Doppelhaushälfte in Marlow-Fahrenhaupt – Referenz 5782
Referenzobjekt aus unserer Praxis: eine neuwertig ausgebaute Doppelhaushälfte mit rund 2.000 Quadratmetern Grundstück im Marlower Ortsteil Fahrenhaupt, verkauft an einen Eigennutzer. Das Besondere lag hier nicht im Haus, sondern im Kleingedruckten: Was bleibt, was gehört gar nicht dem Verkäufer – und wie hält die Finanzierung das alles aus.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Adressdetails. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartDoppelhaushälfte, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss
- OrtMarlow, Ortsteil Fahrenhaupt (18337)
- RegionLandkreis Vorpommern-Rügen, zwischen Rostock und Stralsund
- Wohnflächeca. 150 m²
- Grundstückca. 1.967 m², Gemarkung Fahrenhaupt
- Räume5 Zimmer, 2 Duschbäder, Hauswirtschaftsraum
- AusbauErweiterung und Sanierung ab 2021, fertiggestellt 2024
- Kellernicht unterkellert
- HeizungFlüssiggas-Brennwerttherme, Fußbodenheizung im EG, zwei Kaminöfen
- EnergiePhotovoltaik mit Batteriespeicher, Bedarfsausweis
- NebenanlagenGarage, Doppelcarport, Holzschuppen, Zisterne, Wohnmobil-Stellplatz
- PrüfthemenInventar, Miettank, PV-Anlage, Finanzierung
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5782
Flächen gerundet und ohne Gewähr. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar.
Wir haben das Haus bei einem Ortstermin aufgenommen, fotografiert, dreidimensional vermessen und die Unterlagen von der Baugenehmigung bis zum Grundbuch zusammengetragen. Beworben wurde es möbliert, mit zwei Einbauküchen und zwei Kaminöfen. Im Lauf der Vermarktung stellte sich heraus, dass genau diese Ausstattung – zusammen mit einem gemieteten Gastank und der Photovoltaikanlage – vor der Beurkundung sauber geordnet werden musste.
Kurz: Das Haus war fertig, der Vertrag noch nicht.
Ein fertiges Haus mit viel Platz – in einem kleinen Ort
Die Doppelhaushälfte steht in Fahrenhaupt, einem ruhigen Ortsteil der Stadt Marlow im Landkreis Vorpommern-Rügen, etwa auf halber Strecke zwischen Rostock und Stralsund. Der Eigentümer hatte das Haus ab 2021 erweitert und umfassend saniert; 2024 war es fertig und wurde seitdem selbst bewohnt. Die Grundrissaufteilung erlaubt zwei getrennt nutzbare Bereiche mit eigenem Zugang – im Erdgeschoss ein offener Wohn- und Essbereich, im ausgebauten Dachgeschoss ein zweiter Wohnraum mit eigener Küche. Dazu kommt ein Grundstück von fast 2.000 Quadratmetern mit Garage, Doppelcarport und einem Stellplatz, der sogar für ein Wohnmobil angeschlossen ist.
Das Haus selbst war also kein Problem. Die Herausforderung lag in zwei Punkten, die man einem Exposé nicht ansieht. Erstens die Lage: Ein kleiner Ort ohne eigene Nahversorgung spricht eine deutlich kleinere Käufergruppe an als ein Rostocker Stadtteil. Zweitens die Ausstattung: Was als „möbliert“ und „mit zwei Einbauküchen“ beworben wird, muss im Kaufvertrag eindeutig und finanzierungsverträglich geregelt werden. Wie wir Häuser generell für den Verkauf vorbereiten, beschreiben wir auf unserer Seite zum Hausverkauf.
Was wir bei diesem Objekt geprüft haben
Jede Immobilie bewerten wir mit Bausachverständigen-Kompetenz – nicht nur nach Lage und Ausstattung. Bei einem frisch erweiterten Bestandshaus heißt das vor allem: Stimmen Genehmigung, Abnahmen und Technik mit dem überein, was man sieht?
Ausbau und Unterlagen
Massiv errichtet mit Verblendklinker, geneigtes Dach mit Gaube, ausgebautes Dachgeschoss mit sichtbaren Holzträgern. Wir haben Baugenehmigung, Bauantragsunterlagen und Wohnflächenberechnung mit dem tatsächlichen Zustand abgeglichen und die Schornsteinfeger-Abnahme der beiden Kaminöfen in die Unterlagen aufgenommen. Als Grundlage der Bausubstanz-Bewertung zählte hier weniger das Alter als die Qualität der Ausführung – und die war neuwertig.
Technik und Energie
Beheizt wird über eine Flüssiggas-Brennwerttherme mit Fußbodenheizung im Erdgeschoss, ergänzt um zwei Kaminöfen. Eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher dient der Eigenstromnutzung. Für den Verkauf haben wir einen bedarfsbasierten Energieausweis erstellen lassen. Wichtig für die Einordnung: Der Gastank ist gemietet und gehört dem Versorger, die Photovoltaikanlage dagegen fest zum Haus.
Vier Punkte zwischen Zusage und Notartermin
Kleine Käufergruppe
Ein großzügiges, neuwertiges Haus auf dem Land ist genau das, was viele suchen – aber nur, wenn der Ort in ihr Leben passt. Mehrere Interessenten waren vom Haus überzeugt und sagten trotzdem ab, weil ihnen die Lage zu abgelegen war. Das ist kein Fehler des Objekts, sondern eine Frage der Reichweite und Geduld.
