Bewertungsmethoden – Sachwert, Ertragswert & Vergleichswert nach ImmoWertV
Die ImmoWertV kennt drei normierte Hauptverfahren der Immobilienbewertung. Gutachter wählen je nach Immobilientyp und Datenlage das geeignete Verfahren – oder kombinieren mehrere.
Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – die drei Säulen der Wertermittlung nach §§ 24–39 ImmoWertV 2021. Wir erklären, wann welches Verfahren passt.
Bewertungsmethoden für Immobilien sind normierte Rechenverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 BauGB. Die drei Hauptverfahren sind in der ImmoWertV 2021 geregelt: Vergleichswertverfahren (§§ 24–26), Ertragswertverfahren (§§ 27–34) und Sachwertverfahren (§§ 35–39).
Das Vergleichswertverfahren eignet sich für Objekte mit ausreichend Kaufpreisdaten – insbesondere Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Der Wert ergibt sich aus tatsächlichen Kaufpreisen der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Das Ertragswertverfahren wird bei ertragsorientierten Immobilien eingesetzt: Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Zinshäuser. Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten).
Kapitalisierung
Der Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ableitet.
Bodenwert
Der Bodenwert wird separat addiert. Ergebnis ist der Ertragswert – die objektivierte Wertvorstellung des Marktes für eine Anlageimmobilie.
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn Vergleichspreise fehlen oder keine Mieteinnahmen vorliegen: selbst genutzte Einfamilienhäuser, Spezialimmobilien. Grundlage sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010), angepasst um Altersabschläge und einen Marktanpassungsfaktor.
In Rostock wird das Vergleichswertverfahren häufig bei ETW in der KTV oder Warnemünde eingesetzt, das Ertragswertverfahren bei MFH in Reutershagen oder Lütten Klein, und das Sachwertverfahren bei EFH in Randlagen. Büchel Immobilien wählt für jedes Objekt das optimale Verfahren.
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