Bewertung & Marktwert
Bodenwert
Bodenwert – der Wert eines unbebauten oder als unbebautes Grundstücks bewerteten Areals.
Der Bodenwert ist die Grundlage jeder Immobilienbewertung nach der ImmoWertV. Er beschreibt den Wert des Grundstücks ohne Aufbauten — unabhängig davon, ob eine Bebauung vorhanden ist. Für Käufer, Verkäufer und Gutachter in Rostock ist der Bodenwert ein zentraler Rechenwert.
Ermittlung des Bodenwertes
Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert pro m² für eine definierte Bodenrichtwertzone. Abweichungen vom Richtwert werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (Lage, Zuschnitt, Erschließung, Eckgrundstück).
In Rostock veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rostock die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre im BORIS-MV-Portal. Sie reichen von unter 100 €/m² in ländlichen Randlagen bis über 1.000 €/m² in der KTV oder Innenstadt.
Bodenwert im Sachwert- und Ertragswertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert separat zum Gebäudesubstanzwert addiert. Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat ermittelt und mit dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes zusammengeführt.
Der Bodenwertanteil ist insbesondere bei älteren Gebäuden oder bei Abrissbetrachtungen relevant: Liegt der Bodenwert allein nahe am Gesamtmarktpreis, ist das Gebäude wirtschaftlich überholt.
Bodenwert vs. Grundstückspreis
Der Grundstückspreis im Kaufvertrag kann vom rechnerischen Bodenwert abweichen — er spiegelt das tatsächliche Marktgeschehen wider. In Rostock sind Grundstückspreise in Stadtteilen wie Warnemünde, KTV oder Barnstorf deutlich höher als in Randlagen wie Groß Klein oder Toitenwinkel.
Bei unbebauten Grundstücken entspricht der Kaufpreis weitgehend dem Bodenwert. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein rechnerischer Anteil des Gesamtwertes — z. B. für Abschreibungszwecke nach § 7 EStG.
❓ Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert pro m² für eine Zone. Der Bodenwert ist der konkrete Wert eines bestimmten Grundstücks, der aus dem Richtwert abgeleitet und angepasst wird.
Wie finde ich den Bodenrichtwert in Rostock?
Über das BORIS-MV-Portal (boris-mv.de) können Bodenrichtwerte für Rostock und ganz Mecklenburg-Vorpommern kostenlos abgerufen werden. Alternativ erteilt der Gutachterausschuss Rostock Auskunft.
Warum ist der Bodenwert für die Steuer relevant?
Bei der Abschreibung von vermieteten Gebäuden darf nur der Gebäudeanteil — nicht der Bodenwert — abgeschrieben werden. Der Bodenwertanteil muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden.
Kann der Bodenwert höher sein als der Kaufpreis?
In Extremfällen ja: Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden mit Abrisskosten kann der Marktwert unter dem reinen Bodenwert liegen. Der Käufer zahlt dann faktisch nur für das Grundstück.
Beeinflusst der Bebauungsplan den Bodenwert?
Ja, stark. Ein Grundstück mit Baurecht (erschlossen, B-Plan vorhanden) ist deutlich wertvoller als ein Rohbauland ohne Baurecht. Die bebaubare Geschossfläche (GFZ) bestimmt das Entwicklungspotenzial.
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