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Laufende Kosten & Steuern
Grundsteuer
Die jährliche Steuer auf Grundbesitz – Berechnung, Reform 2025 und Hebesatz der Stadt Rostock
Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene Steuer auf Grundstücke und Gebäude. Sie ist eine der ältesten Steuern Deutschlands und trifft jeden Immobilieneigentümer – ob Eigennutzer oder Vermieter. Nach der Reform 2025 werden neue Berechnungsgrundlagen angewandt. In Rostock hat die Hansestadt einen eigenen Hebesatz, der die Steuerhöhe mitbestimmt.
Definition
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland, geregelt im Grundsteuergesetz (GrStG). Sie wird jährlich in Vierteljahresraten erhoben. Berechnet wird sie nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Berechnung der Grundsteuer ab 2025
Mit der Reform 2025 gilt eine dreistufige Berechnung:
1. GrundsteuerwertWird vom Finanzamt festgestellt, basierend auf Bodenrichtwert, Miete, Baujahr und Fläche (Bundesmodell).
2. SteuermesszahlGesetzlich festgelegter Faktor – im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke.
3. HebesatzVon jeder Gemeinde individuell festgelegt. Rostock: Grundsteuer B = 590 Prozent (Stand 2025).
Rechenbeispiel Rostock: Grundsteuerwert 180.000 € × 0,31 ‰ × 590 % = 328,98 € pro Jahr. Auf eine 75-m²-Wohnung entfallen je nach Anteil ca. 80–200 € Grundsteuer/Jahr, die der Vermieter auf die Nebenkosten umlegen darf.
Grundsteuer A vs. Grundsteuer B
Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen. Grundsteuer B gilt für alle bebauten und unbebauten Grundstücke im städtischen und ländlichen Raum – und damit für alle Wohn- und Gewerbeimmobilien in Rostock. Für Käufer und Mieter in der Hansestadt ist ausschließlich die Grundsteuer B relevant.
Ab 2025 gibt es in manchen Bundesländern auch eine Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke – als Instrument gegen Grundstücksspekulation. In MV wurde das Bundesmodell übernommen; eine Grundsteuer C ist in Rostock bislang nicht eingeführt.
Grundsteuerhebesatz Rostock im Vergleich
Der Hebesatz ist das stärkste kommunale Steuerungsinstrument. Je höher der Hebesatz, desto mehr zahlen Eigentümer und indirekt auch Mieter (via Nebenkostenumlage). Rostock liegt mit 590 Prozent (Grundsteuer B, Stand 2025) im mittleren bundesweiten Vergleich. Zum Vergleich: Hamburg 540 %, Berlin 810 %, München 535 %, Schwerin 500 % (alle Werte können sich jährlich ändern).
Für Kapitalanleger in Rostock: Eine steigende Grundsteuer erhöht die Bewirtschaftungskosten und kann die Mietrendite beeinflussen. In der Mietkalkulation sollte die Grundsteuer immer als laufende Ausgabe eingeplant werden.
Grundsteuer und Mietrecht
Vermieter dürfen die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Der Mietvertrag enthält eine Betriebskostenvereinbarung. Erhöht die Gemeinde den Hebesatz, darf der Vermieter die Mehrkosten weitergeben – ohne dass dies eine Mieterhöhung im Sinne des BGB darstellt.
Wichtig für Selbstnutzer: Als Eigenheimbesitzer können Sie die Grundsteuer nicht steuerlich absetzen. Nur Vermieter dürfen sie als Werbungskosten geltend machen.
Die Stadt Rostock erhebt für Grundsteuer B einen Hebesatz von 590 Prozent (Stand 2025). Die tatsächliche Grundsteuerlast ergibt sich aus dem Grundsteuerwert (festgestellt vom Finanzamt) × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke im Bundesmodell) × 590 %. Für eine typische Eigentumswohnung ergibt das oft 80–250 € jährlich, abhängig von Wert und Anteil.
Kann ich die Grundsteuer als Mieter prüfen?
Ja. Als Mieter haben Sie das Recht, die Betriebskostenabrechnung einzusehen, die die Grundsteuer enthält. Sie können den Grundsteuerbescheid beim Eigentümer einsehen oder beim Finanzamt den Bescheid für das Objekt erfragen. Der Anteil in der Betriebskostenabrechnung muss dem tatsächlichen Bescheid entsprechen – eine Überhöhung wäre rechtlich anfechtbar.
Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf Grundbesitz – sie fällt jedes Jahr an, solange Sie Eigentümer sind. Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Kauf (in MV 6 % des Kaufpreises). Beide haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, Steuerschuldner und Verwendungszwecke.
Muss ich als Käufer die Grundsteuer für das gesamte Jahr zahlen?
Im Jahr des Kaufs erfolgt eine Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, die im Kaufvertrag oder via Notar geregelt wird. In der Regel trägt der Käufer die Grundsteuer ab dem Tag des wirtschaftlichen Übergangs (Besitzübergang). Im Folgejahr erhalten Sie als neuer Eigentümer den Grundsteuerbescheid vollständig.
Steigt die Grundsteuer durch die Reform 2025?
Das ist von Objekt zu Objekt verschieden. In Rostock haben manche Eigentümer durch die Neubewertung mehr, andere weniger Grundsteuer. Der Gesetzgeber hat eine aufkommensneutrale Reform angestrebt – in der Praxis gibt es aber Gewinner und Verlierer. Prüfen Sie Ihren neuen Bescheid auf Plausibilität und legen Sie bei Bedarf Einspruch ein.
Hinweis: Hebesätze können sich jährlich ändern. Quelle Hebesatz Rostock: Stadtpressestelle Rostock 2025. Büchel Immobilien Rostock.
