Kaltmiete
Definition, Berechnung & Unterschied zur Warmmiete
Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist die reine Miete ohne Nebenkosten. Sie ist die Basis für den Mietspiegel, die Renditeberechnung und Mietanpassungen wie Indexmiete oder Staffelmiete.
Kaltmiete (Nettokaltmiete, Grundmiete) ist der Mietanteil, der ausschließlich die Überlassung der Wohnfläche abdeckt – ohne Betriebs- und Heizkosten. Zusammen mit den Nebenkosten ergibt sie die Warmmiete (Bruttowarmmiete).
Kaltmiete = reine Miete für die Wohnfläche. Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskosten-Vorauszahlung + Heizkosten-Vorauszahlung. Die Kaltmiete ist die vertragsrechtliche Bezugsgröße für Mieterhöhungen.
In Rostock liegen die Kaltmieten 2026 bei durchschnittlich 6–9 €/m², je nach Lage und Ausstattung. Die Nebenkosten („zweite Miete“) kommen mit ca. 2,50–3,50 €/m² dazu.
Die Kaltmiete ist die Basis für die Renditeberechnung: Jahres-Kaltmiete geteilt durch Kaufpreis ergibt die Bruttomietrendite. Für die Nettomietrendite werden noch Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Bei Mieterhöhungen ist der Mietspiegel der Referenzwert – dieser bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete pro Quadratmeter.
Die Kaltmiete wird beeinflusst durch: Wohnlage, Baujahr, Ausstattung, Energieeffizienz und Fläche. In Rostock variiert sie stark – von 5 €/m² in Dierkow bis 12 €/m² in Warnemünde.
Die Angebotsmiete bei Neuvermietung liegt oft über der Bestandsmiete. Die Mietpreisbremse begrenzt den Aufschlag auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Rostock Innenstadt
8–12 €/m² – hohe Nachfrage bei Studenten und Berufspendlern.
Rostocker Umland
5–7 €/m² – günstiger, steigende Nachfrage durch Homeoffice-Trend.
Warnemünde
10–14 €/m² – Toplagen mit Meerblick erreichen Spitzenwerte.
Was ist der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete?
Kaltmiete ist die reine Miete ohne Nebenkosten. Warmmiete ist Kaltmiete plus Betriebs- und Heizkosten-Vorauszahlung.
Wie hoch ist die Kaltmiete in Rostock?
Durchschnittlich 6–9 €/m², je nach Stadtteil. In Toplagen wie Warnemünde bis 14 €/m².
Welche Kosten kommen zur Kaltmiete dazu?
Betriebskosten (Wasser, Müll, Grundsteuer etc.) und Heizkosten – zusammen ca. 2,50–3,50 €/m² in Rostock.
Bezieht sich der Mietspiegel auf die Kaltmiete?
Ja, der Mietspiegel weist immer die Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus – ohne Nebenkosten.
Kann die Kaltmiete über dem Mietspiegel liegen?
Bei Neuvermietung greift die Mietpreisbremse: maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Bestandsmieten gilt die Kappungsgrenze von 20 % in 3 Jahren.
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