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Immobilienlexikon · Buchstabe B · § 656c BGB
Bestellerprinzip – wer den Makler bestellt, bezahlt
Seit Juni 2015 gilt: Wer den Makler beauftragt, trägt die Kosten. Das Bestellerprinzip hat den Mietwohnungsmarkt in Deutschland grundlegend verändert – auch in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern.
Vor 2015 zahlten Mieter fast immer die Maklerprovision – unabhängig davon, wer den Makler eingeschaltet hatte. § 656c BGB dreht das um: Die Provision trägt der Auftraggeber. Was das konkret für Vermieter, Mieter und Maklerverträge bedeutet, erklärt diese Seite.
Das Bestellerprinzip besagt, dass die Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen zu zahlen ist, der den Makler beauftragt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Rechtsgrundlage ist § 656c BGB (seit 1. Juni 2015). Der Mieter darf nur dann zur Zahlung herangezogen werden, wenn er den Makler nachweislich selbst und ausschließlich beauftragt hat.
Gesetzliche Grundlage
§ 656c BGB – Vereinbarungen über die Maklerprovision
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) von 2015 hat die Paragraphen §§ 656a–656d in das BGB eingefügt. Der zentrale Paragraph ist § 656c.
§ 656c Abs. 1 BGB
Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen, wenn der Maklervertrag mit dem Vermieter abgeschlossen wurde. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
§ 656c Abs. 2 BGB
Hat der Wohnungssuchende den Makler beauftragt, darf die Provision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Höhere Forderungen sind unwirksam.
Wichtig für Vermieter:Vermieter dürfen die Maklerkosten nicht über Umwege auf den Mieter abwälzen – etwa durch Aufschlag auf die Kaltmiete oder versteckte Gebühren im Mietvertrag. Solche Klauseln sind rechtlich angreifbar.
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Die Auswirkungen des Bestellerprinzips unterscheiden sich je nach Perspektive – Vermieter, Mieter und Makler sind unterschiedlich betroffen.
Für Vermieter
Wer einen Makler beauftragt, zahlt die Provision. Bei Büchel Immobilien: transparente Konditionen, keine versteckten Kosten. Die Provision wird im Maklervertrag klar vereinbart.
Für Mieter
Wohnungssuchende zahlen keine Maklerprovision, sofern der Vermieter den Makler eingeschaltet hat. Das spart bei einer Rostocker Durchschnittswohnung (ca. 8 €/m², 65 m²) rund 1.235 € brutto.
Für Makler
Makler müssen dokumentieren, wer den Auftrag erteilt hat. Der Maklernachweis und eine saubere Vertragskette sind entscheidend, um Provisionsansprüche durchzusetzen.
Ausnahmen & Sonderfälle
Wann gilt das Bestellerprinzip nicht?
Das Gesetz kennt klare Grenzen – nicht jeder Immobiliendeal fällt unter § 656c BGB.
Kaufimmobilien (§ 656a–656d BGB)Beim Kauf gilt seit Dezember 2020 eine eigene Regelung: Die Provision wird hälftig geteilt – der Auftraggeber zahlt mindestens 50 %. In MV bedeutet das in der Regel: Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage.
GewerbemietverträgeDas Bestellerprinzip gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbeimmobilien kann die Provision frei vereinbart werden – hier zahlt oft der Mieter.
Mieter beauftragt Makler selbstWenn ein Mieter nachweislich einen Suchauftrag erteilt und der Makler eine Wohnung findet, die nicht beim selben Makler inseriert war, darf der Mieter zur Kasse gebeten werden. In der Praxis selten.
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Bestellerprinzip in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
Das Gesetz gilt bundesweit einheitlich, aber die regionale Marktpraxis unterscheidet sich.
Vermietungsmarkt Rostock
In gefragten Stadtteilen wie der KTV oder Warnemünde finden Vermieter auch ohne Makler schnell Mieter. In Randlagen wie Dierkow oder Evershagen lohnt sich der Maklerauftrag – dann zahlt der Vermieter die Provision.
Kaufmarkt MV
Seit Dezember 2020 gilt für Kaufimmobilien die Provisionsteilung. Üblich in MV: je 3,57 % (brutto) für Verkäufer und Käufer. Details regelt der Maklervertrag – bei Büchel Immobilien immer transparent und schriftlich.
Nicht im klassischen Sinne. Beim Kauf gilt seit Dezember 2020 die Regelung nach § 656d BGB: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. In MV ist die hälftige Teilung (je 3,57 % brutto) Standard. Das ist kein Bestellerprinzip, sondern eine Provisionsteilungspflicht.
Darf der Vermieter die Maklerkosten auf die Miete umlegen?
Nein. Vermieter dürfen die Provision weder direkt noch indirekt auf den Mieter übertragen. Weder durch eine Klausel im Mietvertrag noch durch einen erhöhten Mietpreis, der erkennbar die Provision kompensiert. Solche Konstruktionen sind nach § 656c BGB unwirksam.
Was kostet ein Makler bei der Vermietung in Rostock?
Maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer – das sind bei einer typischen 65-m²-Wohnung in Rostock (ca. 520 € Kaltmiete) rund 1.237 € brutto. Diesen Betrag zahlt der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt hat.
Gibt es Strafen bei Verstößen gegen das Bestellerprinzip?
Ja. Verstöße gegen das Bestellerprinzip sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Außerdem ist die rechtswidrig gezahlte Provision zurückzufordern – der Mieter hat einen Bereicherungsanspruch.
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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: § 656a–656d BGB, Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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