★★★★★ 5,0 / 5 · 88+ Google-Bewertungen · seit 1995
Immobilienlexikon · Buchstabe E · Immobilienkauf
Einbauküche – mitverkaufen, Ablöse & Kaufvertrag
Die Einbauküche ist beim Immobilienkauf meist eine selbstständige bewegliche Sache – sie geht nicht automatisch mit. Ob sie mitverkauft wird, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.
Rechtlich liegt die Küche im Graubereich zwischen wesentlichem Bestandteil und beweglichem Zubehör. Für Käufer und Verkäufer in Rostock ist das gleich doppelt relevant: für die Grunderwerbsteuer und für die Finanzierung.
Eine Einbauküche ist eine passgenau in einen Raum eingebaute Küchenzeile. Rechtlich wird sie beim Immobilienkauf meist als selbstständige bewegliche Sache behandelt – nach der Rechtsprechung ist sie im Regelfall weder wesentlicher Bestandteil des Gebäudes noch Zubehör. Weil sie damit nicht automatisch mitverkauft wird, muss ihre Übernahme im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Im Einzelfall kann eine fest mit der Bausubstanz verbundene Küche aber anders einzuordnen sein.
Rechtliche Einordnung
Bestandteil, Zubehör oder bewegliche Sache?
Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab – vor allem davon, wie fest die Küche mit dem Gebäude verbunden ist.
Meist: bewegliche Sache
Der Bundesgerichtshof hat eine serienmäßige Einbauküche als weder wesentlichen Bestandteil noch Zubehör eingeordnet – also als selbstständige bewegliche Sache bzw. Inventar.
Möglich: Zubehör (§ 97)
Dient die Küche dauerhaft dem Zweck des Hauses, kann sie Zubehör sein und würde dann im Zweifel mitverkauft.
Selten: Bestandteil
Ist die Küche fest und dauerhaft mit der Bausubstanz verbunden, kann sie ausnahmsweise wesentlicher Bestandteil und untrennbar sein.
Wichtig:Baut nicht der Eigentümer, sondern ein Mieter die Küche ein, ist sie in der Regel ein Scheinbestandteil und bleibt dessen Eigentum – sie geht auch beim Verkauf der Immobilie nicht auf den Käufer über.
Verkaufen Sie mit oder ohne Küche? Wir klären das sauber im Vorfeld.
Weil die Küche bewegliches Inventar ist, lässt sie sich sauber vom Immobilienkaufpreis trennen – mit einem echten Steuervorteil.
Separat ausweisenBewegliche Gegenstände wie die Einbauküche, eine Markise oder Möbel werden im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen und vom Immobilienkaufpreis abgezogen.
Keine GrunderwerbsteuerAuf sauber ausgewiesenes Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an – in Mecklenburg-Vorpommern spart das 6,0 % des Inventarwerts. Bei 8.000 € Küchenwert sind das 480 €.
Realistisch bewertenDer angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt und kann sie streichen. Belege oder Fotos helfen im Zweifel.
Finanzierung
Die Finanzierungs-Falle
Was Steuern spart, kann die Finanzierung erschweren – dieser Zusammenhang wird oft übersehen.
Bank beleiht nur die Immobilie
Der auf das Inventar entfallende Betrag zählt für die Bank nicht zum beleihbaren Immobilienwert. Wer die Küche hoch ansetzt, senkt den Kaufpreis der Immobilie – und damit die mögliche Darlehenshöhe.
Eigenkapital einplanen
Der Inventaranteil muss in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Es gilt, zwischen Steuerersparnis und Finanzierbarkeit abzuwägen – eine realistische, aber nicht überzogene Bewertung ist meist der beste Weg.
Immobilie in Rostock verkaufen? Wir gestalten den Kaufvertrag mit klarer Inventar-Regelung.
Ob Eigentumswohnung in der Stadtmitte oder Haus im Landkreis – die Küche ist ein häufiger Streitpunkt bei der Übergabe.
Übergabe klar regeln
Was zur Küche gehört – Geräte, Spüle, Arbeitsplatte – sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden. So lässt sich später streiten vermeiden, ob ein Gerät mitverkauft war.
Ablöse bei Mietwohnungen
Beim Wechsel von Mietwohnungen ist eine Ablöse für die vorhandene Küche üblich. Sie ist frei verhandelbar – ein Anspruch des Vormieters auf eine bestimmte Höhe besteht nicht.
Ist die Einbauküche automatisch im Kaufpreis enthalten?
Nicht zwingend. Die Einbauküche ist meist eine selbstständige bewegliche Sache und geht nicht automatisch mit der Immobilie über. Ob sie mitverkauft wird, muss im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Fehlt eine Regelung, kann es bei der Übergabe zu Streit kommen – deshalb sollte die Küche immer klar benannt werden.
Ist eine Einbauküche Zubehör oder wesentlicher Bestandteil?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine übliche Einbauküche im Regelfall weder wesentlicher Bestandteil des Gebäudes noch Zubehör, sondern eine selbstständige bewegliche Sache. Es kommt aber auf den Einzelfall an: Eine fest und dauerhaft mit der Bausubstanz verbundene, maßgefertigte Küche kann ausnahmsweise als Bestandteil oder Zubehör einzuordnen sein.
Kann ich mit der Einbauküche Grunderwerbsteuer sparen?
Ja. Wird die Einbauküche im Kaufvertrag als bewegliches Inventar mit einem eigenen, realistischen Betrag ausgewiesen und vom Immobilienkaufpreis abgezogen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. In Mecklenburg-Vorpommern sind das 6,0 % des Inventarwerts. Der angesetzte Wert muss dem Zeitwert entsprechen – überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt.
Warum kann die Einbauküche die Finanzierung erschweren?
Banken beleihen nur den Wert der Immobilie, nicht das Inventar. Wird ein hoher Betrag für die Küche ausgewiesen, sinkt der Immobilienkaufpreis – und damit die mögliche Darlehenshöhe. Der Inventaranteil muss dann in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Sinnvoll ist eine realistische Bewertung, die Steuervorteil und Finanzierbarkeit ausbalanciert.
Wem gehört eine vom Mieter eingebaute Küche?
Baut ein Mieter die Küche selbst ein, bleibt sie in der Regel dessen Eigentum – sie ist ein Scheinbestandteil nach § 95 BGB. Sie geht auch beim Verkauf der Immobilie nicht auf den Käufer über. Bei Auszug kann der Mieter die Küche mitnehmen oder sie gegen eine frei verhandelbare Ablöse dem Nachmieter oder Vermieter überlassen.
Immobilie mit Küche verkaufen?
Büchel Immobilien Rostock – seit 1995 in Rostock und im Landkreis. Wir regeln Inventar sauber im Vertrag.
HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Einordnung im Einzelfall wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Stand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: §§ 93–97 BGB; BGH-Rechtsprechung zur Einbauküche; Finanzgericht Köln zur Grunderwerbsteuer auf Inventar. Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
🏠
QUIZ-ZEIT
Na, trauen Sie sich? 😏
12 Fragen rund um Immobilien – und wir verraten so viel: Das meiste davon wissen nicht mal wir 😉🤣
