Marktanpassungsfaktor – Korrektur des Sachwertes an die Marktlage
Der Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) gleicht den rechnerischen Sachwert an das Marktpreisniveau an. In attraktiven Rostocker Lagen liegt er über 1,0 – in schwächeren Lagen darunter.
Der Faktor wird nach ImmoWertV 2021 (§§ 35–39) vom Gutachterausschuss aus dem Verhältnis tatsächlicher Kaufpreise zu rechnerischen Sachwerten abgeleitet. Wir erklären Berechnung, Rostocker Werte und Abgrenzung.
Der Marktanpassungsfaktor ist ein multiplikativer Korrekturfaktor, mit dem der vorläufige Sachwert an das örtliche Marktpreisniveau angepasst wird. Er wird vom Gutachterausschuss aus dem Verhältnis tatsächlicher Kaufpreise zu rechnerischen Sachwerten abgeleitet. Faktor > 1,0 = Markt zahlt mehr als Sachwert, Faktor < 1,0 = Markt zahlt weniger.
Im Sachwertverfahren ergibt sich zunächst ein vorläufiger Sachwert aus Bodenwert + Gebäudesachwert (Normalherstellungskosten abzüglich Altersabschlag). Dieser wird dann mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert.
Über 1,0 – begehrte Lagen
KTV, Barnstorf, Warnemünde – hohe Nachfrage, Faktoren von 1,1–1,4. Der Markt zahlt deutlich mehr als den rechnerischen Sachwert.
Unter 1,0 – Randlagen
Groß Klein, Evershagen – eingeschränkte Marktfähigkeit, Faktoren unter 1,0. Der Markt zahlt weniger als den Substanzwert.
Der Marktanpassungsfaktor darf nicht mit dem Liegenschaftszinssatz verwechselt werden: Dieser gilt für das Ertragswertverfahren, der Marktanpassungsfaktor für das Sachwertverfahren. Beide korrigieren jedoch dasselbe Problem: die Abweichung zwischen Rechenwert und Marktrealität.
In begehrten Stadtteilen wie KTV, Barnstorf oder Warnemünde liegen die Faktoren deutlich über 1,0. In weniger nachgefragten Randlagen wie Groß Klein oder Evershagen können Faktoren unter 1,0 auftreten. Büchel Immobilien berücksichtigt stets die aktuellen Faktoren des Gutachterausschusses.
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