Mietwohnung in Rostock-KTV – Referenz 5326
Referenzobjekt aus unserer Vermietungspraxis: eine 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung in einem Altbau von 1907 in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt. Die Vormieterin hatte gekündigt, der Nachmieter sollte nahtlos folgen. Vom ersten Inserat bis zur Unterschrift unter den Mietvertrag vergingen 22 Tage.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Mietangaben. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartMietwohnung (Dachgeschosswohnung)
- OrtRostock – Kröpeliner-Tor-Vorstadt (18057)
- StraßeUlmenstraße (ohne Hausnummer)
- Etage3. Obergeschoss / Dachgeschoss
- Zimmer2
- Wohnflächeca. 58 m²
- Baujahr1907 (laut Energieausweis)
- EnergieeffizienzKlasse B
- HeizungGas-Etagentherme
- AusstattungWannenbad, Keller, Innenhof
- BesonderheitDachbodenfläche, nicht mitvermietet
- StatusVermietet
- Referenz-ID5326
Angaben ohne Gewähr. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar.
Die Vormieterin hatte nach elf Jahren gekündigt, das Mietverhältnis lief regulär noch bis Ende November. Die Eigentümer wollten keinen Leerstand, die Vormieterin wollte früher ausziehen. Unsere Aufgabe war, beides zusammenzubringen: einen passenden Nachmieter finden und den Übergang so regeln, dass der eine Vertrag genau dort endet, wo der andere beginnt.
Dazu kam eine Besonderheit, die jede Neuvermietung dieser Wohnung prägt: eine Dachbodenfläche über eine eigene Treppe, die ausdrücklich nicht mitvermietet ist.
Kurz: Nachmieter finden ist in der KTV leicht – den Übergang sauber regeln ist die eigentliche Arbeit.
Gekündigte Altbauwohnung mit Sonderfläche unter dem Dach
Die Wohnung liegt im obersten Geschoss eines Mehrfamilienhauses von 1907 in der Ulmenstraße, mitten in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt. Zwei Zimmer, Küche, Wannenbad und Keller, beheizt über eine Gas-Etagentherme. Für ein Haus dieses Alters ungewöhnlich: Der Energieausweis weist Klasse B aus. Das Haus begleiten wir seit vielen Jahren; bereits 2015 haben wir die Wohnung an die Vormieterin übergeben.
Über eine Wendeltreppe erreicht man eine abgegrenzte Fläche des Dachbodens. Sie gehört nicht zur Mietsache, ihre Nutzung wird nur geduldet, und sie ist nicht als Aufenthaltsraum genehmigt. Die Vormieterin hatte die Wohnung über die Jahre mit eigener Küche und eigenen Badmöbeln ausgestattet. Beides würde sie beim Auszug mitnehmen. Die Wohnung, die ein Nachmieter bekommt, ist also nicht dieselbe, die auf den Fotos zu sehen ist.
Was wir bei diesem Objekt geprüft haben
Jede Wohnung sehen wir uns vor der Vermarktung mit Blick auf die Substanz an – nicht nur auf Lage und Ausstattung.
Dach & Feuchte
Beim Ortstermin fielen im Zimmer unter dem Dachboden Spuren von eindringendem Wasser auf. Wir haben noch während der Vermarktung einen Dachdecker beauftragt, der die undichte Stelle gezielt behoben hat – ohne eine unnötige Komplettsanierung auszulösen. So ging die Wohnung ohne offenen Mangel an den Nachmieter. Mehr zur Bausubstanz-Bewertung.
Technik & Energie
Die Gas-Etagentherme versorgt Heizung und Warmwasser; den Gasliefervertrag schließt der Mieter direkt ab. Den Energieausweis haben wir gegen die Objektdaten abgeglichen und dabei ein falsch geführtes Baujahr in den Unterlagen korrigiert. Pflichtangaben im Inserat müssen stimmen, sonst wird es teuer.
Worauf es bei dieser Vermietung ankam
Nahtloser Übergang
Die Kündigung der Vormieterin wirkte erst zum 30. November, sie wollte aber schon Ende Oktober ausziehen. Ein Nachmieter zum 1. November war nur abgesichert, wenn das alte Mietverhältnis verbindlich früher endet. Ohne eine unterschriebene Vereinbarung wäre der Einzugstermin eine Zusage auf Sand gewesen.
