Was ein Haus wirklich wert ist: So bewerten wir
Online-Rechner liefern Schätzungen. Portale liefern Preiswünsche. Wir liefern fundierte Wertermittlungen – auf Basis von Marktdaten, technischer Substanzanalyse und über 30 Jahren Erfahrung als Bausachverständiger, Bauunternehmer und Bauträger. Hier zeigen wir, wie das konkret abläuft.
Objektaufnahme vor Ort – mit Sachverständigenblick
Jede Bewertung beginnt mit einer persönlichen Begehung. Kein Algorithmus ersetzt den Blick auf die Substanz.
Was wir prüfen
Wir schauen nicht nur auf Wohnfläche und Zimmeranzahl. Als Bausachverständiger prüfen wir bei jeder Begehung: Zustand von Dach, Fassade und Keller. Alter und Zustand der Heizung. Qualität der Fenster und Dämmung. Feuchtigkeitsspuren, Rissbilder, Elektrik. Bausubstanz-Bewertung ist keine Zusatzleistung – sie ist Teil unserer DNA.
Was das verändert
Ein Haus, das „von außen gut aussieht“, kann 50.000 € Sanierungsbedarf im Keller haben. Umgekehrt kann ein optisch unscheinbares Objekt baulich erstklassig sein. Ohne technische Substanzprüfung sind Bewertungen Ratespiele. Mit unserer Erfahrung als Bauunternehmer schätzen wir Sanierungskosten realistisch ein – nicht pauschal, sondern objektspezifisch.
Die drei Bewertungsverfahren – und wann wir welches nutzen
Es gibt nicht „den einen“ Immobilienwert. Je nach Objekttyp und Zweck wählen wir das passende Verfahren.
Vergleichswertverfahren
Wir vergleichen Ihr Objekt mit tatsächlich verkauften Immobilien in der Umgebung. Das ist das marktnaheste Vergleichswertverfahren – ideal für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Lagen mit ausreichend Vergleichsdaten.
Datenquellen: Gutachterausschuss Rostock, eigene Transaktionsdatenbank (600+ Objekte), aktuelle Marktbeobachtung.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Wohnwert, sondern die Rendite. Beim Ertragswertverfahren berechnen wir den Liegenschaftszins, die nachhaltig erzielbare Miete und berücksichtigen Bewirtschaftungskosten.
Hier zahlt sich unsere Erfahrung besonders aus: Wir erkennen, ob die Miete marktgerecht ist oder ob Potenzial besteht.
Sachwertverfahren
Wenn Vergleichsdaten fehlen (z. B. bei ungewöhnlichen Objekten oder in dünn besiedelten Gebieten), ermitteln wir den Wert über das Sachwertverfahren: Herstellungskosten minus Alterswertminderung. Als ehemaliger Bauträger kennen wir Baukosten aus erster Hand – nicht aus Tabellen.
Besonders relevant für: Neubauten, Spezialobjekte, ländliche Lagen im Landkreis Rostock.
Marktabgleich & Preisstrategie
Der ermittelte Wert ist die Grundlage. Die Preisstrategie entscheidet über den Erfolg.
Marktdaten & Vergleichsanalyse
Wir gleichen den ermittelten Wert mit aktuellen Angebots- und Transaktionspreisen in Rostock ab. Dabei nutzen wir: Daten des Gutachterausschusses, Bodenrichtwerte, unsere eigene Transaktionsdatenbank und die aktuelle Nachfragesituation. Ein Haus in der KTV wird anders bepreist als in Toitenwinkel – selbst bei gleicher Substanz.
Preisstrategie & Positionierung
Der richtige Preis ist nicht der höchste – sondern der, der zum schnellsten und besten Ergebnis führt. Zu hoch angesetzt: das Objekt „verbrennt“ am Markt. Zu niedrig: Sie verschenken Geld. Wir beraten ehrlich – auch wenn das bedeutet, einen niedrigeren Preis zu empfehlen als erhofft. Dafür stimmt am Ende das Ergebnis.
Warum unsere Bewertungen anders sind
Drei Perspektiven, die kein Portal und kein normaler Makler bieten kann.
Dreifache Expertise in einer Bewertung
Als Immobilienmakler kennen wir den Markt und die Nachfrage. Als Bausachverständiger erkennen wir technische Mängel und Bausubstanz-Probleme. Als ehemaliger Bauunternehmer und Bauträger schätzen wir Sanierungskosten und Entwicklungspotenziale realistisch ein. Diese Kombination macht unsere Wertermittlung fundierter als jede Online-Schätzung – und ehrlicher als manches Gefälligkeitsgutachten.
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Worauf Sie achten müssen
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Wertermittlung bei Büchel Immobilien?
Bei einem Verkaufsauftrag ist die Wertermittlung kostenlos. Für eine unabhängige Bewertung ohne Verkaufsabsicht erstellen wir ein Angebot – je nach Aufwand und Objekttyp.
Wie genau sind Online-Bewertungen?
Online-Tools schätzen auf Basis statistischer Durchschnittswerte. Sie kennen weder den Zustand des Dachs noch die Qualität der Elektrik. Abweichungen von 20–40 % zum tatsächlichen Marktwert sind keine Seltenheit – besonders bei älteren Objekten oder ungewöhnlichen Lagen.
Brauche ich ein Gutachten oder reicht eine Marktpreiseinschätzung?
Für den Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Marktpreiseinschätzung. Ein formelles Verkehrswertgutachten ist nötig bei Gericht, Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt. Wir beraten, was in Ihrem Fall sinnvoll ist.
Wie lange dauert eine Bewertung?
Die Begehung dauert 60–90 Minuten. Die schriftliche Einschätzung erhalten Sie in der Regel innerhalb von 5–7 Werktagen. Bei dringendem Bedarf ist auch eine schnellere Bearbeitung möglich.
Warum unterscheiden sich Bewertungen verschiedener Makler?
Weil die meisten Makler keine technische Substanzprüfung durchführen. Sie bewerten nach Lage, Größe und Ausstattung – nicht nach Bausubstanz. Ein Makler ohne Baukompetenz übersieht Mängel und bewertet tendenziell zu hoch. Das führt zu langen Standzeiten und späteren Preisreduktionen.