Bewertung & Marktwert
Bewertungsmethoden Überblick
Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert – die drei Hauptverfahren der Immobilienbewertung nach ImmoWertV.
Die Immobilienbewertung nach ImmoWertV kennt drei normierte Hauptverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Gutachter wählen je nach Immobilientyp und Datenlage das geeignete Verfahren — oder kombinieren mehrere.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren eignet sich für Objekte, für die ausreichend Kaufpreisdaten vorhanden sind — insbesondere Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Rostock. Der Wert ergibt sich direkt aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte (Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses).
Abweichungen (Lage, Baujahr, Ausstattung) werden über Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten angepasst. In Rostock veröffentlicht der Gutachterausschuss regelmäßig Auswertungen im Grundstücksmarktbericht.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei ertragsorientierten Immobilien eingesetzt: Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Zinshäuser. Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten). Dieser wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ableitet.
Der Bodenwert wird separat addiert. Ergebnis ist der Ertragswert — die objektivierte Wertvorstellung des Marktes für eine Anlageimmobilie.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn Vergleichspreise fehlen oder keine Mieteinnahmen vorliegen: selbst genutzte Einfamilienhäuser, Spezialimmobilien. Grundlage sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010), angepasst um Altersabschläge und einen Marktanpassungsfaktor.
Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den rechnerischen Sachwert an die tatsächliche Marktlage: In der Rostocker Innenstadt oder Warnemünde kann er über 1,0 liegen (Markt zahlt mehr als Sachwert), in strukturschwachen Lagen darunter.
❓ Häufige Fragen
Welches Verfahren ist das genaueste?
Kein Verfahren ist grundsätzlich besser. Das Vergleichswertverfahren gilt als marktnaheste, aber nur wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Bei Renditeobjekten ist das Ertragswertverfahren überlegen.
Was macht ein Gutachter, wenn zwei Verfahren unterschiedliche Werte ergeben?
Der Gutachter plausibilisiert beide Ergebnisse und leitet über eine gewichtete Mittelung oder begründete Auswahl den endgültigen Verkehrswert ab. Dabei fließt auch die Marktkenntnis ein.
Wann brauche ich ein Gutachten nach ImmoWertV?
Bei Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung, steuerlicher Bewertung oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Für den normalen Immobilienverkauf genügt häufig eine Marktpreisanalyse eines qualifizierten Maklers.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten in Rostock?
In Rostock liegen die Kosten je nach Aufwand zwischen 800 und 2.500 € für ein Wohngebäude. Der Gutachterausschuss Rostock erstellt öffentlich bestellte Gutachten, private Sachverständige sind teils günstiger.
Kann ich als Eigentümer selbst bewerten?
Nein, im Rechtsverkehr werden nur Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen oder qualifizierten Immobilienbewertern anerkannt. Büchel Immobilien bietet eine kostenlose Marktpreiseinschätzung als Orientierung.
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