Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung (§21 EStG)
§21 EStG regelt, wie Mieteinnahmen versteuert werden. Für Vermieter in Rostock und MV ist das Verständnis der Überschussermittlung essenziell – denn wer seine Werbungskosten kennt, spart bares Geld.
Erfahren Sie, was zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählt, wie die Steuererklärung (Anlage V) funktioniert und welche Rolle die AfA-Abschreibung spielt.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG umfassen alle Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen oder Rechten (z. B. Erbbaurecht). Besteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Das Einkommensteuergesetz unterscheidet sieben Einkunftsarten. Vermietung und Verpachtung bildet die sechste Einkunftsart (§21 EStG) und erfasst Einkünfte aus der zeitlich begrenzten Nutzungsüberlassung von Immobilien. Im Gegensatz zu gewerblichen Einkünften setzt §21 EStG keine unternehmerische Organisation voraus – bereits ein einzelnes vermietetes Apartment begründet diese Einkunftsart.
Zu den erfassten Einnahmen zählen neben der Kaltmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen, Mieterhöhungen nach §558 BGB, Abstandszahlungen des Mieters sowie Entschädigungen für vorzeitige Vertragsauflösung. Auch die Untervermietung einzelner Räume fällt unter §21 EStG, ebenso Einnahmen aus der Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen.
Wichtig für Vermieter in Rostock und MV: Die Einkunftsart ist nicht an die Rechtsform gebunden. Ob Privatperson, Erbengemeinschaft oder GbR – entscheidend ist die Art der Einkünfte, nicht der Status des Steuerpflichtigen. Erst wenn die Vermietungstätigkeit den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreitet (z. B. hotelartiger Betrieb, mehr als drei Immobilienverkäufe in fünf Jahren), kann das Finanzamt gewerbliche Einkünfte nach §15 EStG annehmen.
Vermietung von Gebäuden
Wohnungen, Häuser, Gewerberäume, Garagen – die klassische Vermietung nach §535 BGB. Umfasst auch möblierte Vermietung und Wohnen auf Zeit.
Verpachtung & Rechte
Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen, Erbbaurecht, Untervermietung und sonstige Nutzungsüberlassungen an Grundstücken oder Gebäudeteilen.
Anders als bei Gewerbetreibenden erstellen Vermieter keine Bilanz. Stattdessen gilt das Zufluss-/Abflussprinzip (§11 EStG): Einnahmen werden in dem Jahr versteuert, in dem sie tatsächlich zufließen – Ausgaben in dem Jahr, in dem sie geleistet werden. Die Berechnung erfolgt über die Anlage V der Einkommensteuererklärung.
Die Formel: Mieteinnahmen (brutto) minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Überschuss. Dieser Überschuss wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (14–45 %). Liegt das Ergebnis im Minus, entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können – ein zentraler Vorteil der Immobilien-Kapitalanlage.
Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss und damit die Steuerlast. Die wichtigsten Positionen für Vermieter sind:
AfA-Abschreibung
Der Gebäudeanteil wird linear abgeschrieben: 2 % bei Baujahr ab 1925, 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 3 % bei Neubau ab 2023 (§7 Abs. 4 EStG). Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage.
Schuldzinsen & Finanzierung
Darlehenszinsen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Disagio – sämtliche Finanzierungskosten sind abzugsfähig, solange das Darlehen der Immobilie zugeordnet ist.
Instandhaltung & Reparatur
Reparaturen, Wartung, Schönheitsreparaturen – sofort abzugsfähig als Erhaltungsaufwand. Alternativ Verteilung auf 2–5 Jahre (§82b EStDV). Abgrenzung zu Herstellungskosten beachten!
Nebenkosten & Verwaltung
Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Kontoführung, Fahrtkosten zum Objekt, Rechts- und Steuerberatung – alle laufenden Kosten der Vermietung.
Verbilligte Vermietung (§21 Abs. 2 EStG): Wer an Angehörige vermietet, muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Liegt die Miete darunter, dürfen Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Seit 2021 gilt: Ab 66 % ist der volle Werbungskostenabzug gesichert – ein wichtiger Schwellenwert für Familien-Konstellationen.
Leerstand: Auch während Leerstandsphasen können Werbungskosten abgezogen werden – vorausgesetzt, es besteht nachweislich eine Vermietungsabsicht. Inserieren Sie die Wohnung aktiv auf Portalen und dokumentieren Sie Besichtigungen. Das Finanzamt prüft hier erfahrungsgemäß genau.
Liebhaberei: Erzielt eine Immobilie über einen längeren Zeitraum (typischerweise 30 Jahre Prognosezeitraum) keinen Totalüberschuss, kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht verneinen. Bei dauerhafter Vermietung von Wohnraum wird die Absicht allerdings grundsätzlich unterstellt (BFH-Rechtsprechung) – anders bei Ferienwohnungen mit hohem Eigennutzungsanteil.
Der Rostocker Mietmarkt bietet Vermietern stabile Einnahmen bei moderaten Kaufpreisen – die Nettomietrendite liegt oft über dem Bundesdurchschnitt. Die Überschussermittlung nach §21 EStG fällt dadurch für viele Kapitalanleger positiv aus.
Besonderheit MV: Ferienimmobilien an der Ostseeküste unterliegen besonderen Prüfmaßstäben. Das Finanzamt verlangt eine klare Trennung zwischen Eigennutzung und Fremdvermietung – nur die tatsächlich vermieteten Tage generieren §21-Einkünfte.
Werbungskosten
Alle abzugsfähigen Kosten für Vermieter – von Schuldzinsen bis Fahrtkosten.
AfA-Abschreibung
Gebäudeabschreibung nach §7 EStG: Sätze, Bemessungsgrundlage und Sonder-AfA.
Spekulationssteuer
Wann der Immobilienverkauf steuerpflichtig wird – die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG.
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