Immobilienlexikon · Buchstabe B · Bewertung & Marktwert

Bodenwert – Grundlage der Immobilienbewertung nach ImmoWertV

Der Bodenwert beschreibt den Wert eines Grundstücks ohne Aufbauten. Er ist die Grundlage jeder Immobilienbewertung – unabhängig davon, ob eine Bebauung vorhanden ist.

Ermittelt wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Für Käufer, Verkäufer und Gutachter in Rostock ist er ein zentraler Rechenwert – etwa für die steuerliche Abschreibung und das Sachwerk-/Ertragswertverfahren.

Kostenlose BewertungKontakt aufnehmen
DefinitionDetailsPraxisRostock & MVFAQ
§ 2ImmoWertV
BORIS-MVBodenrichtwert-Portal
m²Berechnungsbasis
2 J.Aktualisierungszyklus
Definition · Bodenwert

Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks im Zustand der Bebauungsfreiheit (fiktiv unbebautes Grundstück). Er wird nach § 2 ImmoWertV als Teil des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens eigenständig ermittelt. Grundlage sind die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss Rostock regelmäßig veröffentlicht.

Ermittlung
Ermittlung des Bodenwerts
Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet und angepasst.

Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert pro m² für eine definierte Bodenrichtwertzone. Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (Lage, Zuschnitt, Erschließung, Eckgrundstück).

In Rostock: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rostock veröffentlicht die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre im BORIS-MV-Portal. Sie reichen von unter 100 €/m² in ländlichen Randlagen bis über 1.000 €/m² in der KTV oder Innenstadt.
Bewertungsverfahren
Bodenwert im Sachwert- und Ertragswertverfahren
In beiden Verfahren wird der Bodenwert separat ermittelt.

Sachwertverfahren

Der Bodenwert wird separat zum Gebäudesubstanzwert addiert. Besonders relevant bei selbstgenutzten Immobilien.

Ertragswertverfahren

Der Bodenwert wird separat ermittelt und mit dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes zusammengeführt. Standard bei vermieteten Objekten.

Abrissbetrachtung: Der Bodenwertanteil ist besonders bei älteren Gebäuden relevant: Liegt der Bodenwert allein nahe am Gesamtmarktpreis, ist das Gebäude wirtschaftlich überholt.
Abgrenzung
Bodenwert vs. Grundstückspreis
Rechnerischer Wert und tatsächlicher Marktpreis können abweichen.

Der Grundstückspreis im Kaufvertrag kann vom rechnerischen Bodenwert abweichen – er spiegelt das tatsächliche Marktgeschehen wider. In Rostock sind Grundstückspreise in Warnemünde, KTV oder Barnstorf deutlich höher als in Randlagen wie Groß Klein oder Toitenwinkel.

Steuerlich relevant: Bei der Abschreibung vermieteter Gebäude darf nur der Gebäudeanteil – nicht der Bodenwert – abgeschrieben werden (§ 7 EStG). Der Bodenwertanteil muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden.

Bodenwert Ihres Grundstücks in Rostock ermitteln? Wir helfen bei der Einschätzung.

Jetzt beraten lassen
Regionaler Bezug
Bodenwert in Rostock – regionale Besonderheiten
Bodenrichtwerte variieren in der Hansestadt stark je nach Stadtteil.

In Rostock reichen die Bodenrichtwerte von unter 100 €/m² in ländlichen Randlagen bis über 1.000 €/m² in der KTV oder Innenstadt. Warnemünde und Barnstorf liegen ebenfalls im oberen Segment. Bei unbebauten Grundstücken entspricht der Kaufpreis weitgehend dem Bodenwert. Büchel Immobilien kennt die lokalen Bodenrichtwerte seit über 30 Jahren.

Grundstück oder Immobilie bewerten lassen? Der Bodenwert ist die Basis jeder Wertermittlung.

Kostenlose Bewertung
BodenrichtwertSachwertverfahrenErtragswertverfahrenBebauungsplanGutachterausschussWertermittlung

Kostenlose Wertermittlung

Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln

Immobilie verkaufen

Verkauf in Rostock und MV

Zurück zum Lexikon

Alle Fachbegriffe A–Z

Häufige Fragen
FAQ zu Bodenwert
Die wichtigsten Fragen kurz beantwortet.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert pro m² für eine Zone. Der Bodenwert ist der konkrete Wert eines bestimmten Grundstücks, der aus dem Richtwert abgeleitet und angepasst wird.
Wie finde ich den Bodenrichtwert in Rostock?
Über das BORIS-MV-Portal (boris-mv.de) können Bodenrichtwerte für Rostock und ganz Mecklenburg-Vorpommern kostenlos abgerufen werden. Alternativ erteilt der Gutachterausschuss Rostock Auskunft.
Warum ist der Bodenwert für die Steuer relevant?
Bei der Abschreibung von vermieteten Gebäuden darf nur der Gebäudeanteil – nicht der Bodenwert – abgeschrieben werden. Der Bodenwertanteil muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden (§ 7 EStG).
Kann der Bodenwert höher sein als der Kaufpreis?
In Extremfällen ja: Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden mit Abrisskosten kann der Marktwert unter dem reinen Bodenwert liegen. Der Käufer zahlt dann faktisch nur für das Grundstück.
Beeinflusst der Bebauungsplan den Bodenwert?
Ja, stark. Ein Grundstück mit Baurecht (erschlossen, B-Plan vorhanden) ist deutlich wertvoller als Rohbauland ohne Baurecht. Die bebaubare Geschossfläche (GFZ) bestimmt das Entwicklungspotenzial.

Professionelle Beratung zum Thema Bodenwert

Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.

Kostenlose BewertungKontakt aufnehmen
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: § 2 ImmoWertV (Bodenwert), BORIS-MV (boris-mv.de), Gutachterausschuss Rostock, § 7 EStG (Abschreibung).
🏠

QUIZ-ZEIT

Na, trauen Sie sich? 😏

12 Fragen rund um Immobilien – und wir verraten so viel: Das meiste davon wissen nicht mal wir 😉🤣

Jetzt Quiz starten →

Dauert ca. 3 Minuten · Keine Anmeldung nötig