Immobilienlexikon · Buchstabe T
Teilungserklärung – einfach erklärt für Eigentümer
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz einer Wohnanlage. Sie legt fest, was Sondereigentum ist, was Gemeinschaftseigentum – und welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat.
Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, kommt an der Teilungserklärung nicht vorbei. Sie regelt die Spielregeln der Gemeinschaft – von den Miteigentumsanteilen bis zur Frage, ob ein Balkon verglast werden darf. Trotzdem liest sie kaum jemand vollständig. Das kann teuer werden.
Definition: Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des Eigentümers, durch die ein Grundstück mit Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird (§ 8 WEG). Sie wird beim Grundbuchamt eingereicht und bildet zusammen mit der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Die drei Bestandteile einer Teilungserklärung
Was als „die Teilungserklärung“ bezeichnet wird, besteht in der Praxis aus drei zusammenhängenden Dokumenten:
Warum ist die Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf so wichtig?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verlangt jeder seriöse Käufer – und erst recht dessen Bank – die Teilungserklärung. Der Grund: Sie beantwortet zentrale Fragen zur Immobilie.
Teilungserklärung in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
In Rostock gibt es einige Besonderheiten bei Teilungserklärungen – besonders bei Bestandswohnungen aus den großen Wohnanlagen der 1970er- und 1980er-Jahre:
Konkret bedeutet das: Regelungen zur Kostenverteilung, zu baulichen Veränderungen oder zu Sondernutzungsrechten können veraltet sein. Das ist kein Dealbreaker – aber Käufer und Verkäufer sollten wissen, welche Regelungen noch gelten und welche durch neuere Beschlüsse oder die WEG-Reform 2020 überholt sind.
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Häufige Fragen zur Teilungserklärung
Wo bekomme ich die Teilungserklärung her?
Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt (als Teil der Grundakte) und in der Regel auch bei der Hausverwaltung der WEG. Als Eigentümer können Sie sie dort anfordern. Die Hausverwaltung stellt sie üblicherweise als Kopie zur Verfügung – manche berechnen eine Gebühr für die Zusammenstellung. Beim Grundbuchamt in Rostock (Zochstraße 13, 18057 Rostock) kann jeder mit berechtigtem Interesse Einsicht nehmen.
Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Ja, aber nur mit der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und durch notarielle Beurkundung. In der Praxis ist eine Änderung aufwendig und teuer, weil jeder Eigentümer einzeln zustimmen und die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden muss. Bei Gemeinschaften mit vielen Einheiten ist das selten realistisch – stattdessen werden oft ergänzende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gefasst.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum gehört dem einzelnen Eigentümer: die Wohnräume, Bodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Wände. Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung – und ist einer der häufigsten Streitpunkte in WEGs.
Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?
Die Kosten für eine Teilungserklärung richten sich nach dem Gebäudewert und der Anzahl der entstehenden Einheiten – sie bewegen sich typischerweise zwischen einigen hundert und mehreren tausend Euro. Hinzu kommen Grundbucheintragungsgebühren für jede neue Einheit. Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Rostock in Eigentumswohnungen sollten diese Kosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden.
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument der Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Flächen Sondereigentum sind, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Nutzungsbeschränkungen gelten. Käufer sollten die Teilungserklärung vor dem Notartermin sorgfältig lesen – insbesondere Klauseln zu Tierhaltung, gewerblicher Nutzung und Umbaurechten.
Kann eine Teilungserklärung Regelungen zur Vermietung auf Kurzzeitplattformen enthalten?
Ja – immer mehr Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen enthalten Klauseln, die Kurzzeitvermietung (z. B. über Airbnb) einschränken oder verbieten. In Rostock, wo Ferienvermietung verbreitet ist, ist dieser Punkt besonders relevant. Käufer, die eine Wohnung zur Ferienvermietung erwerben möchten, müssen die Teilungserklärung und Hausordnung prüfen, bevor sie sich festlegen.
Wohnung verkaufen? Unterlagen vorher klären.
Wir prüfen Teilungserklärung, Beschlusssammlung und WEG-Unterlagen – bevor der Käufer Fragen stellt, die Sie nicht beantworten können.
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