Immobilien-Lexikon · Schenkungsrecht
Immobilienschenkung – Steuer, Freibeträge & Rückforderung
Wer eine Immobilie verschenkt, spart Erbschaftsteuer – aber Freibeträge, Auflagen und Rückforderungsrechte müssen korrekt geregelt sein.
Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eines der wirksamsten Instrumente der Nachlassgestaltung. In Rostock beraten wir regelmäßig Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung an Kinder oder Enkel übertragen wollen – steuerlich optimal und mit Absicherung für den Schenker.
Definition
Steuerliche Freibeträge bei der Immobilienschenkung
Die Schenkungsteuer richtet sich nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Entscheidend ist der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Die wichtigsten Freibeträge: Kinder (auch Adoptivkinder) 400.000 €, Enkeln 200.000 €, Ehepartner/eingetragene Lebenspartner 500.000 €.
Das Schenkungsteuerrecht hat eine besondere Gestaltungsoption: Die Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer eine Immobilie im Wert von 800.000 € an sein Kind übertragen will, kann in zwei Schritten im Abstand von 10 Jahren vorgehen – und damit steuerfrei schenken.
Das Finanzamt Rostock bewertet die Immobilie für Schenkungsteuerzwecke nach dem Grundbesitzwertverfahren. Der ermittelte Wert weicht oft vom Marktwert ab – er kann höher oder niedriger liegen.
Auflagen und Gegenleistungen bei der Schenkung
Eine Schenkung muss nicht völlig unentgeltlich sein. Üblich sind Auflagen wie Wohnrechtsvorbehalt, Nießbrauchsvorbehalt oder Pflegeleistungspflicht. Diese Auflagen reduzieren steuerlich den schenkungsteuerpflichtigen Wert.
Nießbrauchsvorbehalt: Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Nießbrauchsrecht – er darf weiter in der Immobilie wohnen und Mieteinnahmen erzielen. Der Wert des Nießbrauchs (Barwert der verbleibenden Nutzungsdauer) wird vom Schenkungswert abgezogen.
Wohnrecht: Der Schenker behält das Recht, die Immobilie lebenslang zu bewohnen (§ 1093 BGB). Im Gegensatz zum Nießbrauch kann der Schenker die Immobilie nicht vermieten. Wohnrechte sind im Grundbuch einzutragen und reduzieren den schenkungsteuerlichen Wert.
Rückforderungsrechte des Schenkers
Der Schenker kann die Schenkung unter bestimmten Voraussetzungen widerrufen (§§ 528, 530 BGB): Verarmung des Schenkers (grober Undank des Beschenkten, § 530 BGB) oder wenn der Beschenkte die vereinbarten Auflagen nicht erfüllt.
In Rostock vereinbaren wir bei Schenkungen regelmäßig einen Rückforderungsvorbehalt im notariellen Schenkungsvertrag für den Fall von Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Beschenkten. So ist die Immobilie vor Gläubigerzugriff und Auseinandersetzung im Scheidungsfall geschützt.
Wichtig: Der Schenkungsvertrag ist notariell zu beurkunden (§ 518 BGB) und die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer wird erst mit Eintragung im Grundbuch Rostock rechtswirksam.
Schenkung vs. Verkauf vs. Vererbung – was ist sinnvoller?
Schenkung zu Lebzeiten: Steuerlich optimal durch Ausnutzung der 10-Jahres-Frist. Schenker verliert Kontrolle (außer Nießbrauchsvorbehalt). Günstig bei langen Planungshorizonten.
Vererbung: Spart Planungsaufwand, aber nur eine Nutzung der Freibeträge. Bei größeren Vermögen steuerlich meist ungünstiger als gestaffelte Schenkungen.
Verkauf an Kinder unter Wert (Mischlösung): Kombination aus Kaufpreis (zur Altersvorsorge) und Schenkungsanteil (für steuerliche Optimierung). Notariell zu gestalten. Büchel Immobilien ermittelt den Marktwert als Grundlage.
Häufige Fragen – Immobilienschenkung
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Immobilienschenkung an Kinder?
400.000 € pro Kind pro Elternteil alle 10 Jahre. Ein Kind kann also von Vater und Mutter je 400.000 € = insgesamt 800.000 € steuerfrei erhalten (innerhalb von 10 Jahren).
Muss die Immobilienschenkung notariell beurkundet werden?
Ja, § 518 BGB schreibt die notarielle Beurkundung vor. Zuständig sind Notare in Rostock. Der Beschenkte wird mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer.
Kann ich nach einer Schenkung wieder in der Immobilie wohnen?
Ja, wenn Sie sich einen Nießbrauchsvorbehalt oder ein Wohnrechtsvorbehalt im Schenkungsvertrag sichern. Dies ist steuerlich und rechtlich ratsam – und reduziert den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung.
Kann eine Immobilienschenkung rückgängig gemacht werden?
Unter bestimmten Bedingungen ja: bei grobem Undank (§ 530 BGB), bei Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB) oder wenn vertragliche Rückforderungsvorbehalte greifen. Im Vertrag sollten Rückforderungsklauseln explizit geregelt werden.
Was ist günstiger – Schenkung oder Erbschaft?
Eine Schenkung zu Lebzeiten ist steuerlich oft günstiger, weil die Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden können. Beim Erbfall stehen die Freibeträge nur einmal zur Verfügung. Bei größeren Immobilienvermögen lohnt eine kombinierte Strategie. Lassen Sie sich notariell und steuerlich beraten.
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