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Immobilienlexikon · Buchstabe R · §§ 323, 346 BGB
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – Recht, Gründe & Folgen
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Einfaches Umentscheiden reicht nicht – es braucht einen gesetzlichen oder vertraglichen Rücktrittsgrund.
Nach der notariellen Beurkundung bindet der Kaufvertrag beide Seiten. Ein Rücktritt kommt nur bei Pflichtverletzung, arglistiger Täuschung oder vertraglichem Rücktrittsvorbehalt in Betracht. Was das für Käufer und Verkäufer in MV bedeutet.
Der Rücktritt vom Kaufvertrag ist die einseitige Erklärung einer Vertragspartei, den geschlossenen Kaufvertrag rückgängig zu machen. Bei Immobilien bedarf er eines gesetzlichen oder vertraglichen Rücktrittsgrunds. Die Rückabwicklung richtet sich nach §§ 346 ff. BGB.
Rücktrittsgründe
Wann darf vom Kaufvertrag zurückgetreten werden?
Das Gesetz kennt drei Hauptgründe für den Rücktritt.
Pflichtverletzung (§ 323 BGB)
Wenn eine Seite ihre Pflichten nicht erfüllt – z. B. der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt oder der Verkäufer das Objekt nicht wie vereinbart übergibt. Fristsetzung ist Voraussetzung.
Verschwiegene Mängel (z. B. Schimmel, Altlasten) berechtigen zur Anfechtung – die wie ein Rücktritt wirkt. Der Vertrag wird von Anfang an nichtig.
Vertraglicher Vorbehalt
Im Kaufvertrag kann ein Rücktrittsrecht vereinbart werden – z. B. wenn die Finanzierung scheitert oder bis zu einem Stichtag bestimmte Bedingungen nicht erfüllt sind.
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Die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags ist aufwändig und teuer.
1. RücktrittserklärungSchriftlich an die Gegenseite, mit Angabe des Rücktrittsgrunds. Bei Pflichtverletzung: erst Frist setzen, dann nach Ablauf zurücktreten.
2. Notarielle AufhebungDie Rückabwicklung bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung. Kosten: erneute Notarkosten + ggf. Grundbuchkosten für Rückumschreibung.
3. Rückabwicklung (§ 346 BGB)Kaufpreis zurück, Grundstück zurück. Bereits geleistete Zahlungen werden rückerstattet. Die Grunderwerbsteuer kann beim Finanzamt rückerstattet werden.
Wichtig:Ein „Rücktrittsrecht“ ohne Grund gibt es nicht. Wer einfach nicht mehr kaufen will, kann nur auf eine einvernehmliche Aufhebung hoffen – muss aber mit Schadensersatzforderungen rechnen.
Kosten & Risiken
Was kostet ein Rücktritt?
Die finanziellen Folgen können erheblich sein.
Kosten bei berechtigtem Rücktritt
Notarkosten für Aufhebung, Grundbuchgebühren, ggf. bereits gezahlte Maklerprovision (nicht immer rückforderbar). Die GrESt wird auf Antrag erstattet (§ 16 GrEStG).
Schadensersatz bei unberechtigtem Rücktritt
Wer ohne Grund zurücktritt, schuldet der Gegenseite Schadensersatz: entgangener Gewinn, Verzögerungsschaden, doppelte Notarkosten. Das können schnell 20.000–50.000 € werden.
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In der Rostocker Praxis sind Rücktritte selten, aber jeder Fall ist teuer.
Typische Szenarien
Häufigster Grund: gescheiterte Finanzierung ohne vertraglichen Vorbehalt. Deshalb ist eine geprüfte Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin so wichtig.
Prävention
Büchel Immobilien prüft die Bonität und Finanzierungsbereitschaft jedes Käufers vor dem Notartermin – das reduziert Rücktrittsfälle auf ein Minimum.
Kann ich einfach vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?
Nein. Nach notarieller Beurkundung besteht kein allgemeines Rücktrittsrecht. Ein Rücktritt erfordert einen gesetzlichen Grund (Pflichtverletzung, arglistige Täuschung) oder einen vertraglichen Rücktrittsvorbehalt.
Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück?
Ja, bei Rückgängigmachung des Kaufvertrags innerhalb von zwei Jahren wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet (§ 16 GrEStG). Der Antrag muss beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.
Was kostet ein Rücktritt vom Kaufvertrag?
Mindestens erneute Notarkosten und Grundbuchgebühren. Bei unberechtigtem Rücktritt zusätzlich Schadensersatz an die Gegenseite. Gesamtkosten können leicht 20.000–50.000 Euro erreichen.
Wie kann ich einen Rücktritt vermeiden?
Gründliche Prüfung vor dem Notartermin: Finanzierung sichern, Objekt begutachten, Grundbuch prüfen, vertragliche Rücktrittsklausel für Finanzierungsvorbehalt aufnehmen lassen.
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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: BGB §§ 323, 346, 311b, GrEStG § 16. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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