Substanzwert – Die bauliche Substanz einer Immobilie bewerten
Der Substanzwert erfasst den materiellen Wert einer Immobilie auf Basis der Wiederherstellungskosten. Er ist eng verwandt mit dem Sachwertverfahren und spielt bei Versicherungen und Bilanzierung eine Rolle.
Für Verkäufer in Rostock und MV ist der Substanzwert ein hilfreicher Orientierungspunkt – der tatsächliche Marktwert kann jedoch deutlich abweichen.
Der Substanzwert einer Immobilie beschreibt den Wert der baulichen Substanz zuzüglich des Bodenwerts. Er wird ermittelt, indem die Herstellungskosten des Gebäudes auf heutigem Preisniveau berechnet und um die Alterswertminderung reduziert werden. Das Verfahren ist verwandt mit dem Sachwertverfahren nach ImmoWertV.
Herstellungskosten
Basis sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010) – Durchschnittskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche, differenziert nach Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr. Ein massives Einfamilienhaus mit mittlerer Ausstattung liegt bei ca. 1.200–1.600 €/m² BGF.
Alterswertminderung
Die Restnutzungsdauer bestimmt die Wertminderung. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem 40 Jahre alten Gebäude beträgt die Wertminderung 50 %. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und erhöhen den Substanzwert.
Substanzwert
Materieller Wert der Bausubstanz plus Boden. Fokus auf die physische Substanz – unabhängig von Mieteinnahmen oder Marktlage. Relevant für Versicherungen und Bilanzierung.
Verkehrswert
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der am Markt erzielbare Preis. Er berücksichtigt Angebot und Nachfrage, Lage, Zustand und Nutzungspotenzial. Er kann über oder unter dem Substanzwert liegen.
Ertragswert
Das Ertragswertverfahren bewertet nach den erzielbaren Mieteinnahmen. Relevant bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.
Versicherung
Gebäudeversicherungen orientieren sich am Substanzwert (Neuwert), um die Versicherungssumme zu bestimmen. Eine Unterversicherung kann bei Schäden zu erheblichen Einbußen führen.
Bilanz & Steuern
In der Unternehmensbilanz werden Immobilien zum Substanzwert (Anschaffungskosten minus Abschreibung) geführt. Auch die steuerliche AfA basiert auf dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Plattenbau-Substanz
Rostocker Plattenbauten haben nach umfassender Sanierung in den 1990ern oft eine gute Bausubstanz. Der Substanzwert liegt typischerweise unter dem Marktwert, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum den Preis über die reinen Baukosten treibt.
Altbau vs. Neubau
Unsanierte Gründerzeithäuser in der KTV können einen niedrigen Substanzwert, aber hohen Marktwert haben – weil die Lage den Preis dominiert. Bei Neubauten liegen Substanz- und Marktwert oft näher beieinander.
Was ist der Substanzwert einer Immobilie?
Wie unterscheidet sich der Substanzwert vom Verkehrswert?
Wofür wird der Substanzwert verwendet?
Erhöht eine Sanierung den Substanzwert?
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