-Rechnung
- Ablösezins berechnen
- Mit Käufer kommunizieren
Kann 5–10% des Kaufpreises sein
Energieausweis
Kosten für Energieausweiszerstellung oder Update liegen bei 100–300 Euro.
- Verbrauchsorientiert (schneller)
- Bedarfsorientiert (teurer)
- Muss aktuell sein
Schätzung durch zertifizierten Sachverständigen
Prozess & Ablauf
Der Verkauf in 6 Schritten
So läuft der typische Verkaufsprozess für ein MFH in Rostock ab.
1. Wertermittlung
Sachverständiger oder Immobilienmakler erstellt eine Marktwertanalyse basierend auf Ertragswertverfahren.
2. Vermarktung & Exposé
Professionelles Exposé mit aktuellen Fotos, Grundrissen, Mietlisten und Finanzierungskennzahlen.
3. Besichtigungen & Angebote
Interessenten besichtigen, due diligence durchführen, schriftliche Angebote abgeben.
4. Verhandlung & Kaufvertrag
Preisverhandlung, Vertragskonditionen klären, Notar einschalten – dann Unterzeichnung.
5. Finanzierung & Grundbuch
Käufer arrangiert Finanzierung, Bank bestätigt Darlehenszusage, Notar meldet im Grundbuch an.
6. Auszahlung & Übergabe
Kaufpreis, Nebenkosten, Makler. Übergabe erfolgt nach vollständiger Zahlung.
Stolpersteine
Die 6 häufigsten Fehler
Was MFH-Verkäufer häufig falsch machen – und teuer zu stehen kommt.
Unvollständige Unterlagen
Fehlende Mietverträge, Grundbuch oder Energieausweis verzögern den Verkauf um Wochen.
Zeit < Geld. Jede Woche kostet.
Mietverhältnisse vernachlässigt
Illegale Untermieten, befristete Verträge ohne Renewal oder hohe Leerstandquoten sind Deal-Breaker.
Käufer prüft alles nach.
Öffentliche Mängel verstecken
Schäden offenbaren ist Pflicht. Versteckte Mängel führen zu Rücktritt oder Preisminderung.
Offenlegung spart Rechtsstreite.
Zu hohe Preiserwartungen
MFH sind Renditobjekte. Ein zu hoher Kaufpreis schränkt die Käufer-Zielgruppe drastisch ein.
Ertragswert ≠ Bauchgefühl
Finanzierungsauflagen unterschätzen
Banken sind streng bei MFH. Energiestandards, Lage und Miettabelle müssen passen.
Due Diligence kostet Zeit.
Verwaltung und Kosten verschweigen
Hohe Hausverwaltungskosten oder unerwartete Sonderumlagen senken den Kaufpreis massiv.
Transparenz höchste Verpflichtung.
Sie haben ein MFH zu verkaufen?
Professionelle Wertermittlung, rechtssichere Abwicklung und gepröfte Käufer – alles in einem Projekt.
Weitere Themen
Kaufen statt verkaufen?
Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie in Rostock.
Glossar & Begriffe
Mietrendite
Energieausweis
Grundbuchauszug
Grundbuch
Flurkarte
Grunderwerbsteuer
Hypothek
Bewirtschaftungskosten
Bodenwert
Spekulationssteuer
Mietvertrag
Mietkaution
Leerstand
Kaltmiete
Mehrfamilienhaus
Instandhaltungsrücklage
Heizkostenabrechnung