Rostock · 18055 · Bahnhofsviertel · St.-Georg-Straße · Mecklenburg-Vorpommern

Mehrfamilienhaus Rostock Bahnhofsviertel – Referenz 5178

Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus im Rostocker Bahnhofsviertel. Fokus dieser Referenz: ehrliche Bestandsaufnahme statt Prospektsprache – gemischter Vermietungsstatus, heterogene Haustechnik und die Frage, wie man Substanz und Potenzial gleichzeitig vermittelt, ohne ins Schönreden abzurutschen.

Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Mieteinnahmen. Angaben ohne Gewähr.

Ausgangslage

Im Bahnhofsviertel stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf, das zwei Welten in einem Gebäude vereinte: eine vermietete Einheit im Erdgeschoss und darüber leer stehende Wohnungen mit deutlichem Modernisierungsstau. Die Haustechnik war nicht einheitlich, die Heizungssituation unterschiedlich je Etage – kein ungewöhnliches Bild bei Gründerzeitbeständen, aber erklärungsbedürftig. Die Eigentümer wollten verkaufen, ohne das Objekt unter Wert abzugeben – und ohne Interessenten mit verschleierten Zustandsbeschreibungen anzulocken, die dann beim ersten Ortstermin wieder verschwinden.

Herausforderungen

• Gemischter Belegungsstatus: Eine vermietete Einheit neben leer stehenden Flächen erfordert zwei verschiedene Argumentationslinien gleichzeitig – Bestandshalter und Sanierer sprechen unterschiedliche Sprachen.
• Heterogene Haustechnik transparent darstellen, ohne den Eindruck von Verwahrlosung zu erwecken – und ohne technische Details zu beschönigen.
• Historische Bausubstanz (Holzbalkendecken, Stuckfassade) als Wert positionieren, nicht als Problem – ohne dabei die realen Prüfpunkte unter den Teppich zu kehren.
• Zentrallage als Argument richtig dosieren: Innenstadtnähe zieht Interessenten an, ersetzt aber keine belastbare Zustandsdarstellung.
• Besichtigungen so organisieren, dass laufende Mietverhältnisse im Erdgeschoss nicht gestört werden.

Vorgehen / Strategie

• Zustandsdokumentation aufgesetzt: Etage für Etage, Technik pro Einheit, offene Punkte markiert – nicht beschönigt, aber auch nicht dramatisiert.
• Zwei Zielgruppen parallel angesprochen: Kapitalanleger mit Sanierungsbereitschaft und Eigennutzer mit Gestaltungswillen, jeweils mit passender Ansprache.
• Besichtigungstermine gestaffelt: vermietete Einheit mit Vorlauf koordiniert, leer stehende Bereiche flexibler gehandhabt.
• Gründerzeit-Charakter aktiv gezeigt: Fassade, Treppenhaus und Raumhöhen als Substanz-Argument, nicht als Stimmungsbild.
• Offene Punkte (Technik, Sanierungsbedarf, Instandhaltungshistorie) proaktiv adressiert statt auf Nachfrage reagiert.
• Innenstadtlage sachlich eingeordnet: ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung und Infrastruktur als Fakten benannt, nicht als Superlative verpackt.

Ergebnis

• Käufer wussten vorab, was sie erwartet – Besichtigungen verliefen sachlich statt voller Überraschungen.
• Die transparente Zustandsdarstellung hat die „falschen" Interessenten früh aussortiert und den Prozess beschleunigt.
• Laufendes Mietverhältnis blieb während des gesamten Verkaufsprozesses ungestört.
• Verkauf abgeschlossen, Diskretion gewahrt – ohne öffentliche Preis- oder Adressdetails.

Learnings / Hinweis

Bei Altbauten mit uneinheitlichem Zustand funktioniert eine ehrliche Bestandsaufnahme besser als jede Verkaufskosmetik. Wer den Zustand klar benennt, zieht Käufer an, die realistische Vorstellungen mitbringen – und genau das verkürzt Verhandlungen, reduziert Abbrüche und schützt den Preis. Schönreden kostet am Ende mehr als Klartext. Hinweis: Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.

Altbau oder Anlage im Stadtzentrum?

FAQ

Warum ist bei Altbauten eine besonders gründliche Zustandsdokumentation wichtig?

Weil Gründerzeitsubstanz mehr Interpretationsspielraum bietet als Neubauten: Holzbalkendecken, gewachsene Haustechnik und unterschiedliche Modernisierungsstände pro Etage lassen sich nicht mit einer Standardcheckliste abhaken. Eine ehrliche, etageweise Dokumentation schafft Vertrauen – und verhindert, dass Kaufinteressenten nach der ersten Begehung wieder abspringen.

Wie wirkt sich ein gemischter Vermietungsstatus auf den Verkauf aus?

Teils vermietet, teils leer – das spricht unterschiedliche Käufertypen an und erfordert eine flexible Vermarktung. Die vermietete Einheit liefert laufende Einnahmen, die leer stehenden Flächen bieten Gestaltungsspielraum. Entscheidend ist, beide Aspekte transparent darzustellen und die Besichtigungsplanung auf die Bestandsmieter abzustimmen.

Gilt die Innenstadtlage automatisch als Verkaufsvorteil bei Mehrfamilienhäusern?

Zentrallage ist ein Pluspunkt, aber kein Selbstläufer. Bei Anlageimmobilien zählen Substanz, Technik und Mietstruktur mindestens genauso viel wie die Adresse. Ein gut gelegenes Haus mit schlecht dokumentiertem Zustand verkauft sich schwerer als ein Objekt in Randlage mit klarer Datenlage. Lage ersetzt keine Vorbereitung.