Auflassung

Die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang – entscheidender Schritt beim Immobilienverkauf.

Die Auflassung ist in Deutschland gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil jedes Grundstückskaufs. Ohne sie kann kein Eigentum übertragen werden – auch wenn der Kaufpreis längst bezahlt ist.

Definition

Auflassung (§ 925 BGB) ist die formgerechte, notarielle Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück oder einer Immobilie. Sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und muss persönlich oder durch bevollmächtigten Vertreter erklärt werden.

Ablauf: Von der Auflassung zur Eigentumsübertragung

Der Eigentumsübergang vollzieht sich in mehreren Schritten:

1. Notarieller KaufvertragKäufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notar. Die Auflassungserklärung ist häufig bereits im Kaufvertrag enthalten oder wird gleichzeitig abgegeben.

2. AuflassungsvormerkungUnmittelbar nach Vertragsschluss lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Diese sichert den Käufer gegen zwischenzeitliche Verfügungen des Verkäufers ab.

3. KaufpreiszahlungNach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Erfüllung aller aufschiebenden Bedingungen (z. B. Lastenfreistellung) zahlt der Käufer den Kaufpreis.

4. EigentumsumschreibungDer Notar beantragt nach Zahlungsnachweis und Vorliegen der behördlichen Genehmigungen die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch – erst jetzt ist die Eigentumsübertragung vollzogen.

Auflassung vs. Kaufvertrag: Was ist der Unterschied?

Trennungsprinzip im deutschen Recht: Der Kaufvertrag begründet nur die schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung. Die Auflassung ist das dingliche Rechtsgeschäft, das den Eigentumswechsel tatsächlich bewirkt. Beide zusammen ergeben die vollständige Eigentumsübertragung.

Im Praxisablauf beim Rostock-Immobilienkauf wird die Auflassung meist im Rahmen des notariellen Kaufvertrags erklärt, nicht separat. Der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch liegt jedoch immer einige Wochen nach dem Notartermin – in der Regel 4 bis 12 Wochen.

Was bedeutet die Auflassung für Verkäufer in Rostock?

Für Eigentümer, die in Rostock verkaufen, ist wichtig:

Wirtschaftlicher vs. rechtlicher Eigentumsübergang: Wirtschaftlich geht das Objekt mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über (Besitzübergabe, Nutzen und Lasten). Rechtlich ändert sich das Grundbuch erst später. Beide Zeitpunkte sollten im Kaufvertrag klar geregelt sein.

Büchel Immobilien koordiniert den Notartermin, prüft die Auflassungsvormerkung und begleitet den gesamten Prozess von der Auflassung bis zur Schlüsselübergabe in Rostock und im Landkreis Rostock.

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung wird kurz nach Kaufvertragsschluss eingetragen und sichert den Käufer vorläufig. Die Auflassung selbst ist die rechtsverbindliche Einigung über den Eigentumswechsel, der durch die Grundbuchumschreibung vollzogen wird.

Muss die Auflassung separat erklärt werden?

In der Praxis ist die Auflassung meist Teil des Kaufvertrags und wird beim Notartermin gleichzeitig erklärt. Eine separate Erklärung ist möglich, aber unüblich.

Wann bin ich rechtlich Eigentümer der Immobilie?

Erst mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie rechtlicher Eigentümer. Die Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe begründen nur den wirtschaftlichen Übergang. Die Grundbuchumschreibung dauert in der Regel 4–12 Wochen nach dem Notartermin.

Was kostet die Auflassung?

Die Auflassung selbst ist Teil der Notargebühren, die beim Kaufvertrag anfallen. In Deutschland trägt üblicherweise der Käufer die Notarkosten. Diese betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Eigentumsumschreibung?

Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie ist sozusagen das „rechtliche Versprechen“. Die Eigentumsumschreibung ist der anschließende Vollzug durch das Grundbuchamt, also die tatsächliche Änderung im Grundbuch. Erst mit der Umschreibung ist der Käufer rechtlich Eigentümer. Zwischen Auflassung und Umschreibung können in Rostock je nach Auslastung des Amtsgerichts mehrere Wochen liegen.

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