Mieterhöhung – Voraussetzungen, Fristen und Grenzen
Die Mieterhöhung ist an strenge gesetzliche Regeln gebunden. Vermieter müssen Begründung, Kappungsgrenze und Fristen beachten – sonst ist die Erhöhung unwirksam.
Von der Anpassung an den Mietspiegel bis zur Modernisierungsumlage – die wichtigsten Wege zur Mieterhöhung.
Die Mieterhöhung (§§ 558-561 BGB) ist die Anpassung der Miete während eines laufenden Mietverhältnisses. Bei Wohnraum gibt es vier Wege: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558), Modernisierungsumlage (§ 559), Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete (§ 557b). Die freie Vereinbarung einer höheren Miete (Mietaufhebungsvertrag) ist ebenfalls möglich.
Der häufigste Weg zur Mieterhöhung
Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn: 1. Die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt. 2. Die Kappungsgrenze eingehalten wird (maximal 20 % in 3 Jahren, in angespannten Märkten 15 %). 3. Die Erhöhung schriftlich begründet wird (Verweis auf Mietspiegel, Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen). Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Reine Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig. Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren durch Modernisierung um maximal 3 EUR/m² steigen (bei Ausgangsmiete unter 7 EUR/m²: max. 2 EUR/m²). Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht nach Ankündigung.
Automatische Mieterhöhung im Vertrag
Bei der Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt (Betrag und Zeitpunkt). Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt – sie steigt (oder fällt) mit der Inflation. Beide Varianten schließen andere Mieterhöhungen (außer Betriebskosten) während der Laufzeit aus.
Mietrecht in der Praxis
Rostocker Mietspiegel
Der qualifizierte Mietspiegel Rostock ist die wichtigste Referenz für Mieterhöhungen in der Hansestadt.
Kappungsgrenze 20 %
In Rostock gilt die 20-%-Kappungsgrenze (nicht 15 %), da die Stadt nicht als angespannter Markt eingestuft ist.
Modernisierung
Viele Altbauten in Rostock werden energetisch saniert – die Modernisierungsumlage ist ein häufiges Thema.
Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Wie hoch darf die Erhöhung sein?
Muss ich als Mieter zustimmen?
Was ist eine Modernisierungsumlage?
Kann ich gegen eine Mieterhöhung vorgehen?
Gilt die Mietpreisbremse bei Erhöhungen?
Mietrecht-Fragen?
Persönliche Beratung für Vermieter in Rostock und MV.