Immobilien-Lexikon · Bewertung & Verfahren

Substanzwert – Berechnung, Anwendung & Abgrenzung

Der Substanzwert beschreibt den Wiederbeschaffungswert einer Immobilie abzüglich Alterswertminderung.

In Rostock spielt der Substanzwert vor allem bei Gewerbeimmobilien, Sonderobjekten und versicherungstechnischen Bewertungen eine Rolle.

DEFINITION

Substanzwert: Der Wert, den die physische Substanz einer Immobilie darstellt – berechnet als Neuherstellungskosten (Wiederbeschaffungswert) abzüglich Alterswertminderung und ggf. Mängel. Verwandt mit dem Sachwertverfahren nach ImmoWertV, aber nicht identisch: Das Sachwertverfahren ist normiert, der Substanzwert kann freier ermittelt werden.

Berechnung

1. Neuherstellungskosten: Was würde es kosten, das Gebäude heute in gleicher Art und Güte neu zu errichten? Basis: NHK 2010 (Normalherstellungskosten) mit Baupreisindex-Anpassung. 2. Alterswertminderung: Lineare Abschreibung über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer – ein 40 Jahre altes Gebäude mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer hat 50 % Abzug. 3. Bodenwert: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. 4. Substanzwert = Bodenwert + Gebäudewert nach Abzügen.

Abgrenzung zum Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist das normierte Pendant nach ImmoWertV/§35 mit festgelegten Berechnungsschritten und Marktanpassungsfaktoren. Der Substanzwert ist ein älterer, weniger normierter Begriff, der in der Praxis oft synonym verwendet wird. Beim Verkauf in Rostock verwenden Gutachter das Sachwertverfahren – der Begriff „Substanzwert“ begegnet eher in versicherungs- und bilanztechnischen Kontexten.

Wann ist der Substanzwert relevant?

Vor allem bei: Gewerbeimmobilien ohne klaren Ertragswert, Sonderobjekten (Denkmalgebäude, Kirchen, Spezialbauten), Versicherungsbewertungen (Wiederaufbauwert), und als Plausibilitätskontrolle neben dem Ertragswertverfahren. In Rostock ist der Substanzwert bei historischen Gebäuden in der Altstadt und KTV ein Thema.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Sachwertverfahren→ Ertragswertverfahren→ Verkehrswert→ Bodenrichtwert→ Vergleichswertverfahren

Weiterführende Themen

Kostenlose WertermittlungImmobilienwert in Rostock ermittelnSachwertverfahrenNormiertes Bewertungsverfahren nach ImmoWertVErtragswertverfahrenBewertung über Mieteinnahmen

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Substanzwert und Sachwert?
Das Sachwertverfahren ist das normierte Verfahren nach ImmoWertV. Der Substanzwert ist ein älterer, weniger normierter Begriff mit ähnlicher Methodik.
Wie wird der Substanzwert berechnet?
Neuherstellungskosten minus Alterswertminderung plus Bodenwert. Die NHK 2010 mit Baupreisindex dienen als Basis.
Wann wird der Substanzwert verwendet?
Bei Gewerbeimmobilien, Sonderobjekten, Versicherungsbewertungen und als Plausibilitätskontrolle neben dem Ertragswert.
Ist der Substanzwert gleich dem Marktwert?
Nein – der Marktwert (Verkehrswert) berücksichtigt Angebot und Nachfrage. Der Substanzwert betrachtet nur die bauliche Substanz.
Spielt der Substanzwert beim Hausverkauf eine Rolle?
Indirekt – das Sachwertverfahren nutzt eine ähnliche Methodik. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren relevanter.
→ Sachwertverfahren→ Ertragswertverfahren→ Verkehrswert→ Bodenrichtwert→ Vergleichswertverfahren
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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.