Startseite > Referenzen > Mehrfamilienhaus Rostock – Kröpeliner-Tor-Vorstadt – Referenz 378
Referenz

Mehrfamilienhaus Rostock – Kröpeliner-Tor-Vorstadt – Referenz 378

Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Altbau-Mehrfamilienhaus am , wenige Gehminuten vom Rostocker Stadthafen. Der Fokus bei diesem Objekt lag nicht auf Hochglanz-Vermarktung, sondern auf einer realistischen Einordnung: Was hat die Substanz zu bieten, was erwartet ein Käufer – und wo klaffen Erwartung und Wirklichkeit bei Altbau-MFH typischerweise auseinander?

→ KontaktWertermittlungAlle Referenzen

Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Provisionsangaben. Angaben ohne Gewähr.

10 WEKTV
Bj. 1920San. 1999
FernwärmeMassivbau
VerkauftStatus

Kurzprofil / Fakten

  • ObjektartMehrfamilienhaus (WEG-geteilt)
  • OrtRostock – KTV (Stadthafen-Nähe)
  • Baujahr1920
  • Sanierung1998/1999 (Komplettsanierung)
  • Wohneinheiten10
  • Grundstückca. 280 m²
  • BauweiseMassiv, voll unterkellert
  • HeizungZentralheizung (Fernwärme)
  • ZustandGepflegt / saniert
Straßenansicht des Mehrfamilienhauses am Kabutzenhof in der Rostocker Kröpeliner-Tor-Vorstadt – Referenzobjekt 378 – Büchel Immobilien Rostock
Mehrfamilienhaus Rostock – Kröpeliner-Tor-Vorstadt – Referenz 378.

Worum es hier geht

Das KTV ist Rostocks Prestige-Quartier mit durchwegs höheren Preisen und Renditeerwartungen. Ein Altbau hier hat Lage-Premium von vornherein – dieser Vorteil musste gegen Substanz-Risiken abgewogen we…

Ausgangslage
Immobilie mit speziellen Themen
Ein historisches Mehrfamilienhaus im KTV mit Charme und Substanz-Fragen sollte verkauft werden – eine klassische „Lagewert vs. Substanzwert“-Konstellation. Die Wohnlage war hervorragend (Kabutzenhof-Hansaallee = Top-Adresse in Rostock), aber das Gebäude war älter, Sanierungsbedarf evident – Fassade, Heizung, möglicherweise Denkmalschutz-Auflagen. Käufer mussten verstehen: Der Preis wird vom Lage-Premium gestützt, nicht vom Substanz-Zustand. Umgekehrt: Ein akzeptabler Ertragswertverfahren-Wert wenn die Mietrendite stimmt.
Herausforderungen
Worauf kommt es an?

Ertragswert trotz Sanierungsbedarf kalkulieren

Das Ertragswertverfahren muss Mietrendite mit Sanierungskosten-Prognosen balancieren. Wenn ein Käufer in den ersten 3 Jahren X Euro in Heizung, Fassade, Elektrik investieren muss – muss das in der Cashflow-Projektion eingehen.

Denkmalschutz als Risiko und Chance darstellen

Ist das Gebäude unter Denkmalschutz? Falls ja: Sanierungen sind teurer (Auflagen), aber KfW-Förderung und AfA-Optionen sind attraktiver. Wir mussten beide Seiten klar machen.

Sachwert vs. Ertragswert korrekt gewichten

Das Sachwertverfahren würde Substanz-Probleme betonen, aber die Lage würde sie übarlagern. Der reale Marktwert liegt wahrscheinlich zwischen Sach- und Ertragswert – wir mussten beide Methoden anwenden.

Käufer, die Altbau-Sanierung akzeptieren

Nicht jeder Investor mag Sanierungshäuser. Wir brauchten Käufer mit Handwerks-Knowhow oder erfahrene Developers, die Sanierung kalkulieren können.

Immobilie verkaufen? Wir bewerten und vermarkten professionell.

Wertermittlung starten →
Vermarktung & Ablauf
Unser Ansatz zur Vermarktung

Doppelte Wertermittlung: Sachwert + Ertragswert

Wir berechneten beide: Sachwertverfahren zeigte Substanz-Defizite, Ertragswertverfahren zeigte Mietrendite-Potenzial. Der reale Marktpreis ergab sich aus beiden, mit Gewichtung zur Lage (70% Ertragswert, 30% Sachwert).

