Immobilienlexikon · Buchstabe W
Wohnrecht – einfach erklärt nach § 1093 BGB
Das Wohnrecht berechtigt eine bestimmte Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen – ohne Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.
Das Wohnrecht ist in der Praxis einer der häufigsten Einträge in Abteilung II des Grundbuchs – besonders bei Immobilien, die innerhalb der Familie übertragen werden. Eltern schenken das Haus den Kindern, behalten aber das Recht, darin zu wohnen. Was auf den ersten Blick einfach klingt, wird beim Verkauf der Immobilie schnell komplex: Das Wohnrecht mindert den Verkehrswert erheblich und schränkt den Käuferkreis massiv ein.
Wer den Unterschied zum Nießbrauch verstehen möchte: Das Wohnrecht ist enger gefasst – der Berechtigte darf nur selbst wohnen, aber nicht vermieten. Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie auf unserer Nießbrauch-Seite.
Definition: Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die einer bestimmten Person das Recht einräumt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ist nicht übertragbar, nicht vererbbar und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Im Gegensatz zum Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume nicht an Dritte vermieten.
Wie ein Wohnrecht eingetragen wird
Die Eintragung eines Wohnrechts erfordert drei Schritte:
Wohnrecht und Wertminderung beim Verkauf
Ein eingetragenes Wohnrecht hat direkte Auswirkungen auf den Marktwert einer Immobilie. Der Abschlag wird über den Kapitalwert des Wohnrechts berechnet:
Wohnrecht löschen – wann ist das möglich?
Die Löschung eines Wohnrechts aus dem Grundbuch ist nur in bestimmten Fällen möglich:
Eine einseitige Löschung durch den Eigentümer ohne Zustimmung des Berechtigten ist nicht möglich – weder bei Eigenbedarf noch bei einem geplanten Verkauf.
Wohnrecht in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
In Rostock und der Region begegnet uns das Wohnrecht vor allem in diesen Konstellationen:
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Häufige Fragen zum Wohnrecht
Wie berechne ich den Wert eines Wohnrechts für den Immobilienverkauf?
Der Kapitalwert eines Wohnrechts errechnet sich aus dem jährlichen Mietwert der betroffenen Räume multipliziert mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes. Der Vervielfältiger hängt vom Alter des Berechtigten ab. Ein Beispiel: Bei einem monatlichen Mietwert von 500 € und einem 75-jährigen Berechtigten ergibt sich ein Kapitalwert von ca. 34.500 €. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.
Kann der Eigentümer das Wohnrecht wegen Eigenbedarf kündigen?
Nein. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das der Eigentümer nicht einseitig kündigen oder widerrufen kann – auch nicht wegen Eigenbedarf. Der Berechtigte kann nur freiwillig verzichten, gegen Abfindung oder durch Tod. Eine „Kündigung“ wie im Mietrecht gibt es beim Wohnrecht nicht.
Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?
Das kommt auf die Rangstelle im Grundbuch an. Ein Wohnrecht, das vor der Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen wurde (also einen besseren Rang hat), bleibt auch nach der Zwangsversteigerung bestehen – der Ersteher übernimmt es. Ein nachrangiges Wohnrecht kann dagegen durch den Zuschlag erlöschen. Deshalb ist die Rangfolge bei der Eintragung entscheidend.
Wie wirkt sich ein Wohnrecht auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?
Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert einer Immobilie erheblich, weil der Käufer die Immobilie während der Laufzeit nicht selbst nutzen kann. Der Wertabschlag wird nach versicherungsmathematischen Grundlagen berechnet: Jahreswert des Wohnrechts multipliziert mit dem Vervielfältiger (abhängig von Lebenserwartung des Berechtigten). Bei älteren Berechtigten ist der Abschlag geringer als bei jüngeren. Für Gutachten und Finanzierungsanfragen in Rostock ist die Berechnung nach den Tabellen des § 14 BewG maßgeblich.
Erlischt das Wohnrecht automatisch beim Tod des Berechtigten?
Ja. Das Wohnrecht ist eine höchstpersönliche Dienstbarkeit und erlischt gemäß § 1090 BGB mit dem Tod des Berechtigten. Es kann weder vererbt noch übertragen werden. Nach dem Tod muss die Löschung im Grundbuch beantragt werden – erforderlich sind eine Sterbeurkunde und ein Löschungsantrag beim Grundbuchamt Rostock. Das Wohnrecht wird nicht automatisch gelöscht, auch wenn es erloschen ist; Eigentümer sollten die Löschung zeitnah veranlassen, da der Eintrag andernfalls künftige Verkäufe oder Beleihungen erschwert.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Wohnrecht und dessen Auswirkungen sind immer einzelfallabhängig – für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Notar oder Steuerberater. Angaben ohne Gewähr. – Büchel Immobilien Rostock.