Immobilienlexikon · Buchstabe S · ImmoWertV

Sachwertverfahren – Berechnung, Anwendung & Praxis in MV

Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert über die Herstellungskosten des Gebäudes plus Bodenwert. Es ist das Standardverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

Neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren gehört das Sachwertverfahren zu den drei normierten Bewertungsverfahren nach ImmoWertV. Wann es zum Einsatz kommt und wie es funktioniert.

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DefinitionBerechnungAnwendungBeispielRostockFAQ
ImmoWertVRechtsgrundlage
SubstanzwertBerechnungsbasis
EFH/ZFHHauptanwendung
MarktanpassungKorrekturfaktor
Definition · ImmoWertV

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ermittelt den Wert über den Bodenwert plus die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, multipliziert mit einem Marktanpassungsfaktor.

Berechnung

Schritt für Schritt zum Sachwert

Die Berechnung folgt einer festen Formel.
1. Bodenwert ermittelnGrundstücksfläche × Bodenrichtwert. In Rostock: je nach Lage 40–300 €/m². Der Bodenwert geht ungemindert in den Sachwert ein.
2. GebäudeherstellungskostenNormalherstellungskosten (NHK 2010) × Bruttogrundfläche. Je nach Gebäudetyp und Ausstattung: 800–1.800 €/m² BGF. Baupreisindex korrigiert auf aktuelles Preisniveau.
3. Alterswertminderung abziehenLineare Abschreibung über die Gesamtnutzungsdauer. EFH: 80 Jahre. Bei Restnutzungsdauer 40 J. = 50 % Wertminderung. Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer.
4. MarktanpassungsfaktorDer Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) korrigiert den rechnerischen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau. Veröffentlicht vom Gutachterausschuss.

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Anwendung

Wann wird das Sachwertverfahren eingesetzt?

Nicht jede Immobilie eignet sich für das Sachwertverfahren.

Typische Anwendung

Selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser. Auch Gewerbeimmobilien mit Spezialnutzung (z. B. Werkstätten, Hallen).

Nicht geeignet für

Renditeimmobilien (Mehrfamilienhäuser) – hier liefert das Ertragswertverfahren bessere Ergebnisse. Eigentumswohnungen: Vergleichswertverfahren bevorzugt.

Praxis: In der Praxis nutzen Gutachter oft zwei Verfahren parallel und gewichten die Ergebnisse. Das erhöht die Genauigkeit des Verkehrswerts.
Beispiel

Sachwertberechnung für ein EFH in Rostock

Ein konkretes Zahlenbeispiel.

Grunddaten

EFH in mittlerer Wohnlage, 600 m² Grundstück, 140 m² Wohnfläche, Baujahr 1995, gepflegter Zustand, Bodenrichtwert 80 €/m².

Berechnung

Bodenwert: 600 × 80 = 48.000 €. Gebäude: 200 m² BGF × 1.200 €/m² × Baupreisindex 1,45 = 348.000 € − 37,5 % Alter = 217.500 €. Vorläufiger Sachwert: 265.500 €. × Marktanpassungsfaktor 0,95 = ca. 252.000 €.

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Regional

Sachwertverfahren in Rostock & MV

Die Marktanpassungsfaktoren des Gutachterausschusses Rostock sind entscheidend.

Marktanpassungsfaktor MV

Der Gutachterausschuss Rostock veröffentlicht jährlich Sachwertfaktoren. In Rostock liegt der Faktor aktuell bei 0,85–1,05 je nach Lage – das heißt, der rechnerische Sachwert muss teilweise nach unten korrigiert werden.

Besonderheiten in MV

In ländlichen Regionen des Landkreises Rostock liegt der Marktanpassungsfaktor oft unter 1,0 – die Herstellungskosten sind höher als der erzielbare Marktpreis.

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Häufige Fragen

FAQ – Sachwertverfahren

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen keine Mieteinnahmen für das Ertragswertverfahren vorliegen und zu wenige Vergleichsdaten für das Vergleichswertverfahren existieren.
Was ist der Marktanpassungsfaktor?
Ein Korrekturfaktor, der den rechnerischen Sachwert an das tatsächliche Marktniveau anpasst. Er wird vom Gutachterausschuss aus realen Kaufpreisen abgeleitet und liegt je nach Region bei 0,7 bis 1,3.
Ist der Sachwert gleich dem Verkehrswert?
Nicht automatisch. Der vorläufige Sachwert muss mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um den marktgerechten Verkehrswert zu erhalten. In schwachen Märkten liegt der Verkehrswert oft unter dem Sachwert.
Wie genau ist das Sachwertverfahren?
Bei Einfamilienhäusern in normalen Lagen liefert es zuverlässige Ergebnisse. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der Eingangsdaten ab – insbesondere Normalherstellungskosten, Restnutzungsdauer und Marktanpassungsfaktor.

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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: ImmoWertV, NHK 2010, Gutachterausschuss Rostock. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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