Dachbodenfläche klar regeln
Eine nutzbare Fläche, die nicht mitvermietet ist, lädt zu Missverständnissen ein. Wird sie nicht in jedem neuen Vertrag ausdrücklich geregelt, kann über die Jahre ein faktischer Nutzungsanspruch entstehen. Die Formulierung musste deshalb genau übernommen und um die fehlende Genehmigung als Aufenthaltsraum ergänzt werden.
Einbauten der Vormieterin
Küche und Badmöbel gehörten der Vormieterin. Sie bot sie zur Übernahme an – eine solche Ablöse darf aber nie Bedingung für den Mietvertrag sein. Wer die Einbauküche nicht wollte, musste die Wohnung trotzdem bekommen können. Und nach dem Ausbau braucht das Bad wieder Waschbecken und Spiegelschrank.
Haustier und Bewerberwahl
Auf die Wohnung meldeten sich deutlich mehr Interessenten, als besichtigen konnten. Der Wunschkandidat hatte einen Hund – ein generelles Tierhaltungsverbot wäre ohnehin unwirksam. Die Eigentümer sollten deshalb bewusst entscheiden können, und die Zustimmung musste im Vertrag sauber auf dieses eine Tier begrenzt werden. Mehr zur Tierhaltung in der Mietwohnung.
Wie wir die Vermietung aufgebaut haben
Aufnahme vor Ort
Wir haben die Wohnung mit Panoramafotos aufgenommen, die Mietunterlagen seit 2015 durchgesehen und die Einbauten der Vormieterin von der eigentlichen Mietsache getrennt. Das Exposé beschreibt die Dachbodenfläche mit derselben Wortwahl wie der Vertrag. So weckt kein Inserat eine Erwartung, die der Vertrag nicht hält.
Bewerber strukturiert prüfen
Nach einer Sammelbesichtigung haben wir nur mit vollständigen Unterlagen weitergearbeitet: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Vermieterbescheinigung und eine aktuelle Bonitätsprüfung. Die Eigentümer erhielten eine klare Empfehlung mit allen Punkten, die sie selbst entscheiden sollten.
Vertrag mit Sondervereinbarung
Der Mietvertrag bekam eine eigene Anlage: Dachbodenfläche, Gastherme, Tierhaltung und die Zahlung der Mietkaution in drei Raten. Grundsätzlich unterschreibt bei uns zuerst der Mieter und danach der Vermieter. So ist der Mieter gebunden, bevor sich die Eigentümer festlegen. Unterschrieben wurde digital.
Aufhebung mit der Vormieterin
Parallel haben wir mit der Vormieterin einen Aufhebungsvertrag zum 31. Oktober vorbereitet. Er regelt den Ausbau ihrer Möbel, das Wiederanbringen der Badausstattung und den Verzicht auf Schönheitsreparaturen. Die Übergabe halten wir in einem Übergabeprotokoll mit Zählerständen fest.
Neuer Mieter, kein Leerstand, klare Regeln
Ergebnis
22 Tage nach dem ersten Inserat war der Mietvertrag von allen Seiten unterschrieben. Der neue Mieter zieht zum 1. November ein, direkt nach dem Auszug der Vormieterin. Die Dachbodenfläche ist erneut ausdrücklich geregelt, und die Eigentümer mussten für keinen einzigen Monat auf Miete verzichten.
Learnings
Der kritische Pfad war nicht die Mietersuche, sondern die Vereinbarung mit der Vormieterin. Ohne sie wäre der Einzugstermin angreifbar gewesen. Wer eine gekündigte Wohnung früher neu vermieten will, sollte die Aufhebung deshalb von Anfang an mitdenken. Angaben ohne Gewähr.
Wohnung wird frei – und jetzt?
Wir übernehmen die Vermietung von der Aufnahme über die Mieterauswahl bis zur Übergabe. Diskret, strukturiert und mit Blick auf die Substanz.
Kann ein Nachmieter einziehen, bevor die Kündigungsfrist des Vormieters abgelaufen ist?
Muss ein Nachmieter die Küche des Vormieters übernehmen?
Was prüft Büchel Immobilien an der Bausubstanz, bevor eine Wohnung vermietet wird?
Warum unterschreibt bei Büchel Immobilien zuerst der Mieter?
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