Immobilien-Lexikon · Grundstücksrecht
Reallast – Definition, Grundbucheintrag & Abgrenzung
Eine Reallast verpflichtet den Grundstückseigentümer zu wiederkehrenden Leistungen – § 1105 BGB regelt Inhalt, Eintragung und Löschung.
Die Reallast ist eine grundstücksbezogene Belastung, die in der Praxis seltener vorkommt als Grundschulden oder Hypotheken – aber bei Erbpacht, Nießbrauchsrenten und Altenteilen regelmäßig auftritt. In Rostock begegnet sie uns vor allem bei älteren Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen im Landkreis Rostock.
Definition
Inhalt und Arten der Reallast
Die Reallast kann unterschiedliche Leistungspflichten begründen: klassisch sind Geldrenten (Altenteil), Naturalleistungen (früher: Getreide, Holz) oder Pflegerenten. In der modernen Praxis tritt sie am häufigsten als Rentenverpflichtung auf – etwa bei der Leibrente oder dem Nießbrauch.
Der Berechtigte (Gläubiger der Reallast) kann sein Recht direkt aus dem Grundstück befriedigen, wenn der Eigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das unterscheidet die Reallast von einer bloßen schuldrechtlichen Verpflichtung.
In Rostock und MV begegnet die Reallast vor allem bei alten Hofübergaben im Landkreis, bei denen die Eltern das Grundstück an die Kinder übertragen und sich dafür eine Geldrente oder Pflege als Reallast sichern.
Abgrenzung Reallast vs. Grundschuld vs. Hypothek
Grundschuld/Hypothek: Sichern eine Geldschuld (Bankdarlehen). Bei der Grundschuld ist keine akzessorische Verbindung zur Forderung nötig (§ 1191 BGB). Typisches Banksicherungsmittel in Rostock bei Immobilienfinanzierungen.
Reallast: Begründet eine aktive Leistungspflicht des Eigentümers – er muss etwas tun oder zahlen, nicht nur dulden. Der Gläubiger hat ein dingliches Recht auf die wiederkehrenden Leistungen, gesichert durch das Grundstück.
Nießbrauch (§ 1030 BGB): Gibt dem Berechtigten das Recht, das Grundstück selbst zu nutzen und Früchte zu ziehen. Bei der Reallast muss der Eigentümer leisten – beim Nießbrauch darf der Berechtigte nutzen.
Grundbucheintragung und Löschung der Reallast
Die Reallast wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Rostock. Die Eintragung erfolgt auf Antrag durch den Eigentümer gemeinsam mit dem Berechtigten beim Notar.
Für die Löschung ist eine Löschungsbewilligung des Berechtigten erforderlich (§ 1183 BGB analog). Der Notar beglaubigt die Bewilligung und beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Bei Erbfall geht die Reallast auf die Erben des Berechtigten über, sofern keine personenbezogene Ausgestaltung vereinbart wurde.
Beim Kauf eines Grundstücks mit eingetragener Reallast gehen die Leistungspflichten auf den neuen Eigentümer über. Käufer müssen diesen Punkt im Grundbuchauszug prüfen – Büchel Immobilien weist bei Objektbewertungen explizit auf eingetragene Lasten hin.
Reallast und Kaufpreis – Auswirkungen auf die Immobilienbewertung
Eine eingetragene Reallast mindert den Wert des belasteten Grundstücks. Kaufinteressenten müssen die Kapitalisierten Leistungsverpflichtungen (Barwert der zukünftigen Leistungen) vom Grundstückswert abziehen. Der Gutachterausschuss Rostock berücksichtigt Reallasten bei der Verkehrswertermittlung.
Büchel Immobilien prüft vor Vermittlung jedes Objekt auf eingetragene Belastungen in Abt. II und Abt. III des Grundbuchs und erklärt die Auswirkungen auf Kaufpreis und Finanzierbarkeit.
Häufige Fragen – Reallast
Was ist eine Reallast?
Eine Reallast (§ 1105 BGB) ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks, die den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen (Geld, Naturalien, Pflege) verpflichtet. Sie ist im Grundbuch eingetragen und geht mit dem Grundstück auf jeden neuen Eigentümer über.
Wo wird die Reallast im Grundbuch eingetragen?
Die Reallast wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Rostock. Die Eintragung erfolgt notariell beglaubigt.
Wie wird eine Reallast gelöscht?
Der Berechtigte muss eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erteilen. Der Notar beantragt dann die Löschung beim Grundbuchamt Rostock.
Wie unterscheidet sich die Reallast von einer Grundschuld?
Die Grundschuld sichert eine Geldschuld (z. B. Bankdarlehen) und verpflichtet den Eigentümer zur Duldung der Zwangsvollstreckung. Die Reallast verpflichtet den Eigentümer aktiv zu wiederkehrenden Leistungen an den Berechtigten.
Muss ich als Käufer eine eingetragene Reallast übernehmen?
Ja. Dingliche Belastungen (§ 1105 BGB) gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der Kaufpreis muss die Reallast-Verpflichtung widerspiegeln. Büchel Immobilien prüft alle Grundbuchbelastungen vor der Objektvermittlung.
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