Eine Reservierungsvereinbarung sichert dem Kaufinteressenten ein Objekt vorübergehend zu. Rechtlich ist sie allerdings nur eingeschränkt bindend – und kann Kosten verursachen.
Zwischen Kaufanbot und Kaufvertrag gibt es eine Grauzone. Die Reservierungsvereinbarung versucht, diese zu überbrücken – doch ohne notarielle Beurkundung ist sie oft unwirksam.
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Absprache zwischen Verkäufer (oder Makler) und Kaufinteressent, das Objekt für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig anzubieten. Sie kann mit einer Reservierungsgebühr verbunden sein. Ohne notarielle Beurkundung entfaltet sie im Immobilienrecht keine Kaufverpflichtung.
Rechtslage
Wie bindend ist eine Reservierungsvereinbarung?
Die Rechtsprechung des BGH setzt enge Grenzen.
Ohne Notar: nicht bindend
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Eine privatschriftliche Reservierung kann keinen Kaufzwang begründen – weder für Käufer noch Verkäufer.
Reservierungsgebühr: Grenzen
Der BGH hat entschieden, dass Reservierungsgebühren über 10–15 % der Maklerprovision als AGB unwirksam sein können. In Individualvereinbarungen sind sie zulässig, wenn angemessen.
Praxis-Tipp:Eine Reservierungsvereinbarung gibt beiden Seiten Planungssicherheit – aber keinen Rechtsanspruch auf den Kauf. Erst der notarielle Kaufvertrag schafft Bindung.
Immobilie gefunden? Wir begleiten Sie sicher zum Kaufvertrag.
Was sollte in einer Reservierungsvereinbarung stehen?
Klarheit schützt vor Streit – auch wenn die Vereinbarung nur eingeschränkt bindend ist.
Parteien & ObjektName von Verkäufer und Interessent, genaue Bezeichnung der Immobilie (Adresse, Grundbuchblatt).
ReservierungszeitraumÜblich: 2–4 Wochen. In dieser Zeit verpflichtet sich der Verkäufer, das Objekt nicht anderweitig zu verkaufen.
KaufpreisvorstellungDer vereinbarte Preis sollte dokumentiert werden – auch wenn er nicht bindend ist. Das vermeidet spätere Nachverhandlungen.
ReservierungsgebührFalls vereinbart: Höhe, Fälligkeit und Erstattungsregelung. Üblich: 500–5.000 €. Wird bei Kaufabschluss auf die Kaufnebenkosten angerechnet oder erstattet.
Alternativen
Stärkere Instrumente als die Reservierungsvereinbarung
Wer echte Sicherheit will, braucht notarielle Instrumente.
Notariell eingetragen im Grundbuch. Echte dingliche Sicherung – aber erst nach Kaufvertrag möglich.
Vorvertrag (notariell)
Ein notarieller Vorvertrag ist bindend und verpflichtet beide Seiten zum Abschluss des Hauptvertrags. Selten, aber bei komplexen Transaktionen sinnvoll.
In der Rostocker Praxis sind Reservierungen üblich – aber selten schriftlich fixiert.
Marktübliche Praxis
Bei stark nachgefragten Objekten in Warnemünde oder der Stadtmitte wird teils eine Reservierungsgebühr vereinbart. Diese geht an den Verkäufer und wird bei Kaufabschluss auf den Kaufpreis angerechnet.
Unser Ansatz
Büchel Immobilien arbeitet mit transparenten Reservierungsprozessen. Die Finanzierungsbestätigung des Käufers ist für uns wichtiger als eine Gebühr.
Ist eine Reservierungsvereinbarung rechtlich bindend?
Nein, ohne notarielle Beurkundung begründet sie keinen Kaufzwang. Sie ist eine Absichtserklärung, die dem Verkäufer signalisiert, dass der Interessent ernsthaft kaufen möchte.
Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?
Nein, eine Reservierungsgebühr ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie kann vereinbart werden, muss aber angemessen sein. Bei Kaufabschluss wird sie üblicherweise auf den Kaufpreis angerechnet oder vom Verkäufer erstattet.
Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück?
Das hängt von der Vereinbarung ab. Seriöse Verkäufer erstatten die Gebühr bei Nichtzustandekommen. Achten Sie auf eine schriftliche Erstattungsklausel.
Was passiert, wenn der Verkäufer trotz Reservierung an jemand anderen verkauft?
Da die Reservierungsvereinbarung ohne Notar nicht bindend ist, kann der Verkäufer jederzeit an einen anderen Käufer verkaufen. Schadensersatzansprüche bestehen nur in Ausnahmefällen.
Sicher zum Kaufvertrag
Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: BGB § 311b, BGH-Rechtsprechung, IVD. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
🏠
QUIZ-ZEIT
Na, trauen Sie sich? 😏
12 Fragen rund um Immobilien – und wir verraten so viel: Das meiste davon wissen nicht mal wir 😉🤣
