Immobilienlexikon · Buchstabe K
Kaufnebenkosten – einfach erklärt für Immobilienkäufer
Kaufnebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen. In Mecklenburg-Vorpommern liegen sie bei rund 12–15 % des Kaufpreises – einer der höchsten Werte bundesweit.
Die häufigste Fehlkalkulation beim Immobilienkauf: Nur den Kaufpreis rechnen. Tatsächlich kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler obendrauf. Wer mit 300.000 Euro rechnet, braucht in Rostock real 336.000 bis 345.000 Euro. Diese Seite schlüsselt die Posten auf – mit konkreten Zahlen für MV.
Definition: Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten (auch: Erwerbsnebenkosten) sind alle Kosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie umfassen gesetzlich vorgeschriebene Gebühren (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintragung) sowie ggf. die Maklercourtage. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren sie nur selten mit.
Die vier Bestandteile im Überblick
Jeder Immobilienkauf in Deutschland löst mindestens drei Kostenblöcke aus. Der vierte kommt hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist:
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten in Rostock
Beispiel: Eigentumswohnung in Rostock, Kaufpreis 250.000 €
Notar + Grundbuch (ca. 1,8 %): 4.500 €
Summe: ca. 19.500 € (7,8 %)
Notar + Grundbuch (ca. 1,8 %): 4.500 €
Makler Käuferanteil (3,57 %): 8.925 €
Summe: ca. 28.425 € (11,4 %)
Kaufnebenkosten in Rostock & MV – Besonderheiten
Mecklenburg-Vorpommern gehört mit 6,0 % Grunderwerbsteuer zu den teuersten Bundesländern beim Immobilienkauf:
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Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Nur bei vermieteten Immobilien. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zählen dann zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Nebenkosten steuerlich nicht absetzbar.
Wer bezahlt die Kaufnebenkosten – Käufer oder Verkäufer?
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt in der Regel der Käufer. Die Maklercourtage wird seit 2020 bei Wohnimmobilien geteilt: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils mindestens die Hälfte. Im Kaufvertrag können abweichende Regelungen getroffen werden.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in MV insgesamt?
Ohne Makler ca. 7,5–8 % des Kaufpreises (6 % GrESt + 1,5–2 % Notar/Grundbuch). Mit Makler (je 3,57 %) steigt der Käuferanteil auf ca. 11–12 %. Damit gehört MV zu den teuersten Bundesländern beim Immobilienerwerb.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern insgesamt?
In Mecklenburg-Vorpommern summieren sich die Kaufnebenkosten typischerweise auf 10 %–11 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 6 %, Notarkosten ca. 1,0 %–1,5 %, Grundbuchkosten ca. 0,5 % sowie Maklercourtage üblicherweise 3,57 % (Hälfte der Gesamtcourtage). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro in Rostock kommen so schnell 30.000 Euro an Nebenkosten zusammen – Eigenkapital, das nicht finanziert werden kann und vollständig vorhanden sein muss.
Sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf steuerlich absetzbar?
Das hängt von der Nutzung ab. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie können Notarkosten, Grundbuchkosten und anteilige Maklercourtage als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (§ 7 EStG). Die Grunderwerbsteuer erhöht als Anschaffungsnebenkosten die Bemessungsgrundlage für die AfA. Steuerberatung ist bei Kapitalanlage-Immobilien in Rostock immer empfehlenswert.
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