Modernisierung – Was zählt dazu & was bringt es?
Modernisierung umfasst bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig erhöhen – und grenzt sich klar von reiner Instandhaltung ab. Für Eigentümer in MV bietet sie steuerliche Vorteile und die Möglichkeit zur Mietanpassung.
Wer modernisiert, steigert nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Verkehrswert seiner Immobilie. In Rostock und MV sind besonders energetische Sanierungen und der Heizungstausch relevante Modernisierungsthemen.
Modernisierung bezeichnet bauliche Veränderungen an einer Immobilie, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen (§ 555b BGB). Sie geht über die bloße Instandhaltung (Reparatur) hinaus.
Während Instandhaltung den bestehenden Zustand erhält (z. B. defekte Heizung reparieren), schafft Modernisierung einen objektiv besseren Zustand. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind:
Energetisch
Wärmedämmung, Fenstertausch, Heizungstausch auf Wärmepumpe, Photovoltaik
Wohnwert
Badmodernisierung, Grundrissänderung, Barrierefreiheit, Aufzugeinbau, Schallschutz
Vermieter können Modernisierungskosten über die AfA abschreiben oder bei Kosten bis 4.000 € (netto, je Wohneinheit, in den ersten 3 Jahren) als Werbungskosten sofort absetzen. Darüber hinaus ist eine Verteilung auf 2–5 Jahre möglich.
Selbstnutzer profitieren von KfW-Förderungen und BAFA-Zuschüssen, insbesondere für energetische Maßnahmen. Zusätzlich erlaubt § 35c EStG eine Steuerermäßigung von 20 % der Kosten (max. 40.000 €) für energetische Sanierungen.
Vermieter dürfen laut § 559 BGB jährlich 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Dabei gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² steigen (bei Mieten unter 7 €/m²: max. 2 €/m²). Reine Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig.
Rostock
In Altbauvierteln wie KTV und Steintor sind energetische Modernisierungen besonders rentabel – der Mietaufschlag liegt bei 1,50–2,50 €/m².
Förderkulisse MV
Das Land MV fördert über die IB.MV zusätzlich zu Bundesprogrammen: Wohnraumförderung mit zinsgünstigen Darlehen.
GEG-Pflichten
Das GEG verschärft die Anforderungen seit 2024 – beim Heizungstausch gilt die 65 %-EE-Pflicht ab spätestens 2028 in Rostock.
Was zählt als Modernisierung und was als Instandhaltung?
Wie hoch darf die Modernisierungsumlage sein?
Welche Fördermittel gibt es für Modernisierungen in MV?
Können Selbstnutzer Modernisierungskosten steuerlich absetzen?
Steigert eine Modernisierung den Verkehrswert?
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