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Immobilienlexikon · Buchstabe Ü · vorweggenommene Erbfolge
Übergabevertrag – die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen
Mit dem Übergabevertrag übertragen Eltern ihr Haus im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge schon zu Lebzeiten – notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Der Übergabevertrag ist das zentrale Werkzeug, um Immobilienvermögen geordnet weiterzugeben – oft mit Wohnrecht oder Nießbrauch für die Eltern. Wichtig sind dabei die 10-Jahres-Frist und die Schenkungsteuer-Freibeträge. Diese Seite erklärt Inhalt, Ablauf und Fallstricke.
Ein Übergabevertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag, mit dem Eigentümer eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen – die sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Üblicherweise behalten sich die Übergeber Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch vor. Die Übertragung wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam.
Inhalt
Was in einem Übergabevertrag geregelt wird
Der Vertrag ist mehr als eine reine Schenkung – er ordnet die Übergabe umfassend.
EigentumsübertragungKern ist die Eigentumsumschreibung auf die Kinder. Sie ist zwingend notariell zu beurkunden (§ 311b BGB).
Vorbehaltene NutzungsrechteDie Eltern sichern sich oft ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch – lebenslanges Wohnen oder zusätzlich Mieteinnahmen.
Pflege- & VersorgungsregelungenMöglich sind Pflegeverpflichtungen oder wiederkehrende Leistungen der Kinder an die Eltern.
RückforderungsrechteKlauseln für den Fall, dass ein Kind vor den Eltern verstirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt, schützen die Familie.
GleichstellungsgeldWird nur ein Kind bedacht, kann ein Ausgleich (Gleichstellungsgeld) an die Geschwister vereinbart werden.
Vor der Übertragung sollten Sie den Wert kennen. Wir bewerten kostenfrei.
Ein notariell beurkundeter Vertrag, mit dem Eigentümer eine Immobilie schon zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen (vorweggenommene Erbfolge). Üblich sind vorbehaltene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch. Wirksam wird die Übertragung mit der Eintragung ins Grundbuch.
Muss ein Übergabevertrag zum Notar?
Ja. Die Übertragung von Grundeigentum ist nach § 311b BGB zwingend notariell zu beurkunden. Ohne notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung ist die Übergabe nicht wirksam.
Fällt bei einem Übergabevertrag Schenkungsteuer an?
Jedes Kind darf je Elternteil 400.000 Euro alle 10 Jahre steuerfrei erhalten. Bei den meisten Eigenheimen bleibt die Übertragung damit steuerfrei. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch senkt den steuerpflichtigen Wert zusätzlich.
Schützt ein Übergabevertrag vor dem Sozialamt?
Erst nach Ablauf von 10 Jahren ist die Übertragung endgültig vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt. Innerhalb der Frist kann das Amt die Schenkung anteilig zurückfordern. Ein vorbehaltener Nießbrauch kann den Fristbeginn nach hinten verschieben.
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Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Gestaltung eines Übergabevertrags wenden Sie sich an einen Notar und Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: Juni 2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: § 311b BGB, § 528 BGB, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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