Wohnungseigentum begründen – vertragliche und einseitige Teilung
Wohnungseigentum entsteht nicht von allein – es muss rechtlich begründet werden. Ob Mehrfamilienhaus-Aufteilung oder Bauträger-Neubau: Ohne den formalen Akt nach §2 oder §3 WEG gibt es kein Sondereigentum und keine einzeln verkaufbaren Einheiten.
Die Begründung von Wohnungseigentum ist der Schlüssel zur Aufteilung einer Immobilie in eigenständige Einheiten. Das Verfahren erfordert eine Teilungserklärung, einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung – drei Dokumente, die das Grundbuch für die Eintragung verlangt. Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, ob ein oder mehrere Eigentümer beteiligt sind.
Die Begründung von Wohnungseigentum ist der rechtsgestaltende Akt, durch den an einem Grundstück mit Gebäude selbstständige Eigentumsrechte an einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten geschaffen werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt zwei Wege: die vertragliche Einräumung nach §2 WEG (mehrere Miteigentümer) und die Teilung durch den Alleineigentümer nach §3 WEG. Erst mit Eintragung im Grundbuch entsteht das Wohnungseigentum wirksam.
§2 WEG – Vertragliche Einräumung
Mehrere Miteigentümer vereinbaren notariell, dass jedem ein bestimmtes Sondereigentum an einer Wohnung zugewiesen wird. Alle Beteiligten müssen zustimmen. Häufig bei Erbengemeinschaften oder gemeinsam erworbenen Mehrfamilienhäusern.
§3 WEG – Teilung durch Alleineigentümer
Ein einzelner Eigentümer – typischerweise ein Bauträger – erklärt einseitig die Aufteilung gegenüber dem Grundbuchamt. Kein weiterer Vertragspartner nötig. Der klassische Weg beim Neubau und bei MFH-Umwandlungen.
1. Aufteilungsplan erstellen
Ein Architekt oder Vermessungsingenieur fertigt den Aufteilungsplan an. Er zeigt die Lage und Größe jeder Einheit, kennzeichnet Sonder- und Gemeinschaftseigentum und nummeriert die Einheiten durch.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Das Bauamt prüft anhand des Aufteilungsplans, ob jede Einheit in sich abgeschlossen ist – also eigenständig nutzbar mit eigenem Zugang. Voraussetzung: Wände bis zur Decke, eigener Sanitärbereich. In Rostock zuständig: Bauordnungsamt.
3. Teilungserklärung beurkunden
Der Notar beurkundet die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Sie regelt die Zuordnung von Sondereigentum, Miteigentumsanteile und die Rechte und Pflichten der künftigen Eigentümer.
Nach Beurkundung reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Dieses legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an – erst damit entsteht das Wohnungseigentum rechtswirksam. In Rostock dauert die Grundbuchbearbeitung erfahrungsgemäß 4 bis 8 Wochen.
Aufteilungsplan
Architektenhonorar: ca. 1.500 – 5.000 € je nach Größe und Komplexität des Gebäudes. Bei einfachen Grundrissen günstiger, bei gewerblicher Mischnutzung teurer.
Abhängig von Anzahl der Einheiten und Geschosse
Notar + Grundbuch
Notargebühren richten sich nach dem Grundstückswert (GNotKG). Bei 500.000 € Gesamtwert: ca. 2.000 – 4.000 €. Grundbuchgebühren für die Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter kommen hinzu.
Zzgl. Abgeschlossenheitsbescheinigung: ca. 50–200 € Verwaltungsgebühr
Zuständige Behörde
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Hanse- und Universitätsstadt Rostock, Bauordnungsamt. Bearbeitungszeit: 2–4 Wochen.
Markttrend Aufteilung
Besonders in der KTV, Steintor-Vorstadt und Reutershagen werden MFH aufgeteilt – der Einzelverkauf bringt oft 20–40 % mehr als der Gesamtverkauf.
Teilungserklärung
Das zentrale Dokument für WEG-Eigentum – regelt Sondereigentum, Miteigentumsanteile und Gemeinschaftsordnung.
Eigentumswohnung
Was genau ist eine ETW? Rechtliche Grundlagen, Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer.
Wohnungsgrundbuch
Jede Eigentumswohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt – so funktioniert das Wohnungsgrundbuch.
Was ist der Unterschied zwischen §2 und §3 WEG?
Welche Unterlagen braucht man für die Begründung?
Wie lange dauert die Begründung von Wohnungseigentum?
Kann man ein bestehendes Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen?
Was kostet die Begründung von Wohnungseigentum insgesamt?
Braucht man immer einen Notar?
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