GEG (Gebäudeenergiegesetz) – Anforderungen, Heizungsgesetz & Pflichten 2026
Das Gebäudeenergiegesetz ist das zentrale Regelwerk für Energieeffizienz und Heizungstechnik im Gebäudesektor. Seit 2024 gelten verschärfte Anforderungen an Heizungsanlagen – das sogenannte Heizungsgesetz. Für Eigentümer, Käufer und Vermieter hat das GEG weitreichende Konsequenzen.
Hier erfahren Sie, was das GEG regelt, welche Pflichten beim Energieausweis gelten und wie sich die Vorgaben auf die energetische Sanierung und die CO₂-Kostenaufteilung auswirken.
GModG verkündet – seit 29.07.2026 in Kraft
Die am 24.02.2026 beschlossene Reform ist vollzogen: Das GEG wurde in das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) überführt. Die starre 65-%-Pflicht ist entfallen, ab 2029 greift eine gestaffelte Biomethan-Quote (sog. „Bio-Treppe“). Für Städte über 100.000 Einwohner (z. B. Rostock) wird die kommunale Wärmeplanung ausschlaggebend. Seit Inkrafttreten am 29.07.2026 gilt das neue Heizungsrecht; die frühere 65-%-Pflicht ist entfallen.
Update 29.04.2026: SPD und CDU haben sich auf Mieterschutz beim Einbau fossiler Heizungen geeinigt – Vermieter sollen sich künftig zur Hälfte an CO2-Abgaben, Gasnetzentgelten und den Kosten für den Biomethan-Anteil beteiligen. Update 29.07.2026: Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10.07.2026 beschlossen; es wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Neuregelungen zum Heizungstausch gelten seit 29.07.2026, weitere Teile zeitlich gestaffelt. Die zuvor auf 01.11.2026 verschobene GEG-Übergangsfrist (65 %-EE-Pflicht in Großstädten >100.000 Einwohner) ist damit gegenstandslos – die starre 65-%-Pflicht ist entfallen, bevor sie griff.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude in Deutschland. Es fasst seit 2020 die frühere EnEV, das EEWärmeG und das EnEG zusammen. Die Novelle vom Januar 2024 (umgangssprachlich Heizungsgesetz) verschärfte die Vorgaben für Heizungsanlagen erheblich. Wichtig zur Bezeichnung: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurde das Stammgesetz nicht aufgehoben, sondern umbenannt und neu geordnet – seit dem 29.07.2026 lautet die amtliche Bezeichnung GModG. Zitierweise daher: § 80 GModG (bis 07/2026: § 80 GEG).
Das Heizungsgesetz (GEG-Novelle 2024)
Neubau in Neubaugebiet
Von 2024 bis 2026 galt die 65-%-Regel: Jede neu eingebaute Heizung sollte mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Seit dem GModG (29.07.2026) ist die starre Pflicht entfallen – Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse bleiben die naheliegenden Optionen; neue Gas- und Ölheizungen folgen ab 2029 der Bio-Treppe.
Bestandsgebäude
Mit dem GModG (in Kraft seit 29.07.2026) ist die frühere 65-%-Pflicht im Bestand entfallen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen; neu eingebaute Gas- und Ölheizungen folgen ab 2029 der Bio-Treppe. Die kommunale Wärmeplanung (Rostock: Mitte 2026) bleibt für die Wärmeversorgung relevant.
Pflichten für Eigentümer & Verkäufer
Energieausweis
Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden (§ 80 GModG). Verstöße sind bußgeldbewehrt – bis 10.000 €.
Nachrüstpflichten
Die frühere Austauschpflicht für Heizkessel von vor 1991 (§ 72 GEG) ist mit dem GModG zum 29.07.2026 entfallen. Die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken bleibt bestehen (sofern nicht bereits das Dach gedämmt ist).
Informationspflicht
Seit 2024 muss der Verkäufer den Käufer über die voraussichtlichen Kosten einer GEG-konformen Heizung informieren, wenn die bestehende Heizung nicht den Anforderungen entspricht.
CO₂-Kostenaufteilung
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt – je nach Energieeffizienz des Gebäudes. Je schlechter der Zustand, desto mehr zahlt der Vermieter.
Auswirkungen auf die Sanierung
Sanierungsfahrplan
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater zeigt, welche Maßnahmen sich lohnen. Mit iSFP gibt es 5 % Extra-Förderung auf Einzelmaßnahmen.
Effizienzhaus-Standard
Das GEG definiert Referenzgebäude als Maßstab. Wer darüber hinaus saniert (z.B. KfW-Effizienzhaus 55), erhält zusätzliche Fördermittel der KfW.
Förderung & Finanzierung
BAFA-Zuschuss
Bis zu 70 % Zuschuss für den Heizungstausch (30 % Basis + 20 % Klimabonus + 20 % Einkommensbonus). Deckelung bei 30.000 € förderfähigen Kosten.
KfW-Kredit
Zinsgünstige Kredite bis 120.000 € pro Wohneinheit für Komplettsanierung zum Effizienzhaus. Tilgungszuschüsse je nach erreichtem Standard.
Energieausweis
Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis – Pflichten beim Verkauf und Vermietung.
Energetische Sanierung
Maßnahmen, Kosten und Fördermittel für die energetische Modernisierung.
CO₂-Kosten
Wie die CO₂-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter funktioniert.
Häufige Fragen – GEG
Was regelt das GEG?
Muss ich meine Gasheizung austauschen?
Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?
Brauche ich beim Hausverkauf einen Energieausweis?
Was passiert, wenn meine Heizung kaputtgeht?
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