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IMMOBILIENLEXIKON · BEWERTUNG
Vergleichswertverfahren – Wert durch Marktvergleich
Das meistgenutzte Verfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern: Der Wert ergibt sich aus dem, was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielt haben.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet. Es ist das intuitivste der drei normierten Verfahren nach ImmoWertV und funktioniert besonders gut, wenn genügend Vergleichsdaten vorliegen – in Rostock zum Beispiel bei Eigentumswohnungen in der Südstadt oder Einfamilienhäusern in Gehlsdorf.
Definition: Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie, indem tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen und um individuelle Unterschiede bereinigt werden.
Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse – in Rostock beim Gutachterausschuss der Hanse- und Universitätsstadt, der jährlich den Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
So funktioniert die Berechnung
Der Ablauf folgt einem klaren Schema: Vergleichsobjekte auswählen, Unterschiede identifizieren, Zu- und Abschläge berechnen, bereinigten Vergleichswert ableiten.
Vergleichswert = Durchschnitt der bereinigten Kaufpreise ± Zu-/Abschläge für individuelle Merkmale
Die Anpassungsfaktoren berücksichtigen Unterschiede bei Lage (Mikrolage, Stockwerk, Ausrichtung), Zustand (Sanierung, Modernisierung), Größe (Flächenabweichung), Baujahr und Ausstattung (Balkon, Stellplatz, Aufzug).
Abgrenzung zu Sachwert- und Ertragswertverfahren
In der Praxis kombinieren Gutachter häufig mehrere Verfahren und gewichten die Ergebnisse – das Vergleichswertverfahren hat dabei bei Eigentumswohnungen typischerweise das höchste Gewicht.
Vergleichswert in der Rostocker Praxis
Der Gutachterausschuss Rostock erfasst jährlich alle notariellen Kaufverträge und veröffentlicht daraus Vergleichsfaktoren, Indexreihen und Bodenrichtwerte. Diese Daten bilden die Grundlage für jedes Vergleichswertgutachten in der Region.
Anders in Warnemünde: Durch den hohen Anteil an Ferienwohnungen und individuellen Villen ist die Vergleichbarkeit eingeschränkt. Hier werden ergänzend Sachwert oder Ertragswert herangezogen.
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Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Wie viele Vergleichsobjekte braucht man mindestens?
Ein belastbares Vergleichswertgutachten stützt sich auf mindestens fünf bis zehn geeignete Vergleichsfälle. Je mehr taugliche Vergleiche vorliegen, desto genauer das Ergebnis. In Rostock ist die Datenlage bei Eigentumswohnungen in der Regel sehr gut.
Woher kommen die Vergleichsdaten?
Hauptquelle sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die aus notariellen Kaufverträgen gespeist werden. In Rostock veröffentlicht der Gutachterausschuss jährlich einen Grundstücksmarktbericht mit Vergleichsfaktoren und Indexreihen.
Ist der Vergleichswert das Gleiche wie der Marktwert?
Nicht direkt, aber eng verwandt. Der Vergleichswert ist das Ergebnis eines konkreten Bewertungsverfahrens. Der Verkehrswert (Marktwert) kann sich aus einem oder mehreren Verfahren ergeben. Bei Eigentumswohnungen liefert das Vergleichswertverfahren oft den besten Näherungswert.
Für welche Immobilientypen ist das Vergleichswertverfahren besonders geeignet?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für Immobilien, für die ausreichend Vergleichsdaten vorliegen: Eigentumswohnungen, Reihenenhäuser und Doppelhaushälften in Wohnlagen mit reger Markttätigkeit. In Rostock wird es von Gutachtern regelmäßig für Bestandswohnungen in Stadtteilen wie Reutershagen, Brinckmannsdorf oder Lichtenhagen angewendet, wo ausreichend Kaufpreissammlungen vorliegen. Bei Spezialobjekten (Denkmal, Gewerbe, Neubau in Dünnmarkt) stoßt das Verfahren hingegen an Grenzen.
Wer liefert die Vergleichspreise für das Vergleichswertverfahren?
Die maßgebliche Datenquelle ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. In Rostock führt der Gutachterausschuss beim Kataster- und Vermessungsamt diese Sammlung auf Basis notariell beurkundeter Kaufverträge. Die Daten werden regelmäßig im Grundstückmarktbericht veröffentlicht. Privatanbieter und Online-Portale liefern nur Näherungswerte – für eine gerichtsfeste Bewertung sind die offiziellen Gutachterausschussdaten maßgeblich.
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