★★★★★ 5,0 / 5 · 87+ Google-Bewertungen · seit 1995
Immobilienlexikon · Buchstabe H · § 656c BGB
Halbteilungsgrundsatz – wann Käufer und Verkäufer die Provision teilen
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss die Maklerprovision auf beiden Seiten gleich hoch sein. Wird davon abgewichen, ist der Maklervertrag unwirksam – der Provisionsanspruch entfällt vollständig.
Der Halbteilungsgrundsatz ist seit der Reform der Maklercourtage im Dezember 2020 fester Bestandteil jedes Maklervertrags über Wohnimmobilien. Entscheidend ist dabei, ob das verkaufte Objekt überhaupt ein Einfamilienhaus ist – diese Frage hat der Bundesgerichtshof im Juli 2026 neu präzisiert. Was die Regel bedeutet, wann sie greift und wann nicht, erklärt diese Seite.
Der Halbteilungsgrundsatz ist eine Regel aus dem Maklerrecht. Lässt sich ein Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Parteien eine Provision versprechen, so kann dies nur so geschehen, dass sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten. Eine ungleiche Aufteilung ist unzulässig – ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam. Die Regel gilt seit dem 23.12.2020 und schützt private Käufer davor, dass ihnen die Provision einseitig aufgebürdet wird.
Anwendungsbereich
Wann der Halbteilungsgrundsatz greift
Die Regel gilt nicht bei jeder Immobilie. Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:
1. Wohnung oder Einfamilienhaus
Nur beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gilt der Grundsatz nicht.
2. Makler für beide Seiten
Der Makler lässt sich von Verkäufer und Käufer bezahlen. Wird nur eine Seite tätig beauftragt, greift stattdessen die Begrenzung des § 656d BGB.
Folge: gleiche Höhe
Beide Parteien schulden denselben Betrag. In Mecklenburg-Vorpommern sind hälftige Sätze je Seite marktüblich. Die konkreten Sätze und ihre Berechnung sind im Eintrag zur Maklercourtage beschrieben.
Abgrenzung zur Vermietung:Der Halbteilungsgrundsatz betrifft ausschließlich den Immobilienkauf. Bei der Vermietung gilt stattdessen das Bestellerprinzip („Wer bestellt, bezahlt“).
Sie verkaufen eine Wohnung oder ein Haus in Rostock? Wir rechnen transparent und hälftig ab.
Weil der Grundsatz nur bei Wohnung oder Einfamilienhaus greift, ist die Einordnung des Objekts entscheidend. Der Bundesgerichtshof hat sie mit Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) präzisiert:
Objektive Beschaffenheit zählt
Maßgeblich sind in erster Linie die objektiven Eigenschaften der Immobilie – und zwar so, wie sie sich dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags darstellen.
Einliegerwohnung unschädlich
Eine Einliegerwohnung von untergeordneter Bedeutung steht der Einstufung als Einfamilienhaus nicht entgegen.
Zwei gleichwertige Einheiten
Enthält das Haus zwei gleichwertige Wohneinheiten, spricht die Beschaffenheit gegen ein Einfamilienhaus. Ein Zweifamilienhaus ist damit kein Einfamilienhaus.
Der entschiedene Fall:Das Objekt war als Zweifamilienhaus inseriert und im Kaufvertrag auch so bezeichnet; beide Wohnungen waren an getrennte Mietparteien vermietet. Der Halbteilungsgrundsatz griff deshalb nicht – der Makler durfte die Provision allein vom Käufer verlangen.
Selbstnutzung & Rechtsfolgen
Nutzungsabsicht und was bei Verstößen passiert
Wer ein mehrfamilientaugliches Objekt selbst bewohnen will, muss das rechtzeitig offenlegen.
Absicht muss bei Vertragsschluss erkennbar seinErgibt sich der Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nicht schon aus der Beschaffenheit des Gebäudes, muss der Käufer seine Nutzungsabsicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen.
Darlegungs- und Beweislast beim KäuferIm Streitfall muss der Käufer belegen, dass er die Selbstnutzung rechtzeitig offengelegt hat. Gelingt das nicht, bleibt es bei der Einordnung nach der objektiven Beschaffenheit.
Nachträgliche Mitteilung genügt nichtDie Wirksamkeit eines Vertrags beurteilt sich nach den Umständen zum Zeitpunkt seines Abschlusses. Wer die Selbstnutzung erst danach mitteilt, kann sich nicht mehr auf den Halbteilungsgrundsatz berufen.
Rechtsfolge: Vertrag unwirksamVerstößt die Vereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz, ist der Maklervertrag unwirksam. Der Provisionsanspruch entfällt vollständig – eine Kürzung auf das zulässige Maß findet nicht statt.
Unsicher, welche Regeln für Ihr Objekt gelten? Wir ordnen das im Erstgespräch ein.
Für den Wohnimmobilienmarkt in Rostock und im Landkreis ist die hälftige Teilung der Regelfall.
Wohnungen und Einfamilienhäuser
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses greift der Halbteilungsgrundsatz unmittelbar. Käufer und Verkäufer tragen jeweils denselben Anteil – transparent im Vertrag ausgewiesen.
Zwei- und Mehrfamilienhäuser
Hier greift die Regel nicht automatisch. Möchte ein Käufer ein Zweifamilienhaus ausnahmsweise selbst bewohnen, sollte diese Absicht bereits bei der Beauftragung dokumentiert sein – im Interesse beider Seiten und zur Vermeidung späterer Streitigkeiten.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses müssen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in gleicher Höhe tragen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Rechtsgrundlage ist § 656c BGB. Weicht die Vereinbarung davon ab, ist der Maklervertrag unwirksam.
Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein. Er gilt ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke greift er nicht – dort ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar.
Ist ein Zweifamilienhaus ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB?
Nein. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) ist ein Haus mit zwei gleichwertigen Wohneinheiten kein Einfamilienhaus. Der Halbteilungsgrundsatz greift dort nicht. Eine bloße Einliegerwohnung von untergeordneter Bedeutung ändert die Einstufung als Einfamilienhaus dagegen nicht.
Ich möchte ein Zweifamilienhaus selbst bewohnen – gilt dann die Halbteilung?
Nur dann, wenn Sie Ihre Absicht der Selbstnutzung dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen. Eine spätere Mitteilung genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, weil sich die Wirksamkeit eines Vertrags nach den Umständen bei Vertragsschluss beurteilt.
Was passiert bei einem Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz?
Der Maklervertrag ist unwirksam. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch vollständig – auch eine Kürzung auf den zulässigen Betrag findet nicht statt.
Transparente Provision beim Immobilienverkauf
Büchel Immobilien Rostock – inhabergeführt seit 1995, in Rostock und im Landkreis zu Hause.
HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: § 656c BGB, § 656d BGB (gesetze-im-internet.de); BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25. Letzte Aktualisierung: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
🏠
QUIZ-ZEIT
Na, trauen Sie sich? 😏
12 Fragen rund um Immobilien – und wir verraten so viel: Das meiste davon wissen nicht mal wir 😉🤣
