Immobilienlexikon · Buchstabe N
Nießbrauch an Immobilien – einfach erklärt
Der Nießbrauch gibt einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen und alle Erträge daraus zu ziehen – auch wenn sie nicht mehr Eigentümer ist. Er wird im Grundbuch eingetragen und kann den Verkauf erheblich erschweren.
Nießbrauch begegnet Eigentümern vor allem in zwei Situationen: bei der vorweggenommenen Erbfolge, wenn Eltern das Haus an die Kinder übertragen, aber weiter darin wohnen und Mieteinnahmen beziehen wollen – oder als Belastung im Grundbuch, die beim Verkauf überraschend auftaucht. In beiden Fällen lohnt es sich, die Rechtslage zu verstehen.
Definition: Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer fremden Sache (§§ 1030–1089 BGB). Bei Immobilien berechtigt er den Nießbraucher, das Objekt selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten – obwohl er nicht Eigentümer ist. Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ist nicht übertragbar und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten.
Nießbrauch vs. Wohnrecht – der Unterschied
Beide Rechte erlauben das Wohnen in einer fremden Immobilie. Der entscheidende Unterschied liegt im Umfang:
Was bedeutet Nießbrauch beim Immobilienverkauf?
Ein eingetragener Nießbrauch hat direkte Auswirkungen auf den Verkaufsprozess:
Nießbrauch in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
In Rostock begegnet uns der Nießbrauch besonders häufig in zwei Konstellationen:
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Häufige Fragen zum Nießbrauch
Kann ich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?
Ja – aber der Nießbrauch bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Das bedeutet: Der Käufer wird Eigentümer, kann die Immobilie aber nicht nutzen, solange der Nießbrauch eingetragen ist. Der Kaufpreis wird entsprechend reduziert. Alternative: Sie einigen sich mit dem Nießbraucher auf eine Ablösung vor dem Verkauf.
Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet?
Der Kapitalwert richtet sich nach dem jährlichen Ertragswert der Immobilie (z. B. Jahresnettokaltmiete) multipliziert mit einem Vervielfältiger, der von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt. Die Tabellen finden sich in § 14 BewG. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Kapitalwert – und desto stärker die Wertminderung.
Endet der Nießbrauch automatisch beim Tod des Berechtigten?
Ja. Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht und endet mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Er kann nicht vererbt werden. Nach dem Tod muss die Löschung im Grundbuch beantragt werden – dafür wird eine Sterbeurkunde benötigt. Bis zur Löschung bleibt der Eintrag formal bestehen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Beim Nießbrauch hat der Berechtigte das volle Nutzungsrecht einschließlich der Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und Mieterträge einzubehalten. Das Wohnrecht beschränkt sich dagegen auf das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen – eine Untervermietung ist nicht erlaubt. In Rostock werden beide Gestaltungen im Zusammenhang mit Schenkungen und Erbschaftsplanung eingesetzt.
Wie wird der Nießbrauch steuerlich behandelt?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert bei Schenkung oder Erbschaft, was die Erbschaft- oder Schenkungsteuer senkt. Der Nießbrauchberechtigte muss Mieteinnahmen versteuern, kann aber Werbungskosten geltend machen. In Rostock wird die Nießbrauchgestaltung daher häufig als Instrument zur steueroptimalen Vermögenübertragung genutzt.
Erlischt der Nießbrauch beim Verkauf der Immobilie?
Nein. Der Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Ein Verkäufer kann eine nießbrauchbelastete Immobilie nur deutlich unter Marktwert veräußern, da der Käufer die Nutzungsrechte des Berechtigten akzeptieren muss. Das Erlischen tritt erst mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten ein.
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