Immobilienlexikon · Buchstabe B
Bestellerprinzip – einfach erklärt für Mieter und Vermieter
Seit 2015 gilt bei Wohnungsvermietungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis heißt das fast immer: Der Vermieter zahlt. Für Mieter ist die Wohnungssuche über Makler seitdem provisionsfrei.
Das Bestellerprinzip hat den Vermietungsmarkt grundlegend verändert – auch in Rostock. Vor 2015 zahlte der Mieter bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer für eine Maklerleistung, die der Vermieter in Auftrag gegeben hatte. Heute ist das gesetzlich verboten. Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip allerdings nicht – dort greift seit Dezember 2020 die hälftige Provisionsteilung nach § 656c BGB.
Definition: Was ist das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip ist eine Regelung im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG), die seit dem 1. Juni 2015 gilt. Sie besagt: Bei der Vermittlung von Mietwohnungen darf der Makler eine Provision nur von demjenigen verlangen, der ihn beauftragt hat. Da in der Praxis fast ausschließlich Vermieter einen Makler beauftragen, zahlt der Vermieter die Provision. Die maximale Höhe beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
Vermietung vs. Kauf: Zwei verschiedene Regelungen
Ein häufiges Missverständnis: Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für den Kauf. Beim Kauf greift eine andere Regelung:
Wann zahlt der Mieter trotzdem?
Es gibt eine eng definierte Ausnahme – die in der Praxis aber selten vorkommt:
Was bedeutet das für Vermieter in Rostock?
Der Rostocker Mietmarkt hat seine Besonderheiten – und das Bestellerprinzip wirkt sich je nach Lage und Objekttyp unterschiedlich aus:
Für Vermieter, die Wert auf eine professionelle Mieterauswahl und rechtssichere Dokumentation legen, bleibt der Makler trotz Bestellerprinzip ein sinnvoller Partner – die Provision ist dann eine Investition in Qualität und Sicherheit.
Verstöße und Rechtsfolgen
Das WoVermRG sieht empfindliche Konsequenzen für Verstöße gegen das Bestellerprinzip vor:
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Häufige Fragen zum Bestellerprinzip
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?
Nein. Das Bestellerprinzip nach WoVermRG gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Kauf von Wohnimmobilien greift seit Dezember 2020 die hälftige Provisionsteilung nach § 656c BGB – Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Beim Kauf von Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern durch gewerbliche Käufer ist die Provision frei verhandelbar.
Wie hoch darf die Maklerprovision bei Vermietung sein?
Maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 Prozent), also insgesamt maximal 2,38 Nettokaltmieten. Diese Obergrenze ist im Wohnungsvermittlungsgesetz festgelegt und gilt unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat.
Was passiert, wenn ein Makler trotzdem vom Mieter Provision verlangt?
Die Forderung ist unwirksam. Bereits gezahlte Beträge können innerhalb von drei Jahren zurückgefordert werden. Dem Makler droht zudem ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro wegen Ordnungswidrigkeit. Auch Umgehungskonstruktionen – etwa als „Bearbeitungsgebühr“ oder „Vertragskosten“ getarnte Zahlungen – sind rechtlich unwirksam.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?
Nein. Das Bestellerprinzip gilt in Deutschland ausschließlich bei der Vermietung von Wohnraum (seit 2015). Beim Immobilienkauf gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Hälftelungspflicht: Verkäufer und Käufer teilen die Maklercourtage zu gleichen Teilen, wenn der Makler von der Verkäuferseite beauftragt wird. In Mecklenburg-Vorpommern bedeutet das in der Praxis üblicherweise je 3,57 % inkl. MwSt. für beide Parteien.
Können Mieter die Maklerprovision zurückfordern, wenn gegen das Bestellerprinzip verstoßen wurde?
Ja. Wer als Mieter eine Provision gezahlt hat, obwohl der Makler vom Vermieter beauftragt wurde, kann diese Zahlung zurückfordern – die entsprechende Klausel ist nichtig. Die Rückforderung ist innerhalb von drei Jahren möglich (regelmäßige Verjährungsfrist). In der Praxis empfiehlt sich zunächst ein außerprozessuales Schreiben an den Vermieter oder Makler. Bei Streitfällen in Rostock hilft der Mieterverein Rostock e. V. weiter.
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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Provisionshöhe und Regelungen können sich durch Gesetzesänderungen verändern. Stand: März 2026. – Büchel Immobilien Rostock.