Gewerberaummiete – Unterschiede zur Wohnraummiete
Im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit statt Mieterschutz. Keine Mietpreisbremse, keine Kappungsgrenze, keine Sozialklausel – dafür mehr Gestaltungsspielraum für beide Seiten.
Gewerberaum unterliegt weitgehend der Vertragsfreiheit. Der gesetzliche Schutz für Wohnraummieter gilt hier nicht. Das bietet Vermietern mehr Spielraum beim Mietvertrag – erfordert aber auch größere Sorgfalt bei Vertragsklauseln.
Gewerberaummiete bezeichnet die Vermietung von Räumen, die ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werden (Büro, Laden, Lager, Praxis, Werkstatt). Das Mietrecht des BGB enthält keine speziellen Schutzvorschriften für Gewerbemieter. Es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit: Was die Parteien vereinbaren, gilt – soweit nicht zwingende Rechtsvorschriften entgegenstehen (§ 535 ff. BGB).
Kein Mieterschutz
Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungsschutz nach § 573 BGB und Sozialklausel gelten nicht. Der Vermieter kann bei Vertragsende den Preis beliebig anpassen.
Vertragsfreiheit
Miete, Laufzeit, Indexierung, Betriebskostenumlage, Untervermietung, bauliche Veränderungen – alles frei verhandelbar. Lange Mindestlaufzeiten (5–10 Jahre) mit Verlängerungsoptionen sind üblich.
Kaution und Sicherheiten
Keine gesetzliche Begrenzung auf 3 Monatsmieten. Bankbürgschaft, Mietzahlungsversicherung oder mehrere Monatsmieten als Kaution sind üblich und zulässig.
Umsatzsteuer-Option
Der Vermieter kann zur USt optieren, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist (§ 9 UStG). 19 % USt auf die Miete – für den Mieter als Vorsteuer abzugsfähig.
Indexierung
Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI). Im Gegensatz zur Indexmiete im Wohnraum ohne besondere Formvorschriften möglich.
Triple Net (NNN)
Mieter trägt alle Betriebs-, Versicherungs- und Grundsteuerkosten. Im Gewerbemietrecht verbreitet und vollständig zulässig.
Konkurrenzschutz
Mieter können verlangen, dass der Vermieter im selben Gebäude keine Konkurrenten ansässig werden lässt.
Instandhaltung
Weitgehend frei regelbar. Häufig übernimmt der Mieter Schönheitsreparaturen und kleinere Reparaturen.
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