Werbungskosten – Steuervorteile für Vermieter & Anleger
Als Werbungskosten (§ 9 EStG) können Vermieter alle Aufwendungen absetzen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Sie mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.
Von Schuldzinsen über AfA bis Fahrtkosten: Wir erklären die wichtigsten absetzbaren Positionen für Immobilieneigentümer in Rostock.
Werbungskosten (§ 9 EStG) sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung geltend gemacht und mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gibt es keine Deckelung.
AfA (Abschreibung)
Die Absetzung für Abnutzung ist der größte Einzelposten: 2 % p. a. für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere Gebäude, 3 % für Neubauten ab 2023 (§ 7b EStG). Basis: Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück). Bei einer Kaufpreisaufteilung von 200.000 € Gebäudeanteil = 4.000 € AfA/Jahr.
Schuldzinsen
Darlehenszinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie sind in voller Höhe absetzbar – nicht aber die Tilgung. Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5 % Zins sind das im ersten Jahr ca. 10.500 € Werbungskosten.
Laufende Kosten
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, nicht umlagefähige Betriebskosten, Mietausfallwagnis, Kontoführungsgebühren, Rechtsberatung, Mitgliedsbeiträge (Haus & Grund).
Anschaffungsnahe Kosten
Fahrtkosten zur Immobilie (30 ct/km), Maklergebühren bei Neuvermietung, Grunderwerbsteuer (anteilig auf Gebäude), Notar- und Grundbuchkosten für die Finanzierung, Inseratskosten, Energieausweis.
Sofort absetzbar
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Austausch gleichwertiger Teile) ist sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Beispiele: Heizungsreparatur, Dachreparatur, Malerarbeiten, Sanitär-Erneuerung im gleichen Standard.
Über AfA verteilt
Herstellungskosten (wesentliche Verbesserung, Erweiterung, Neubau) werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Achtung: Die 15-%-Grenze! Übersteigen Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % der Gebäude-AK, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Regionale Vorteile
Die moderate Preisniveau in Rostock ermöglicht oft einen positiven Cashflow nach Steuern – selbst bei Vollfinanzierung. Die Kombination aus AfA, Schuldzinsen und laufenden Kosten kann die Steuerlast in den ersten Jahren auf null senken.
Denkmal-AfA
Für denkmalgeschützte Immobilien in Rostock (z. B. KTV-Altbauten) gelten erhöhte AfA-Sätze: 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren auf die Sanierungskosten. Das macht Denkmalobjekte steuerlich besonders attraktiv.
Was sind Werbungskosten bei Immobilien?
Was sind die größten Posten?
Können Verluste verrechnet werden?
Was ist die 15-%-Grenze?
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