„Möbliert“ ist keine Vertragsklausel
Die Möblierung war im Exposé als möglich beworben, für den Eigentümer aber nie verpflichtend. Ohne klare Regelung hätte am Übergabetag jede Seite etwas anderes erwartet. Es musste also verbindlich geklärt werden, welche Gegenstände bleiben und welche geräumt werden.
Inventar und Finanzierung
Der Käufer finanzierte den Erwerb über seine Bank. Ein gesondert bezifferter Inventarbetrag hätte den finanzierten Immobilienpreis verschoben und die bereits erteilte Zusage wieder auf den Prüfstand gestellt – für eine vergleichsweise kleine Steuerersparnis auf der Käuferseite.
Fremdes Eigentum im Garten
Der Flüssiggastank auf dem Grundstück gehört nicht dem Verkäufer, sondern dem Versorger. Er darf deshalb weder verkauft noch ins Inventar geschrieben werden. Gleichzeitig steckt im Tank bereits bezahltes Gas, das bei der Übergabe nicht einfach untergehen soll.
Reichweite erhöht, Vertrag vorbereitet
Mehr Reichweite
Wir haben das Objekt mit hochwertigen Fotos, einem 360-Grad-Rundgang und maßhaltigen Grundrissen vermarktet und die Reichweite im Lauf der Vermarktung gezielt erhöht. Der Angebotspreis wurde in Abstimmung mit dem Eigentümer schrittweise an die tatsächliche Nachfrage angepasst – ein Weg, den wir in unserem Ratgeber zum richtigen Angebotspreis ausführlich beschreiben.
Klare Liste statt „möbliert“
Mit Käufer und Verkäufer haben wir telefonisch abgestimmt, was bleibt: die zwei Einbauküchen und die zwei Kaminöfen. Die übrige Möblierung räumt der Verkäufer bis zur Übergabe. Genau so ging es in den Auftrag an das Notariat, und genau so steht es im Kaufvertrag – einschließlich der Räumungspflicht.
Kein Inventar-Betrag
Wir haben beiden Seiten vorgerechnet, was ein gesonderter Inventarwert bewirken würde: einen kleinen Vorteil bei der Grunderwerbsteuer für den Käufer und ein reales Risiko für die Finanzierung, die der Verkäufer getragen hätte. Käufer und Verkäufer entschieden sich für eine Übernahme ohne gesonderten Wertansatz. Zur Abgrenzung haben wir uns an den Regeln zum Zubehör orientiert.
Miettank und Photovoltaik
Der gemietete Tank wurde im Vertrag ausdrücklich als fremdes Eigentum benannt; der Käufer regelt die Übernahme direkt mit dem Versorger, der Füllstand kommt ins Übergabeprotokoll. Die Photovoltaikanlage samt Speicher hat das Notariat zur Klarstellung ausdrücklich als mitverkauft aufgeführt. Vor dem Beurkundungstermin lag eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank des Käufers vor.
Was am Ende zählte
Ergebnis
Die Doppelhaushälfte wurde an einen Käufer verkauft, der das Haus selbst nutzen möchte. Der Kaufvertrag wurde nach zwei Entwurfsrunden ohne offene Punkte beurkundet: Umfang des Inventars, Räumungspflicht, Miettank und Photovoltaikanlage waren vorher mit beiden Seiten geklärt. Die Finanzierung des Käufers blieb dabei unangetastet, weil der Vertrag genau auf dem Preis aufsetzte, für den die Bank zugesagt hatte. Die Übergabe wird im Anschluss an die Kaufpreiszahlung begleitet.
Learnings
Ein ländliches Haus braucht mehr Reichweite und mehr Zeit als eine Stadtwohnung – und einen Preis, der zur tatsächlichen Nachfrage passt, nicht zur ersten Hoffnung. Zweite Erkenntnis: Was im Exposé als Ausstattung steht, muss vor dem Notartermin in eine eindeutige Liste übersetzt werden, sonst streitet man am Übergabetag. Drittens gehört nicht alles auf dem Grundstück dem Eigentümer; ein Blick in die Versorgerverträge spart spätere Überraschungen. Und schließlich: Eine Steuerersparnis auf der einen Seite ist wenig wert, wenn sie die Finanzierung der anderen gefährdet. Referenzen sind Beispiele und nicht 1:1 übertragbar.
Was bleibt, gehört in den Vertrag
Wir klären Ausstattung, Zubehör und Fremdeigentum, bevor der Notar den Entwurf schreibt – damit Übergabe und Finanzierung nicht an Kleinigkeiten hängen.
Was passiert mit Möbeln und Einbauküchen, wenn ein Haus möbliert beworben wird?
Sollte man Inventar im Kaufvertrag gesondert mit einem Betrag ausweisen?
Was gilt für einen gemieteten Flüssiggastank beim Hausverkauf?
Wie wird eine Photovoltaikanlage mit Speicher beim Verkauf behandelt?
Warum dauert der Verkauf eines Hauses auf dem Land manchmal länger?
Vermittlungs-Bilanz
Wie lange unsere Objekte tatsächlich am Markt sind – mit Quote und Ausreißern.
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