Immobilienlexikon · Buchstabe P · Maklerprovision

Provisionsfrei – Bedeutung, Risiken & was Käufer wissen müssen

„Provisionsfrei“ klingt verlockend – aber was steckt wirklich dahinter? Seit dem Bestellerprinzip und der Provisionsteilung 2020 hat sich der Markt grundlegend verändert.

Wer ohne Makler kauft oder verkauft, spart die Maklercourtage – aber übernimmt alle Aufgaben selbst: Bewertung, Vermarktung, Verhandlung und Vertragsabwicklung. Wann sich provisionsfrei lohnt und wo die Risiken liegen, erklärt dieser Lexikonbeitrag. Siehe auch: Bestellerprinzip und Maklervertrag.

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DefinitionRechtslageRisikenAlternativenRostockFAQ
3,57 %Provision je Seite
~12.000 €Bei 350.000 € KP
§ 656c BGBProvisionsteilung
Seit 2020Neues Gesetz
Definition · § 656c BGB

Provisionsfrei bedeutet, dass beim Immobilienkauf oder -verkauf keine Maklercourtage anfällt. Das ist der Fall, wenn kein Makler eingeschaltet ist (Privatverkauf) oder der Verkäufer die Provision allein trägt. Seit der Gesetzesreform 2020 (§ 656c BGB) wird die Provision bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Rechtslage

Provisionsteilung seit 2020 – die neue Rechtslage

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten hat den Markt verändert.

§ 656c BGB – Teilung

Bei Wohnimmobilien darf der Käufer maximal den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer. In der Praxis: je 3,57 % brutto in MV.

Bestellerprinzip (Miete)

Bei Mietwohnungen zahlt seit 2015 derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. In der Regel der Vermieter. Für Mieter heißt das: grundsätzlich provisionsfrei.

Innenprovision

Der Verkäufer kann die volle Provision übernehmen. Er schlägt sie auf den Kaufpreis auf – der Käufer zahlt dann formal provisionsfrei, aber indirekt mit.

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Risiken

Risiken beim provisionsfreien Immobilienkauf

Wer auf den Makler verzichtet, übernimmt Verantwortung – und Risiken.
Keine professionelle BewertungOhne Makler fehlt die Marktexpertise. Der Verkehrswert wird oft falsch eingeschätzt – Verkäufer verschenken Geld, Käufer zahlen zu viel.
Fehlende InteressentenprüfungOhne Interessentenqualifizierung und Bonitätsprüfung steigt das Risiko von Kaufabbrüchen und Zeitverlusten.
Rechtliche FallstrickeFehlende Aufklärungspflicht-Kenntnis, unvollständige Unterlagen oder versäumte Fristen können den Verkauf gefährden – bis hin zur Anfechtung.
Alternativen

Alternativen zum provisionsfreien Verkauf

Zwischen Vollprovision und komplett provisionsfrei gibt es Zwischenstufen.

Geteilte Provision

Der Standard seit 2020: Verkäufer und Käufer teilen die Maklercourtage hälftig. Bei 7,14 % brutto in MV: je 3,57 %. Fair und marktkonform.

Makler mit Festpreis

Einige Makler bieten Festpreismodelle statt prozentuale Courtage an. Bei hohen Kaufpreisen kann das günstiger sein – aber die Leistung variiert stark.

Unser Tipp: Vergleichen Sie nicht nur die Provision, sondern auch die Leistung. Ein guter Makler erzielt durch professionelle Vermarktung und Verhandlung oft einen höheren Verkaufspreis – der die Provision mehr als ausgleicht.

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Regional

Provisionsfrei in Rostock – realistisch?

In Rostock und MV ist die Maklerdichte hoch – der Mehrwert professioneller Vermarktung zeigt sich besonders.

Marktlage in Rostock

Der Rostocker Immobilienmarkt ist differenziert: In Warnemünde und der Stadtmitte laufen Premiumobjekte auch privat – aber der Preis leidet ohne professionelle Exposé-Erstellung und Verhandlung.

Kosten-Nutzen-Rechnung

Bei einer Wohnung für 200.000 € beträgt die Maklerprovision (Verkäuferanteil) ca. 7.140 €. Wenn der Makler durch bessere Vermarktung 5–10 % mehr erzielt, überwiegt der Nutzen deutlich.

Verwandte Begriffe

Lexikon-Links zum Thema

MaklercourtageBestellerprinzipMaklervertragKaufnebenkostenMaklerrechtExposé

Immobilie verkaufen

Ablauf, Unterlagen & Preislogik

Maklercourtage

Höhe, Teilung & Recht

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Häufige Fragen

FAQ – Provisionsfrei

Was bedeutet provisionsfrei beim Immobilienkauf?
Provisionsfrei heißt, dass der Käufer keine Maklerprovision zahlt. Das ist der Fall bei Privatverkäufen oder wenn der Verkäufer die Provision allein trägt (Innenprovision). Seit 2020 wird die Provision bei Wohnimmobilien standardmäßig geteilt.
Ist provisionsfrei wirklich günstiger?
Nicht unbedingt. Ohne professionelle Bewertung und Vermarktung kann der Kaufpreis überhöht sein. Umgekehrt verschenken Privatverkäufer oft Geld, weil sie den Marktwert nicht kennen. Die gesparte Provision wird durch suboptimale Preise häufig aufgezehrt.
Wie hoch ist die Maklerprovision in MV?
In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die marktübliche Gesamtprovision 7,14 % brutto (inkl. MwSt.). Seit 2020 wird sie bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt: je 3,57 % brutto.
Kann der Verkäufer die gesamte Provision übernehmen?
Ja. Der Verkäufer kann mit dem Makler eine Innenprovision vereinbaren, sodass der Käufer formal provisionsfrei kauft. Der Verkäufer rechnet die Kosten in den Angebotspreis ein. Das kann in schwierigen Marktlagen ein Verkaufsargument sein.

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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: BGB §§ 656a–656d, MaBV, IVD Bundesverband. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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