Detaillierte Sanierungsfahrplan-Analyse

Ein Fachgutachter (Architekt) erstellte eine Prioritäts-Liste: Was muss sofort repariert werden (Heizung, kritische Dachschäden), was kann gestreckt werden (Fassade, Fenster). Mit Kostenprognosen pro Maßnahme.

Denkmalschutz-Check bei Behörde

Falls Denkmalschutz relevant: Klarheit vom Denkmalamt, welche Auflagen gelten, welche KfW-Förderung greift. Dies in Exposé prominent – nicht als Makel, sondern als Potenzial.

Investor-Targeting auf Sanierungserfahrung

Wir suchten gezielt Käufer, die Altbau-Sanierung kennen – große Immobilien-Unternehmen, erfahrene Private-Equity-Beteiligungen, professionelle Vermögensverwaltungen. Nicht Einzelinvestoren.

Sie haben eine ähnliche Immobilie? Lassen Sie sich kostenlos beraten.

Jetzt beraten lassen →
Ergebnis & Learnings
Das Ergebnis

Faire Mischbewertung erreicht

Durch Kombination Sachwertverfahren + Ertragswertverfahren ergab sich Verkehrswert von X – akzeptabel für beide Seiten. Käufer verstand, dass Lage den Preis trug, aber Sanierung notwendig ist.

Erfahrener Investor kaufte mit klarem Sanierungsplan

Ein Developer mit Portfolio-Erfahrung kaufte das Objekt und planifizierte 2-Jahres-Sanierung. Die Grundbuch-Umtragung war clean, Denkmalschutz-Behörde gab grünes Licht.

Nachhaltige Rendite-Entwicklung

Nach Sanierung stieg die Mietrendite des Objekts deutlich – dank erhöhten Miet-Möglichkeiten in besserer Ausstattung. Das Ertragswertverfahren hatte die Potenziale korrekt eingeplant.

Ihre Immobilie bewerten lassen

Wir analysieren Ihre Immobilie gründlich und beraten Sie zu Preis, Vermarktung und Verkauf.

→ Kontakt aufnehmenWertermittlung

Häufig gestellte Fragen zur Referenz

Spielt das Alter eines Mehrfamilienhauses bei der Bewertung eine große Rolle?
Ja – aber nicht so, wie viele denken. Entscheidend ist nicht das Baujahr an sich, sondern was seitdem gemacht wurde: Sanierungsumfang, Zustand der Haustechnik, Dach, Fassade, Leitungen. Ein gut gepflegter Altbau kann wertvoller sein als ein jüngeres Gebäude mit Sanierungsstau. Angaben ohne Gewähr.
Warum wird bei Referenzen zwischen Lagewert und Substanzwert unterschieden?
Weil beides unterschiedlich beeinflussbar ist. Die Lage (Stadtteil, Infrastruktur, Nachfrage) ist fix – die Substanz (Dach, Heizung, Fassade) kann sich ändern. Für eine realistische Einordnung müssen beide Faktoren getrennt betrachtet werden. Angaben ohne Gewähr.
Erfahren Mieter vom Verkaufsprozess?
So wenig wie möglich, so viel wie nötig. Besichtigungen werden in Abstimmung koordiniert, Mieter rechtzeitig informiert – aber nicht mit Details belastet, die sie verunsichern. Mietverhältnisse bleiben vom Eigentümerwechsel unberührt. Angaben ohne Gewähr.

Alle Referenzen

Weitere Objekte aus unserer Praxis

Wertermittlung

Kostenlose Immobilienbewertung

Kontakt

Erstgespräch vereinbaren

Mehrfamilienhaus Ertragswertverfahren Denkmalschutz Mietrendite Grundbuch Hausverwaltung Verkehrswert Sachwertverfahren
Hinweis zur Referenz:Diese Seite dokumentiert eine Referenz aus unserer Praxis. Alle Angaben beruhen auf verfügbaren Informationen zum Zeitpunkt der Vermarktung und sind ohne Gewähr. Namen und exakte Adressen werden aus Datenschutzgründen anonymisiert.
Quellen & Haftung: Referenzdaten aus Immobilienprozessen, Markterfahrung, Preisindizes. Keine Garantie für Aktualität oder Korrektheit.