Immobilienlexikon · Buchstabe A
Abgeschlossenheitsbescheinigung – einfach erklärt
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander abgeschlossen sind – und ist damit Voraussetzung für die Aufteilung in Wohnungseigentum.
Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: ABG) nicht vorbei. Ohne sie kann keine Teilungserklärung erstellt und kein Wohnungsgrundbuch angelegt werden. Die ABG ist also der erste Schritt auf dem Weg vom Gesamteigentum zum Wohnungseigentum – und damit ein zentrales Dokument bei der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern.
Definition: Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG, die bestätigt, dass die einzelnen Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich hinreichend voneinander abgetrennt sind. „Abgeschlossen“ bedeutet: Jede Einheit ist durch Wände und Decken von den übrigen Einheiten getrennt und hat einen eigenen, abschließbaren Zugang. Die ABG wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist zwingende Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Wann braucht man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die ABG wird in genau zwei Situationen benötigt:
Beim normalen Kauf oder Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung ist die ABG nicht erneut nötig – sie wurde bei der ursprünglichen Aufteilung bereits erstellt und liegt beim Grundbuchamt.
Wie beantragt man die ABG?
Der Antrag wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt. In Rostock ist das das Amt für Bau und Stadtentwicklung. Folgende Unterlagen werden benötigt:
Die Bearbeitungszeit liegt in Rostock erfahrungsgemäß bei drei bis sechs Wochen. Die Gebühren richten sich nach Landesgebührenordnung und liegen je nach Aufwand bei ca. 50–200 €.
ABG und Teilungserklärung – der Zusammenhang
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung hängen eng zusammen, sind aber unterschiedliche Dokumente:
Reihenfolge: Erst die ABG, dann der Aufteilungsplan, dann die Teilungserklärung beim Notar, dann die Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher. Ohne ABG kein Wohnungseigentum.
ABG in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
In Rostock wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt für Bau und Stadtentwicklung (Holbeinplatz 14, 18057 Rostock) beantragt. Die Prüfung erfolgt auf Basis der Landesbauordnung M-V und der bundesweiten Verwaltungsvorschrift zur ABG.
In der Praxis begegnet uns die ABG in Rostock vor allem in zwei Zusammenhängen:
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Häufige Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock?
Die Gebühr für die ABG richtet sich nach dem Aufwand und wird nach Landesgebührenordnung berechnet. In der Regel liegen die Kosten bei ca. 50–200 € für die behördliche Bescheinigung. Dazu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan durch einen Architekten oder Bauingenieur – je nach Größe und Komplexität des Gebäudes im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.
Kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung abgelehnt werden?
Ja. Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob die baulichen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit erfüllt sind. Häufige Ablehnungsgründe: keine separaten Zugänge zu den Einheiten, unzureichende Trennwände zwischen Wohnungen (insbesondere bei Altbauten), oder fehlende eigene Versorgungsanschlüsse. In diesen Fällen müssen erst bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, bevor die ABG erteilt werden kann.
Brauche ich beim Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung eine neue ABG?
Nein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird einmalig bei der Aufteilung in Wohnungseigentum erstellt und liegt beim Grundbuchamt in den Grundakten. Beim Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung ist keine neue ABG erforderlich – die ursprüngliche Bescheinigung gilt weiter, solange keine baulichen Veränderungen die Abgeschlossenheit beeinflussen.
Wie lange gilt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat keine gesetzlich festgelegte Ablaufzeit. Sie gilt grundsätzlich dauerhaft, sofern keine baulichen Veränderungen an den Einheiten vorgenommen wurden. Wurden Umbaumaßnahmen durchgeführt, die die Abgeschlossenheit der Einheiten beeinflussen, muss eine neue ABG beantragt werden. In Rostock prüft das Amt für Bau und Stadtentwicklung die vorgelegten Unterlagen neu.
Was passiert, wenn keine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt?
Ohne ABG kann keine Teilungserklärung notariell beurkundet und damit kein Wohnungseigentum begründet werden. Das bedeutet: Die einzelnen Einheiten können nicht separat verkauft, beliehen oder übertragen werden. Für Eigentümer in Rostock, die ein Mehrfamilienhaus aufspalten wollen, ist die ABG also der erste unumgängliche Schritt – bevor Notar oder Bank ins Spiel kommen.
Mehrfamilienhaus aufteilen oder verkaufen?
Wir prüfen, ob eine Aufteilung sinnvoll ist – und begleiten den gesamten Prozess.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung. Anforderungen an die Abgeschlossenheit können je nach Gebäude, Baujahr und Kommune variieren. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Angaben ohne Gewähr. – Büchel Immobilien Rostock.