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Immobilienlexikon

Nachlassimmobilie – Erbfall, Verwaltung & Verkauf

Eine Nachlassimmobilie stellt Erben vor komplexe Entscheidungen: Behalten, vermieten oder verkaufen? Neben emotionalen Aspekten spielen Erbschaftsteuer, Grundbuchänderung und die Einigung in der Erbengemeinschaft eine zentrale Rolle.

In Rostock und MV sind geerbte Immobilien häufig. Ob Erbengemeinschaft, Erbschaftsteuer oder Teilungsversteigerung – jeder Fall erfordert individuelle Lösungen.

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ErbengemeinschaftErbschaftsteuerTeilungsversteigerungSpekulationssteuerGrundbuchSchenkung
§ 1922 BGBUniversalsukzession
3–6 Mon.Erbscheinfrist
400T €Freibetrag Kind
10-JahresSpekulationsfrist
Definition

Eine Nachlassimmobilie ist eine Immobilie, die zum Nachlass eines Verstorbenen gehört und kraft Gesetz oder Testament auf einen oder mehrere Erben übergeht (Universalsukzession, § 1922 BGB). Die Erben werden automatisch Eigentümer – eine Grundbuchänderung ist jedoch für Verfügungen erforderlich.

Erbfall

Erste Schritte nach dem Erbfall

Von der Testamentseröffnung bis zur Grundbuchberichtigung

Nach dem Erbfall müssen Erben zügig handeln: Die Erbschaftsteuer-Erklärung ist innerhalb von 3 Monaten abzugeben, der Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen und das Grundbuch berichtigen zu lassen.

Erbschein

Der Erbschein legitimiert die Erben gegenüber Grundbuchamt, Banken und Käufern. Alternativ: notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Kosten: nach Nachlasswert (GNotKG).

Grundbuchberichtigung

Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei. Danach fallen reguläre Gebühren an.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie innerhalb der 6-Wochen-Frist, ob eine Erbausschlagung sinnvoll ist – besonders wenn die Immobilie hoch belastet oder sanierungsbedürftig ist.

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Erbengemeinschaft

Gemeinsam erben – gemeinsam entscheiden

Verwaltung, Nutzung und Auflösung der Erbengemeinschaft

Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Jede Verfügung über die Immobilie erfordert Einstimmigkeit aller Miterben. Das macht schnelle Entscheidungen schwierig.

Drei Lösungswege1) Verkauf an Dritte mit Erlosteilung, 2) Übernahme durch einen Miterben mit Abfindung, 3) Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Option 1 und 2 sind meist wirtschaftlich vorteilhafter.

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Steuern

Erbschaftsteuer & Spekulationssteuer

Steuerliche Fallstricke bei geerbten Immobilien

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verkehrswert und dem Verwandtschaftsgrad. Wichtige Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €. Die Familienheim-Befreiung befreit selbstgenutztes Wohneigentum komplett von der Steuer, wenn der Erbe 10 Jahre darin wohnt.

SpekulationssteuerBeim Verkauf einer geerbten Immobilie übernimmt der Erbe die Anschaffungsfrist des Erblassers. Die 10-Jahres-Frist läuft also ab dem Kauf durch den Erblasser – nicht ab dem Erbfall.
SelbstnutzungWer die geerbte Immobilie selbst bezieht und 10 Jahre bewohnt, zahlt keine Erbschaftsteuer auf die Immobilie (Familienheim-Befreiung, § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Regional

Besonderheiten in Rostock & MV

Regionale Fakten und Praxistipps für Mecklenburg-Vorpommern

Rostocker Markt

Nachlassimmobilien in Rostock erzielen hohe Preise – besonders in KTV, Warnemünde und am Stadthafen. Eine professionelle Wertermittlung ist unverzichtbar.

Erbschein MV

Zuständig: Amtsgericht Rostock (Nachlassgericht). Bearbeitungsdauer: 4–8 Wochen. Kosten nach GNotKG, z. B. bei 300.000 € Nachlasswert ca. 935 €.

DDR-Altlasten

Bei Immobilien aus der DDR-Zeit können ungeklärte Eigentumsverhältnisse (Bodenreform, VZOG) bestehen. Grundbuchprüfung ist Pflicht.

Verwandte Begriffe

Weitere Fachbegriffe entdecken

ErbengemeinschaftErbschaftsteuerTeilungsversteigerungSpekulationssteuerGrundbuchSchenkung
ErbengemeinschaftVerwaltung, Nutzung und Auflösung bei gemeinsam geerbten Immobilien.ErbschaftsteuerFreibeträge, Steuerklassen und Befreiungen beim Immobilien-Erbe.TeilungsversteigerungAblauf, Kosten und Risiken der gerichtlichen Auseinandersetzung.
Häufige Fragen

FAQ – Nachlassimmobilie

Die wichtigsten Fragen verständlich beantwortet
Was passiert mit einer Immobilie im Erbfall?
Die Immobilie geht automatisch auf die Erben über (Universalsukzession, § 1922 BGB). Das Grundbuch muss berichtigt werden – innerhalb von 2 Jahren ist dies gebührenfrei.
Wie wird die Erbschaftsteuer berechnet?
Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie abzüglich Freibeträge (Ehepartner: 500.000 €, Kinder: 400.000 €). Die Steuersätze liegen je nach Steuerklasse bei 7–50 %.
Muss ich die geerbte Immobilie verkaufen?
Nein – Sie können behalten, vermieten oder verkaufen. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Miterben einig sein. Als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Verkauf an?
Nur wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Der Erbe erbt die Anschaffungsfrist des Erblassers. Bei Eigennutzung durch Erblasser oder Erben entfällt die Steuer.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung einer Erbengemeinschaft. Die Immobilie wird öffentlich versteigert. Nachteil: Der Erlös liegt oft 20–30 % unter dem Marktwert.

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HinweisDieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Stand: April 2026.
Quellen: § 1922 ff. BGB, ErbStG, § 23 EStG (Spekulationssteuer), GNotKG, ZVG (Teilungsversteigerung).
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