Kappungsgrenze – Schutz vor starken Mieterhöhungen
Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. In angespannten Wohnungsmärkten wie Rostock liegt die Grenze bei 15 %, sonst bei 20 %.
Vermieter müssen diese Obergrenze kennen, damit Mieterhöhungen rechtssicher sind. Mieter profitieren vom Schutz vor sprunghaften Kostensteigerungen.
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 % – bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen darf. Sie gilt nur bei Anpassungen an den Mietspiegel, nicht bei Index- oder Staffelmieten.
Systematik und Berechnung im Überblick
Die Kappungsgrenze wirkt als Deckel auf Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Der Vermieter darf die Miete zwar an den Mietspiegel anpassen, aber innerhalb von 36 Monaten nicht um mehr als den Schwellenwert erhöhen. Berechnet wird die Grenze anhand der Ausgangsmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums – nicht anhand der aktuellen Miete. In Mecklenburg-Vorpommern gilt in Rostock und weiteren Gemeinden die abgesenkte 15-%-Grenze, da diese Kommunen per Landesverordnung als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft sind.
Zwei Instrumente – unterschiedliche Anwendung
Während die Kappungsgrenze laufende Mietverhältnisse vor sprunghaften Erhöhungen schützt, greift die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Beide Regelungen können parallel gelten: Ein Vermieter muss sowohl die Kappungsgrenze im bestehenden Vertrag als auch die Mietpreisbremse bei neuen Mietern beachten. Die Kappungsgrenze gilt bundesweit, die abgesenkte Variante (15 %) nur in Gebieten, die per Landesverordnung bestimmt wurden.
Wann die Kappungsgrenze nicht greift
Die Kappungsgrenze gilt nicht bei Index- und Staffelmieten, da dort die Erhöhung bereits vertraglich geregelt ist. Ebenso sind Modernisierungsmieterhöhungen (§ 559 BGB) ausgenommen – hier dürfen bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Nach umfangreicher Sanierung kann die Miete also auch über die Kappungsgrenze hinaus steigen. Für Staffelmieten und Indexmieten gelten eigene Regeln.
Regelungen im lokalen Mietmarkt
Rostock: 15 %
Als angespannter Wohnungsmarkt gilt in Rostock die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % binnen drei Jahren.
Landesverordnung MV
Die Einstufung erfolgt per Landesverordnung – neben Rostock auch Greifswald und weitere Gemeinden.
Mietspiegel beachten
Grundlage jeder Mieterhöhung ist der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt.
Was ist die Kappungsgrenze einfach erklärt?
Gilt in Rostock die 15-%- oder 20-%-Grenze?
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Indexmiete?
Was passiert, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet?
Zählen Modernisierungen zur Kappungsgrenze?
Wie berechne ich den Dreijahreszeitraum?
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