Immobilienlexikon · Buchstabe S · GModG

Sanierungspflicht – Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel

Beim Kauf eines älteren Hauses greifen Sanierungspflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 07/2026: GEG). Innerhalb von 2 Jahren müssen bestimmte energetische Maßnahmen umgesetzt werden.

Das GModG (bis 07/2026: GEG) schreibt Nachrüstpflichten vor, die bei Eigentümerwechsel innerhalb von 2 Jahren zu erfüllen sind. Das betrifft die Dämmung oberster Geschossdecken, den Heizungstausch und mehr. Was Käufer kalkulieren müssen.

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DefinitionPflichtenFristenKostenRostockFAQ
2 JahreFrist nach Kauf
§ 47 GModGNachrüstpflicht
Heizung/DachTypische Pflichten
5.000–30T €Kosten
Definition · GModG §§ 47–48

Die Sanierungspflicht umfasst gesetzliche Nachrüstpflichten, die das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 07/2026: GEG) für Bestandsgebäude vorschreibt. Bei Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) müssen bestimmte Maßnahmen innerhalb von 2 Jahren umgesetzt werden. Selbstnutzende Ein-/Zweifamilienhaus-Eigentümer seit 01.02.2002 sind unter bestimmten Bedingungen ausgenommen.

Pflichten

Welche Sanierungspflichten gelten nach dem GModG?

Zwei Nachrüstpflichten bleiben – die frühere Kesseltausch-Pflicht ist entfallen.

Oberste Geschossdecke

Ungedämmte begehbare oberste Geschossdecken müssen gedämmt werden (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K). Alternative: Dachdämmung. Kosten: 3.000–8.000 €.

Heizungsaustausch

Die frühere Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel (Öl/Gas) älter als 30 Jahre (§ 72 GEG) ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zum 29.07.2026 entfallen. Bestehende Kessel dürfen weiterlaufen; Ausnahmen galten ohnehin für Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Heizungstausch-Kosten: 10.000–25.000 €.

Rohrleitungsdämmung

Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Kosten: 500–2.000 €.

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Fristen & Ausnahmen

Wann greift die Sanierungspflicht – und wann nicht?

Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang.
2-Jahres-FristAb Eigentumsumschreibung im Grundbuch (nicht ab Kaufvertrag). In Rostock dauert die Umschreibung 4–8 Wochen nach Kaufpreiszahlung.
Ausnahme: AltbesitzerWer sein Ein-/Zweifamilienhaus seit 01.02.2002 selbst bewohnt, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Bei Verkauf geht die Pflicht auf den Käufer über.
Ausnahme: Wirtschaftliche UnzumutbarkeitWenn die Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist (Kosten > eingesparte Energie über Nutzungsdauer), kann eine Befreiung beantragt werden. In der Praxis selten erfolgreich.
Kontrolle: Die Einhaltung wird von den Bezirksschornsteinfegern bei der Feuerstättenschau kontrolliert. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 50.000 €.
Kosten & Förderung

Was kostet die Sanierungspflicht – und was wird gefördert?

Die Pflichtmaßnahmen können teilweise gefördert werden.

Gesamtkosten typisch

Geschossdeckendämmung + Rohrdämmung: 5.000–10.000 €. Mit Heizungstausch: 15.000–35.000 €. Planung vor dem Kauf ist entscheidend – diese Kosten gehören in die Kaufkalkulation.

Fördermöglichkeiten

KfW-Zuschüsse (Programm 458) für den Heizungstausch (bis 70 %), BAFA-Zuschüsse für Dämmung (15 %), KfW-Kredite für Einzelmaßnahmen. Mit Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt es 5 % Bonus auf förderfähige Kosten über 30.000 €.

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Regional

Sanierungspflicht in Rostock & MV

Viele Rostocker Bestandsimmobilien sind von der Sanierungspflicht betroffen.

Plattenbau: Oft schon saniert

In Stadtteilen wie Evershagen oder Lütten Klein wurden viele Plattenbauten nach 1990 umfassend saniert. Nachrüstpflichten sind oft bereits erfüllt.

Altbau: Häufig betroffen

In der Stadtmitte und KTV stehen viele Gebäude mit alten Heizungen und ungedämmten Dächern. Beim Kauf unbedingt den Energieausweis prüfen und Sanierungskosten einkalkulieren.

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Häufige Fragen

FAQ – Sanierungspflicht

Welche Sanierungspflichten gelten beim Hauskauf?
Seit dem GModG (29.07.2026) bleiben zwei Pflichten: Dämmung der obersten Geschossdecke und Dämmung ungedämmter Rohrleitungen in unbeheizten Räumen – jeweils binnen zwei Jahren nach Eigentumsübergang. Die frühere Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre ist entfallen.
Was kostet die Sanierungspflicht?
Geschossdeckendämmung: 3.000–8.000 €, Heizungstausch: 10.000–25.000 €, Rohrdämmung: 500–2.000 €. Gesamtkosten: 5.000–35.000 € je nach Umfang. Förderungen reduzieren die Kosten erheblich.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja. Wer ein Ein-/Zweifamilienhaus seit 01.02.2002 selbst bewohnt, ist befreit. Bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit kann eine Befreiung beantragt werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Austausch ausgenommen.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
Die Bezirksschornsteinfeger prüfen bei der Feuerstättenschau die Heizungsanlage. Verstöße gegen die Nachrüstpflichten können mit Bußgeldern bis 50.000 € geahndet werden.

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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: September 2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: GModG §§ 47, 48 (bis 07/2026: GEG; §§ 71, 72 mit dem GModG entfallen), BAFA, KfW. Letzte Aktualisierung: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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